El contrato de alquiler de vivienda en tiempos del coronavirus

6 abril 2020 | Civil

El 2 de abril entraron en vigor una serie de medidas para proteger en cierta medida a determinados arrendatarios de viviendas, sin olvidar la delicada posición del arrendador. Son medidas adoptadas en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis iniciada por la incidencia del Covid-19 en la actividad económica

En España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Esta particularidad del mercado del alquiler en España hace especialmente necesario que las medidas adoptadas faciliten los acuerdos entre las partes para permitir el pago de las rentas. Pues si bien el arrendatario tiene dificultades en pagarla, también es cierto que la economía del arrendador puede depender en gran medida de cobrarla.

Se establecen por ello propuestas en este ámbito dirigidas a la necesaria protección a los colectivos más vulnerables que puedan ver sensiblemente afectada su capacidad para hacer frente al alquiler, al tiempo que se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.

 

La situación de vulnerabilidad de los inquilinos

Para aplicar las distintas medidas el inquilino debe estar en una situación de vulnerabilidad económica producto de la crisis creada por la pandemia del coronavirus.

Los requisitos para que se considere la situación de vulnerabilidad son los siguientes:

  • Si es trabajador por cuenta ajena (empleado) ha de estar en paro o incluido en un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE). Si es trabajador por cuenta propia (autónomo) ha de sufrir una pérdida sustancial de sus ingresos
  • Los ingresos totales de la unidad familiar (lo que incluye al arrendatario, a su cónyuge o pareja de hecho y a los hijos que convivan en la misma vivienda) en el mes anterior a la solicitud han de ser inferiores a ciertos límites. En principio, no pueden ser superiores a 1.613,52 euros. Pero si en la unidad familiar se incluye hijo o la unidad familiar es monoparental, o existe algún miembro mayor de 65 años, o con discapacidad, el límite puede ser algo mayor.
  • La renta del alquiler más los gastos y suministros de la vivienda han de ser iguales o superiores al 35% de los ingresos de los miembros de la unidad familiar.

Además, no concurrirá la situación de vulnerabilidad cuando cualquiera de los miembros de la unidad familiar sea propietario o usufructuario de otra vivienda en España, con posibilidad de uso inmediato exclusivo. Lo cual quiere decir que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de una vivienda y se haya obtenido por herencia. Tampoco cuando, aun siendo titulares de una vivienda, no pueda usarla por causa ajena a su voluntad (como separación o divorcio, o como la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad).

 

Suspensión de los procesos de desahucio

Una de las medidas adoptadas es la suspensión de los procesos de desahucios y, por tanto, se evitará el lanzamiento del arrendatario

Se aplica a los contratos sobre vivienda habitual suscritos a partir del 1 de enero de 1995. Quedan excluidos contratos sobre viviendas de temporada, de locales de negocios, y de los llamados alquileres de renta antigua, entre otros.

El inquilino o arrendatario ha de encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de los efectos económicos del Covid-19. Además, no ha de tener una alternativa a la vivienda que viene ocupando. Es decir, no tener opción de marcharse a otra vivienda (incluyendo a su familia). Tales circunstancias ha de probarlas judicialmente.

En tales casos, el proceso judicial se suspenderá por un periodo máximo de seis meses.

Pero la enfermedad y la crisis puede afectar también al arrendador (el casero). Si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica, y la suspensión del proceso judicial le afecta, por haberlo solicitado el inquilino también vulnerable, deberá igualmente acreditar su situación ante el Juzgado. En tal caso, se modulará el plazo de la suspensión y las medidas de protección social a adoptar.

 

Prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda

Otra medida contemplada es la prórroga de los contratos de vivienda habitual por un periodo máximo de seis meses.

Será aplicable a aquellos arrendamientos cuyo plazo de duración (incluidas prórrogas legales o tácitas) finalice entre el 2 de abril de 2020 y el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma.

Solo será aplicable a solicitud del inquilino y bajo aceptación del arrendador. Durante esa prórroga seguirán aplicándose todas las cláusulas del contrato.

La finalidad de esta medida es dar cierta estabilidad al inquilino sin comprometer al arrendador con una prórrogas anual (ya que, en circunstancias normales, las prórrogas que puedan darse sobre un contrato de arrendamiento de vivienda habitual son de un año).

 

Aplazamiento del pago de la renta cuando el arrendador sea empresa, entidad pública o gran tenedor

En primer lugar, hemos de decir que gran tenedor se considera a aquella persona que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2). Cabe interpretar si para que se de la calificación de gran tenedor tales inmuebles han de estar puestos en el mercado del alquiler, o al menos ser susceptibles de estarlo.

Si el arrendatario está en la situación de vulnerabilidad económica ya descrita, podrá solicitar en estos supuestos al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

La solicitud ha de realizarse antes del 2 de mayo de 2020.

El arrendado podrá elegir entre:

  • Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma. Se añadirán las mensualidades siguientes si el plazo es insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino. En todo caso el plazo máximo será de cuatro meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática. Afectará al tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si dicho plazo es insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino. El plazo máximo de la moratoria es de cuatro meses. La renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años. Este plazo se contará desde el fin del estado de alarma o a partir del fin del plazo de cuatro meses antes citado, y siempre vigente el contrato. El arrendatario no tendrá penalización alguna. La suma aplazada será devuelta a la arrendadora sin intereses.

Se podrá pactar entre arrendatario y arrendador cualquier otra opción que sea más al primero.

Si el arrendatario accede al programa de ayudas financieras del artículo 9 se levantará la moratoria en el pago de la renta y el fraccionamiento de las cuotas en la primera mensualidad en la que goce de dicha financiación.

 

Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales en el caso de otros arrendadores

Si el arrendador no es una empresa, una entidad pública o un gran tenedor, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta en los mismos términos.

Aunque el plazo para solicitarlo también vence el 2 de mayo, y ha de contestarse en siete días laborales, dada la voluntariedad para el arrendador en cualquier momento se podrá llegar a un acuerdo entre las partes. Pero para que el arrendatario pueda tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación contempladas también el el Real Decreto-Ley, en el caso de que el arrendador no tome ninguna medida respecto del contrato, sí deberá solicitarlo dentro de dicho plazo.

A diferencia del caso anterior, el arrendador no se encuentra obligado a tomar alguna decisión sobre modificación de las condiciones contractuales. En atención a su situación económica, ofrecerá al arrendatario las condiciones que considere y pueda permitirse.

Esta libertad al arrendador se permite dado que, como se dijo al principio, en muchas ocasiones éstos pueden depender de la renta del contrato para su propia subsistencia.

 

Ayudas financieras para los inquilinos

Si en los supuestos del epígrafe anterior el arrendador no ofreciese ninguna modificación del contrato, o en los otros supuestos con arrendadores empresa, entidad pública o gran tenedor, el arrendatario podrá acceder a desterminadas ayudas financieras

Las condiciones de las ayudas son:

  • Podrán cubrir un importe máximo de seis meses de alquiler.
  • El plazo de devolución del dinero será de seis años, prorrogables por otros cuatro años.
  • Se concederán sin gastos y su devolución es sin intereses.

 

En definitiva, hay que utilizar muchas variables y datos que deben darse de forma conjunta para que proceda la aplicación de estas medidas. 

Print Friendly, PDF & Email

Boletín Tolle et Lege

Accede a todos los boletines jurídicos de nuestro blog

Abogacía Preventiva

Para conocer más sobre la Abogacía Preventiva y de los beneficios que le ofrece ...

Contacta con nosotros

Para hacer una consulta, pedir información o solicitar un presupuesto, puedes contactar con nosotros por email o teléfono

compartir