Arrendamientos: aparecen las cláusulas covid. Su legalidad y conveniencia a examen

por | 22 sep­tiem­bre 2020 | Inmo­bi­lia­rio

© Gerd Alt­mann

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Tele­cinco entre­vistó a José María Gon­zá­lez López como abo­gado espe­cia­li­zado en arren­da­mien­tos urba­nos. La entre­vista tuvo como objeto la pro­ble­má­tica actual de la inci­den­cia del covid en los con­tra­tos de arren­da­mien­tos y las cláu­su­las que esta­mos intro­du­ciendo en los nue­vos con­tra­tos.
La entre­vista fue rea­li­zada por la perio­dista Zoé Armen­te­ros para la redac­ción de un artículo que podéis leer en Tele­cinco. A con­ti­nua­ción lo repro­du­ci­mos en nues­tro blog.


La pan­de­mia de coro­na­vi­rus ha cam­biado el mer­cado del alqui­ler en las gran­des ciu­da­des espa­ño­las. No solo ha bajado los pre­cios de los pisos, sino que ade­más han apa­re­cido las cláu­su­las covid que con­tem­plan los cam­bios ines­pe­ra­dos en las con­di­cio­nes que esta­blece el con­trato ori­gi­nal. ¿Son lega­les estás cláu­su­las, nos con­vie­nen? El abo­gado José María Gon­zá­lez López, un experto en la mate­ria nos aclara las dudas.

Casi cual­quier cláu­sula que se intro­duzca en un con­trato de arren­da­miento de vivienda de estu­dian­tes será válido. Podre­mos excluir aque­llas que aten­ten con­tra el orden público.

Un estu­diante uni­ver­si­ta­rio de un pue­blo de Ciu­dad Real que alquila en Bar­ce­lona un piso a com­par­tir con otros dos com­pa­ñe­ros, con un con­trato de un año de dura­ción. Sin embargo, de pronto el cen­tro edu­ca­tivo sus­pende las cla­ses pre­sen­cia­les y uno o todos tie­nen que regre­sar a sus casas y dejan de pagar. Para estas situa­cio­nes, case­ros e inqui­li­nos se plan­tean la inclu­sión de cláu­su­las que los pro­te­jan.

¿Son legales estas cláusulas?

«Casi cual­quier cláu­sula que se intro­duzca en un con­trato de arren­da­miento de vivienda de estu­dian­tes será válido. Podre­mos excluir aque­llas que aten­ten con­tra el orden público por supuesto», explica el abo­gado José María Gon­zá­lez López, con amplia expe­rien­cia en la ges­tión de Patri­mo­nio, que aclara «tam­poco se podrá exi­gir una fianza supe­rior al equi­va­lente de dos men­sua­li­da­des».

Es mejor acu­dir a lo que se pacte en un con­trato y para ello siem­pre es acon­se­ja­ble tener un buen con­trato redac­tado por un espe­cia­lista, y no copiado de aquí y de allá

Sin embargo, este experto con des­pa­cho en Málaga, ase­gura que «en caso de un nuevo con­fi­na­miento que pro­vo­que que los estu­dian­tes dejen la vivienda, el con­trato se man­ten­dría si siguen pagando, pero si dejan de pagar la men­sua­li­dad, no será válida la cláu­sula por la que se entiende resuelto el con­trato y más si exis­ten ense­res de los estu­dian­tes en la vivienda. En tales casos, el arren­da­ta­rio podrá recla­mar las ren­tas y soli­ci­tar judi­cial­mente la reso­lu­ción anti­ci­pada del con­trato (o espe­rar al ven­ci­miento del mismo)».

La situa­ción de la cri­sis sani­ta­ria ha ralen­ti­zado la com­pra de vivien­das, han des­apa­re­cido tem­po­ral­mente los Airbnb y otras pla­ta­for­mas de alqui­ler vaca­cio­nal. Son ahora pro­pie­ta­rios y los inqui­li­nos quie­nes ges­tio­nan sus con­tra­tos, ya sea a tra­vés de inmo­bi­lia­rias o de des­pa­chos de abo­ga­dos dedi­ca­dos a la ges­tión patri­mo­nial.

Así que la reco­men­da­ción de Gon­zá­lez López es que la intro­duc­ción de estas cláu­su­las covid son acon­se­ja­bles siem­pre que «no aten­ten al orden publico o sean con­tra­rias a los prin­ci­pios gene­ra­les del dere­cho, o abu­si­vas o se trate de vivienda habi­tual». “El dere­cho no puede regu­lar de modo casuís­tico cual­quier cir­cuns­tan­cia que pueda darse», advierte este abo­gado. «Es mejor acu­dir a lo que se pacte en un con­trato y para ello siem­pre es acon­se­ja­ble tener un buen con­trato redac­tado por un espe­cia­lista, y no copiado de aquí y de allá».

Posibles cláusulas a incluir en tiempos de pandemia

Por ello y con­si­de­rando todas las situa­cio­nes ines­pe­ra­das que pue­dan sur­gir en estos tiem­pos de pan­de­mia, lo mejor es pre­ver e incluir cláu­su­las que ampa­ren a unos y otros. En ese sen­tido puede resul­tar muy acon­se­ja­ble en los arren­da­mien­tos de loca­les de nego­cio y en algu­nos alqui­le­res de vivienda deli­mi­tar en una cláu­sula si al inqui­lino le sobre­viene una situa­ción de grave nece­si­dad espe­ci­fi­cando las deci­sio­nes a adop­tar para faci­li­tar al inqui­lino el pago de la renta en tal caso.

Tal y como ya hacen algu­nos segu­ros de coche, tam­bién se puede incluir una cláu­sula en el supuesto de la pér­dida del puesto de tra­bajo del inqui­lino, como con­se­cuen­cia de una res­truc­tu­ra­ción de plan­ti­lla por el covid que se lleve a cabo hasta antes de final de año, en la que se con­tem­ple el dere­cho a una reduc­ción del pago de la renta durante unos meses (los que deci­dan las par­tes), abo­nando el resto apla­zado. Esto siem­pre que el inqui­lino vea mer­ma­dos sus­tan­cial­mente sus ingre­sos y evi­tar al mismo tiempo que el pro­pie­ta­rio tenga que acu­dir a un pro­ce­di­miento de desahu­cio ante el impago de la renta.

¿Cómo se redactan estas cláusulas covid?

No es lo mismo si ya tengo un con­trato de alqui­ler en curso o es uno nuevo. El abo­gado José María Gon­zá­lez López explica que se puede incluir un anexo y un con­trato que ya ten­ga­mos e incluso podría inte­re­sar­nos hacer uno nuevo. «No olvi­de­mos que para ser válido ha de ser fir­mado por todos».

«Si esta­mos hablando de un con­trato exis­tente, será sufi­ciente un anexo al mismo, aun­que supu­siera una nova­ción (modi­fi­ca­ción) de clau­su­las ya exis­ten­tes (y no solo la intro­duc­ción de nue­vas), pero como todo con­trato, tal anexo no olvi­de­mos que para ser válido ha de ser fir­mado por todos».

Este abo­gado añade que «redac­tar un con­trato nuevo, si esta­mos hablando de un con­trato de arren­da­miento de vivienda habi­tual, supon­dría modi­fi­car la dura­ción del mismo en la prác­tica, cosa que puede no inte­re­sar al arren­da­dor. Un con­trato de tales carac­te­rís­ti­cas, aun­que sea por un año, puede tener una dura­ción de cinco a volun­tad del inqui­lino. Si existe un con­trato, por ejem­plo, con una vigen­cia de dos años, y ahora se firma uno nuevo por un año, como el inqui­lino lo puede ‘alar­gar’ hasta los cinco, en la prác­tica suma­ría­mos siete. En tal caso sería acon­se­ja­ble (si el arren­da­dor no quiere lle­gar a siete años) hacer una nova­ción del exis­tente».

Garantías para inquilinos y arrendatarios

Ade­más de las cláu­su­las el arren­da­dor puede pedir otras garan­tías adi­cio­na­les la con­tra­ta­ción de un seguro de alqui­ler que ase­gure al pro­pie­ta­rio del piso el cobro de la renta en caso de impago del inqui­lino. Estos segu­ros per­mi­ten ampliar la cober­tura a los daños que pueda oca­sio­nar el arren­da­ta­rio en el inmue­ble.

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