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La Auditoría Legal Inmobiliaria

2 abril 2018

 

Introducción

El proceso de compra de una vivienda (o de cualquier otro inmueble como un local, una parcela o una finca rústica) está dividido en varias fases, todas de gran importancia. Una de ellas es la elección del bien a comprar. El comprador analiza su situación, el vecindario, sus características físicas, y en definitiva, su decisión se suele fundamentar en aspectos estéticos y funcionales. Pero olvida realizar una Auditoría Legal Inmobiliaria.

El comprador no repara en los aspectos legales necesarios para la toma de la decisión. Sí, en la elección del inmueble también ha de contemplarse diversas circunstancias legales que aconsejarán o no la compra. Para ayudar a los clientes, algunos especialistas realizamos lo que llamamos Auditoría Legal Inmobiliaria.

 

Concepto

Consiste en una investigación sobre los aspectos legales del inmueble para ofrecer información al comprador que le ayude a la toma de decisión sobre la compra. Mediante ella se podrá conocer la existencia de cualquier incidencia legal que afecte a la propiedad, su alcance y soluciones. Se podrá conocer el coste de la operación y el coste anual de la propiedad. Se podrá conocer sus derechos, obligaciones y limitaciones como propietario, etc.

También es útil para el propietario que se dispone a poner el imueble en el mercado inmobiliario. El vendedor podrá conocer mucho mejor su valor y por tanto obtener mejor provecho económico a la operación de venta.

En definitiva, se trata de due diligence que satisface el deber precontractual de información.

 

Contenido de la Auditoría Legal Inmobiliaria

 

a) Propiedad y situación jurídico-registral

Ha de examinarse el título de propiedad del vendedor. Ha de comprobarse que esté inscrito en el Registro de la Propiedad (pues caso contrario la compra-venta posterior no se podría inscribir). Ha de verificarse que quien vende tiene capacidad para ello y puede transmitir el pleno dominio del inmueble. Solo así podremos afirmar que quien va a vender puede hacerlo.

 

b) Cargas y gravámenes 

La comprobación de la existencia de cargas sobre la finca ha de llevarnos a analizarlas para conseguir simultáneamente a la compra su cancelación si es posible. Por ejemplo, las cantidades debidas por un embargo y el modo de cancelarlo.En el caso de hipotecas ocurre algo parecido, si bien podemos negociar si interesa al comprador una subrogación en el préstamo hipotecario.

Otro tipo de cargas importantes son las servidumbres ya que pueden limitar de modo importante el disfrute de la finca a comprar; así como determinadas limitaciones de dominio.

Algo que suele pasar desapercibido en el proceso de compra son las afecciones fiscales. Mediante ellas la propiedad que se va a adquirir responde durante un plazo del pago de los impuestos de anteriores transmisiones. Por tanto es importante verificar que los anteriores propietarios liquidaron y pagaron de modo correcto los impuestos.

 

c) Propiedad Horizontal

Si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios ha de constatarse que no existen deudas con ella por el impago de las cuotas mensuales.

También es muy importante conocer los estatutos y normas de funcionamiento interno ya que en cualquier caso una vez comprada la propiedad obligarán al nuevo propietario. Dichas normas pueden imponer determinadas restricciones (por ejemplo, horario de uso de la piscina, destino económico de la vivienda, instalación de aparatos de aire acondicionado, cerramiento de terrazas …) que pueden llegar a frustras las expectativas del adquirente.

La auditoría también informa del importe de las cuotas mensuales a pagar (ordinarias y extraordinarias) así como del plan de obras y mejoras aprobados por la Junta de Propietarios (lo que puede implicar una modificación de los elementos comunes y el devengo de más cuotas extraordinarias).

 

d) Arrendatarios

Si el inmueble está arrendado es imprescindible estudiar el contrato para determinar cuándo finaliza el mismo (y hay que saber estudiarlo pues el régimen de prórrogas puede deparar sorpresas). Si el contrato se va a mantener durante un periodo considerable es preciso determinar su rentabilidad (renta pactada, distribución de gastos, incidencia fiscal, etc.). Otros aspectos importantes a considerar es la existencia de fianza, la solvencia del inquilino para responder de hipotéticos incumplimientos o daños.

Pero lo más importante, y que muchas personas desconocen, es el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, pese a la compra proyectada o que se haya podido llegar a realizar. Este derecho conlleva la necesidad de un estudio de las condiciones del contrato y de una serie de actuaciones a realizar, pudiendo resultar una verdadera traba para la compra (la compraventa, una vez realizada, pudiera quedar anulada).

También hay que comprobar que, aun no existiendo inquilinos, el inmueble esté realmente vacío (sin ocupantes ni precaristas). De no estarlo, la toma de posesión inmediata del inmueble se diferirá y podrá ser necesario acudir a los Tribunales lo que conlleva unos gastos no deseados y una incertidumbre.

Estos factores pueden determinar una rebaja de común acuerdo en el precio de venta.

 

e) Situación urbanística

Especialmente importante en la compra de viviendas independientes y aún más en parcelas urbanas para edificar. Las limitaciones urbanísticas (referentes a la construcción) no se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad por lo que hay que acudir al Ayuntamiento para conocer las condiciones de edificabilidad. Estas condiciones son necesarias conocer para la construcción de nueva planta o ampliación de la existente (así como en la construcción de otras instalaciones como pueda ser una piscina).

Por tanto, hay que conocer el plan urbanístico, las ordenanzas reguladoras de la construcción, los convenios urbanísticos que puedan afectar así como proyectos de compensación o reparcelación, etc.

 

f) Seguros

No solo es interesante conocer si el inmueble está asegurado y la prima anual del seguro, sino para el caso de que no lo esté cuál sería la prima a pagar (que vendrá condicionada por una serie de factores particulares de cada inmueble).

También hay que contemplar el aseguramiento de la responsabilidad decenal (que protege de defectos constructivos) especialmente en viviendas en régimen de autoconstrucción (cuando han sido construidas por el vendedor hace menos de diez años).

g) Servicios y suministros

La auditoría comprobará si el inmueble cuenta con suministros (electricidad, agua, etc.) y sus condiciones tanto del suministro en sí como del cambio de titularidad sin incidencias.

 

h) Fiscalidad

Hemos de distinguir un doble aspecto:

  • Coste de la operación: Se determinarán los impuestos a pagar por la compra y su cuantía. Además también se informa sobre otras partidas a pagar como consecuencia de la compra (notaría, registro de la propiedad, etc.). Si el interesado es el vendedor, la auditoría tendrá una estimación de la repercusión fiscal de la venta como ganancia patrimonial -lo que le conllevará tributar por IRPF-.
  • Coste anual: De los impuestos y tasas que recaen sobre el inmueble (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas municipales de garaje, basuras, etc.).

 

Conclusión

Por tanto, de la Auditoria Legal Inmobiliaria se obtendrá numerosa información para valorar la compra de un determinado inmueble eludiendo posteriores sorpresas. La auditoría pondrá de manifiesto las irregularidades e incidencias que presente la propiedad estudiada ofreciendo al cliente soluciones y alternativas.

Las auditorías que realizamos cuentan con la garantía de nuestra firma avalada por el Colegio de Abogados de Málaga, si bien se realizan respecto de propiedades situadas en toda España.

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