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La Auditoría Legal Inmobiliaria

La Auditoría Legal Inmobiliaria

 

Introducción

El proceso de compra de una vivienda (o de cualquier otro inmueble como un local, una parcela o una finca rústica) está dividido en varias fases, todas de gran importancia. Una de ellas es la elección del bien a comprar. El comprador analiza su situación, el vecindario, sus características físicas, y en definitiva, su decisión se suele fundamentar en aspectos estéticos y funcionales. Pero olvida realizar una Auditoría Legal Inmobiliaria.

El comprador no repara en los aspectos legales necesarios para la toma de la decisión. Sí, en la elección del inmueble también ha de contemplarse diversas circunstancias legales que aconsejarán o no la compra. Para ayudar a los clientes, algunos especialistas realizamos lo que llamamos Auditoría Legal Inmobiliaria.

 

Concepto

Consiste en una investigación sobre los aspectos legales del inmueble para ofrecer información al comprador que le ayude a la toma de decisión sobre la compra. Mediante ella se podrá conocer la existencia de cualquier incidencia legal que afecte a la propiedad, su alcance y soluciones. Se podrá conocer el coste de la operación y el coste anual de la propiedad. Se podrá conocer sus derechos, obligaciones y limitaciones como propietario, etc.

También es útil para el propietario que se dispone a poner el imueble en el mercado inmobiliario. El vendedor podrá conocer mucho mejor su valor y por tanto obtener mejor provecho económico a la operación de venta.

En definitiva, se trata de due diligence que satisface el deber precontractual de información.

 

Contenido de la Auditoría Legal Inmobiliaria

 

a) Propiedad y situación jurídico-registral

Ha de examinarse el título de propiedad del vendedor. Ha de comprobarse que esté inscrito en el Registro de la Propiedad (pues caso contrario la compra-venta posterior no se podría inscribir). Ha de verificarse que quien vende tiene capacidad para ello y puede transmitir el pleno dominio del inmueble. Solo así podremos afirmar que quien va a vender puede hacerlo.

 

b) Cargas y gravámenes 

La comprobación de la existencia de cargas sobre la finca ha de llevarnos a analizarlas para conseguir simultáneamente a la compra su cancelación si es posible. Por ejemplo, las cantidades debidas por un embargo y el modo de cancelarlo.En el caso de hipotecas ocurre algo parecido, si bien podemos negociar si interesa al comprador una subrogación en el préstamo hipotecario.

Otro tipo de cargas importantes son las servidumbres ya que pueden limitar de modo importante el disfrute de la finca a comprar; así como determinadas limitaciones de dominio.

Algo que suele pasar desapercibido en el proceso de compra son las afecciones fiscales. Mediante ellas la propiedad que se va a adquirir responde durante un plazo del pago de los impuestos de anteriores transmisiones. Por tanto es importante verificar que los anteriores propietarios liquidaron y pagaron de modo correcto los impuestos.

 

c) Propiedad Horizontal

Si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios ha de constatarse que no existen deudas con ella por el impago de las cuotas mensuales.

También es muy importante conocer los estatutos y normas de funcionamiento interno ya que en cualquier caso una vez comprada la propiedad obligarán al nuevo propietario. Dichas normas pueden imponer determinadas restricciones (por ejemplo, horario de uso de la piscina, destino económico de la vivienda, instalación de aparatos de aire acondicionado, cerramiento de terrazas …) que pueden llegar a frustras las expectativas del adquirente.

La auditoría también informa del importe de las cuotas mensuales a pagar (ordinarias y extraordinarias) así como del plan de obras y mejoras aprobados por la Junta de Propietarios (lo que puede implicar una modificación de los elementos comunes y el devengo de más cuotas extraordinarias).

 

d) Arrendatarios

Si el inmueble está arrendado es imprescindible estudiar el contrato para determinar cuándo finaliza el mismo (y hay que saber estudiarlo pues el régimen de prórrogas puede deparar sorpresas). Si el contrato se va a mantener durante un periodo considerable es preciso determinar su rentabilidad (renta pactada, distribución de gastos, incidencia fiscal, etc.). Otros aspectos importantes a considerar es la existencia de fianza, la solvencia del inquilino para responder de hipotéticos incumplimientos o daños.

Pero lo más importante, y que muchas personas desconocen, es el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, pese a la compra proyectada o que se haya podido llegar a realizar. Este derecho conlleva la necesidad de un estudio de las condiciones del contrato y de una serie de actuaciones a realizar, pudiendo resultar una verdadera traba para la compra (la compraventa, una vez realizada, pudiera quedar anulada).

También hay que comprobar que, aun no existiendo inquilinos, el inmueble esté realmente vacío (sin ocupantes ni precaristas). De no estarlo, la toma de posesión inmediata del inmueble se diferirá y podrá ser necesario acudir a los Tribunales lo que conlleva unos gastos no deseados y una incertidumbre.

Estos factores pueden determinar una rebaja de común acuerdo en el precio de venta.

 

e) Situación urbanística

Especialmente importante en la compra de viviendas independientes y aún más en parcelas urbanas para edificar. Las limitaciones urbanísticas (referentes a la construcción) no se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad por lo que hay que acudir al Ayuntamiento para conocer las condiciones de edificabilidad. Estas condiciones son necesarias conocer para la construcción de nueva planta o ampliación de la existente (así como en la construcción de otras instalaciones como pueda ser una piscina).

Por tanto, hay que conocer el plan urbanístico, las ordenanzas reguladoras de la construcción, los convenios urbanísticos que puedan afectar así como proyectos de compensación o reparcelación, etc.

 

f) Seguros

No solo es interesante conocer si el inmueble está asegurado y la prima anual del seguro, sino para el caso de que no lo esté cuál sería la prima a pagar (que vendrá condicionada por una serie de factores particulares de cada inmueble).

También hay que contemplar el aseguramiento de la responsabilidad decenal (que protege de defectos constructivos) especialmente en viviendas en régimen de autoconstrucción (cuando han sido construidas por el vendedor hace menos de diez años).

g) Servicios y suministros

La auditoría comprobará si el inmueble cuenta con suministros (electricidad, agua, etc.) y sus condiciones tanto del suministro en sí como del cambio de titularidad sin incidencias.

 

h) Fiscalidad

Hemos de distinguir un doble aspecto:

  • Coste de la operación: Se determinarán los impuestos a pagar por la compra y su cuantía. Además también se informa sobre otras partidas a pagar como consecuencia de la compra (notaría, registro de la propiedad, etc.). Si el interesado es el vendedor, la auditoría tendrá una estimación de la repercusión fiscal de la venta como ganancia patrimonial -lo que le conllevará tributar por IRPF-.
  • Coste anual: De los impuestos y tasas que recaen sobre el inmueble (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas municipales de garaje, basuras, etc.).

 

Conclusión

Por tanto, de la Auditoria Legal Inmobiliaria se obtendrá numerosa información para valorar la compra de un determinado inmueble eludiendo posteriores sorpresas. La auditoría pondrá de manifiesto las irregularidades e incidencias que presente la propiedad estudiada ofreciendo al cliente soluciones y alternativas.

Las auditorías que realizamos cuentan con la garantía de nuestra firma avalada por el Colegio de Abogados de Málaga, si bien se realizan respecto de propiedades situadas en toda España.

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La opción de compra y la promesa de compra-venta

La opción de compra y la promesa de compra-venta

 

Introducción

El Derecho ofrece distintas figuras contractuales relacionadas con la compra-venta de inmuebles que son útiles para las distintas situaciones que puedan darse. Una de ellas es la promesa de venta y otra la opción de compra. A continuación exponemos las características esenciales de ambos contratos y la utilidad de suscribirlos según nuestra amplia experiencia en el sector.

Este texto es parte del artículo publicado en el número de noviembre 2017 de la revista El Inmueble (puede consultar el artículo clicando en el texto en azul; también puede descargar la versión en PDF clicando aquí: La compra-venta). Como artículo complementario le sugerimos Contrato privado de compra-venta: Las arras o señal.

El éxito del negocio jurídico vendrá en gran parte determinado por la correcta redacción del contrato en sí y por el estudio previo de las circunstancias tanto del inmueble como de la otra parte contratante.

 

El contrato de promesa de compra-venta

Mediante este tipo de contrato las partes contratantes proyectan la compra-venta futura de un inmueble. Las partes se denominan promitente vendedor (el que promete vender) y promitente comprador (el que promete comprar).

La oportunidad de celebrar este contrato nace por cualquier causa que impida en ese momento firmar la compra-venta. Algunas de las causas más habituales que lo justifican son: que el vendedor no pueda disponer de la vivienda por recibirla por herencia y aún no están finalizados los trámites de la misma (no puede vender); que el comprador aún no disponga del dinero necesario para pagar el precio; que la vivienda aún está en construcción; que aún no se ha cancelado alguna carga (hipoteca, embargo, etc.) y se haya de vender libre de ellas; etc. Pero también puede obedecer a la propia voluntad de las partes de posponer a una fecha futura la compra-venta sin otro motivo que la mera conveniencia.

Con la firma de este tipo de contrato, a diferencia de la compra-venta, ni el comprador ha de pagar el precio ni el vendedor entregar la vivienda. Pero sí surge la obligación entre las partes contratantes de celebrar en un futuro la compra-venta de la vivienda, de modo tal que si una de ellas la incumpliese, la otra podrá reclamar su cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios.

Para que el contrato sea válido, además de los elementos habituales de todos los contratos, han de quedar fijados por las partes los elementos esenciales de la compra-venta proyectada:

  • Identificación del inmueble concreto, sin posibilidad de confusión.
  • Fijación del precio de la compra-venta.
  • Fecha de formalización de la compra-venta. Como en otros contratos, puede indicarse una fecha determinada, un plazo (por ejemplo, seis meses) o cuando concurra una condición (por ejemplo, cuando se obtenga la calificación de habitabilidad), o una combinación de ambas.

 

El contrato de opción de compra

Mediante este tipo de contrato uno de los contratantes se reserva el derecho de comprar un inmueble y el otro adquiere la obligación de vendérsela. También puede configurarse como un contrato unilateral donde solo interviene el propietario que asume la obligación de la venta.

La compra-venta definitiva depende única y exclusivamente del beneficiario de la opción, quien en el plazo establecido deberá manifestar su decisión de ejercitar la opción de compra. Durante el plazo de vigencia de la opción, el propietario no puede vender el inmueble a un tercero.

Las partes en este contrato se denominan optante (el beneficiario de la opción, quien decide si compra o no) y concedente (el propietario que en su momento se verá obligado a la venta de ejercitarse la opción).

La conveniencia de este contrato es el otorgar al optante un plazo para decidir si le interesa realizar la compra, pero sin obligarle a ello.

Al igual que en el contrato de promesa, la posible futura compra-venta ha de estar perfectamente configurada mediante la identificación de la vivienda, fijación del precio y plazo de duración de la opción (durante el cual el optante puede utilizar su derecho de comprar).

La opción contenida en el contrato puede ser gratuita o ser concedida mediante precio o prima. En el segundo supuesto (que no cabe si el contrato es unilateral) el optante entrega al concedente determinada cantidad de dinero como precio de su derecho a optar a la compra. Sobre esta cantidad se puede pactar que se perderá en caso de no comprar en plazo, que se computará como parte del precio en caso de sí ejercer su derecho a comprar, etc.

 

El contrato de arrendamiento con opción de compra

Es habitual que la opción de compra se integre en un contrato de arrendamiento: además del arrendamiento del inmueble se pacta la opción del arrendatario o inquilino de comprar el inmueble arrendado al llegar determinada fecha (normalmente al finalizar el contrato) o incluso durante la vigencia del arrendamiento. Esta opción puede ejercitarla o no, quedando a su libre voluntad la decisión.

La conveniencia para el inquilino de pactar la opción puede estar motivada, por ejemplo, en el caso de que no pueda comprar en ese momento por falta de liquidez o financiación, o evitar inicialmente el importante desembolso de la compra sin antes disfrutar del uso del inmueble para tomar convencimiento de su idoneidad.

Para el propietario-arrendador también hay ventajas, por ejemplo si su intención es vender o arrendar, la alquilaría con una posibilidad de venta posterior.

En esta opción, como en el régimen general, han de quedar fijados los elementos de la compra-venta futura y también puede ser gratuita o bien mediar un precio o prima (lo que el inquilino-optante paga para poder optar en un futuro).

Es habitual que se pacte que la renta pagada por el inquilino en concepto de alquiler se compute como parte del precio pactado para la compra-venta en caso de que se ejerza la opción. Este cómputo puede ser muy variado: la renta completa, un porcentaje de ella, una cantidad máxima anual, etc.

Si la opción de compra está fijada para el término del contrato y este se prorroga tácitamente a su finalización, desaparece el derecho de opción (pues estaríamos ante un nuevo contrato de arrendamiento). Por tanto, si se quiere mantener la opción habrá que acordarla de nuevo o bien redactarla de modo tal que siga vigente tras la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

Para los intereses del propietario el plazo concedido al inquilino para optar no debería ser muy amplio pues caso de subir el precio de mercado del inmueble estaría perdiendo ganancia (ya que el precio de la compra-venta está fijado de antemano).

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Cómo contar los días de un plazo

Cómo contar los días de un plazo

¿Cómo contar el plazo para devolver algo que he comprado? O ¿cómo contar el plazo para contestar un requerimiento, o interponer un recurso? … o ¿cómo hacerlo cuando he de notificar la resolución del contrato de arrendamiento?
Estas son preguntas que a menudo nos hacemos cuando llega el momento de computar un plazo; y si no nos las hacemos creyendo saber cómo contar los días o los meses, es posible que nos equivoquemos. El mundo de los plazos es complejo, pues hay varios modos de computarlos, pero en cada caso concreto solo uno es el correcto.

 

Para empezar, hemos de distinguir los distintos tipos de “días” que hay para contar:

  1. Días naturales: Se cuentan todos los días, sean laborales, festivos, domingos, vacaciones, etc.
  2. Días hábiles: Se cuentan todos los días salvo los festivos y los sábados y domingos (que son festivos realmente).
  3. Días hábiles procesales (para el proceso civil y otras jurisdicciones): Se cuentan todos los días salvo los festivos y los sábados y domingos, los del mes de agosto, así como el 24 y 31 de diciembre -por lo que ya no son tantos ‘todos’-.)

Y ahora conviene explicar cuál es el primer día en que se empieza el cómputo, y cuál es el último del cómputo, debiendo distinguir si el plazo se expresa en días o en meses (o años):

  1. Si el plazo se expresa en días, el primero a contar es el día siguiente al que se haya recibido la notificación, o se haya hecho la compra, etc. A partir de ese día inicial se cuentan los días a que se refiere el plazo (considerando los tipos de días que hay que tener en cuenta según ya hemos explicado: naturales o hábiles), finalizando el plazo el último día que hayamos contado.
  2. Si el plazo se expresa en meses o años, el plazo se computa de fecha a fecha. Es decir, el primer día del cómputo comienza en el día en que se haya recibido la notificación, o realizado la compra, etc. y finaliza el mismo día del mes que corresponda según el plazo dado en meses, o el mismo día del mismo mes que corresponda según el plazo dado en años.

Artículo 5 del Código Civil:
Siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente; y si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes.
En el computo civil de plazos no se excluyen los días inhábiles.

Pongamos algunos ejemplos:zapatos

  • Has comprado unos zapatos el 13 de mayo de 2017, y al llegar a casa resultan no ser tan cómodos como en la tienda te parecieron. Compruebas el ticket de compra y ves que en esa tienda dan un plazo de 15 días para devolverlos. ¿Hasta cuando puedes devolverlos? En primer lugar hemos de tener presente que se trata de un plazo de orden civil, y que por tanto no se excluyen los días inhábiles (salvo que en el ticket se indique lo contrario). Por tanto, el primer día del cómputo es el día siguiente al de la compra: el 14 de mayo, y que has de contar todos los días. Así, el plazo finaliza el 28 de mayo de 2017. Pero ¡el 28 de mayo es domingo! ¿Qué hacer? Si la tienda abre ese domingo, ese es el último día para devolverlo, pues se cuentan todos los días. Si no abre, como no puedes ir a cambiarlo el plazo finaliza el siguiente día que esté la tienda abierta.
  • Ese mismo día has recibido una notificación de Hacienda por la que conceden un plazo de 15 días hábiles para hacer alegaciones. ¿Cuál es el último día en que puedes hacer alegaciones? Consideramos el primer día del plazo es el día hábil siguiente, es decir, el lunes 15 de mayo de 2017. A partir de ahí, contamos 15 días hábiles (excluimos los sábados, domingos y las fiestas), y resulta que el último día es el viernes 2 de junio de 2017.

En el cómputo por meses o años tenemos menos complicaciones:

  • Si ese mismo día 13 de mayo de 2017 (qué día tan ajetreado) has recibido un requerimiento de tu casero para abandonar la vivienda en el plazo de un mes, ¿cuando acaba el plazo? El 13 de junio de 2017.
  • ¿Y si el requerimiento lo recibes el 31 de mayo de 2017? … No, el 31 de junio no, que no existe: sino el último día de ese mes: el 30 de junio (y no al día siguiente -1 de julio- como erróneamente algunos creen).
  • ¿Y si el plazo es de un año? el plazo finaliza 13 de mayo de 2018; y si la recibimos el 31 de mayo, pues ese mismo 31 de mayo pero del año siguiente.

Existe el error generalizado de creer que el plazo de 30 días es equivalente al plazo de un mes. Y computando correctamente dichos plazos vemos que arrojan resultados distintos. No es lo mismo un plazo de un mes y un plazo de 30 días. Pongamos el ejemplo de una notificación recibida el 23 de mayo de 2017:

  • Plazo de un mes: De fecha a fecha, por tanto el plazo finaliza el 23 de junio de 2017.
  • Plazo de 30 días naturales: Se inicia el cómputo el día siguiente 24 de mayo, y contando desde ése los 30 días resulta ser el último del plazo el 22 de junio (¡un día menos!).
  • Y si hemos de considerar el plazo de 30 días hábiles, el resultado es más interesante, ya que no contamos ni sábados, ni domingos ni festivos: 4 de julio de 2017 (ello sin considerar ninguna fiesta local que pudiera haber).

No obstante lo anterior, las cosas pueden no ser tan sencillas, pues existen reglas especiales, por ejemplo:

  • Si el plazo lo concede una administración pública, la exclusión de los días inhábiles implica tanto los días que sean inhábiles en nuestro municipio de residencia como los inhábiles en el municipio donde la administración tenga su sede (sean días inhábiles locales o de ámbito de la comunidad)  (recordemos que existen fiestas de ámbito nacional, de ámbito de las comunidades autónomas y de ámbito local).
  • Si en el plazo se cuentan todos los días (días naturales), o es por meses o por años, pero el último día del plazo resultara ser inhábil, se entiende que el plazo finaliza al día siguiente hábil a aquel.

En cualquier caso, el mejor consejo es no agotar los plazos hasta el último día, vaya a ser que no se haya realizado bien el cómputo.

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10 razones para consultar con un abogado

10 razones para consultar con un abogado

Tener un problema legal no debería ser la justificación para acudir a un abogado. La justificación ha de ser solicitar asesoramiento para evitar el problema. Los abogados resolvemos los problemas legales de nuestros clientes, si; pero también los evitamos mediante la consulta y asesoramiento previo. Es lo que en el mundo jurídico se conoce como abogacía preventiva.

Ahora enunciamos diez razones por las que muchas personas no acuden a un abogado, que se convierten realmente en diez razones para consultar con un abogado:

1. Es un contrato sencillo

Pensará que no necesita un abogado para redactar un contrato de arrendamiento o un contrato de entrega de una señal para la compra de una vivienda, pues parece algo muy sencillo. Pero hasta el contrato que pueda parecer más sencillo ha de contener ciertas clausulas que protejan sus derechos. O puede redactarlo incluyendo cláusulas que desconociendo su significado y trascendencia jurídica le reporte posteriormente perjuicios. Solo el abogado tiene una visión de conjunto de la transcendencia jurídica de cualquier paso que usted pueda dar.  

2. Bricolaje

El famoso corta y pega de aquí y de allá. Cree que puede redactar un documento cogiendo ideas de aquí y de allá. Pero el resultado será algo parecido al monstruo de Viktor Frankstein. El bricolaje es muy entretenido, pero es un hobby o pasatiempo. No debe hacer bricolaje con los asuntos jurídicos. Los abogados no lo hacemos.

3. Tener un familiar que sabe de estas cosas

¿Quién no tiene un familiar que dice que entiende de cuestiones jurídicas (quizás porque tenga un pequeño negocio o algunos estudios)? Seguramente no sabrá nada, pero la ignorancia es muy osada. Cada persona está cualificada para asesorar sobre su profesión, y para los temas jurídicos las personas cualificadas son los abogados. ¿Y un hijo que estudia derecho?

4. Hay Información en redes sociales

Hoy todo el mundo pertenece a una o varias redes sociales. Y por las redes circulan consejos legales que provienen … ¿de quién? usted no lo sabe. A diario leemos muchas barbaridades, que si usted las atiende podrán crearle un problema jurídico muy serio. Solo debe atender a aquellos consejos que provengan de un abogado, pero considere que cada situación personal es distinta por lo que nunca deberá tomar una decisión sin exponerle su caso concreto  

5. La ley no exige la intervención de abogado

Hay determinados procesos judiciales para los que la ley no exige la intervención de un abogado (por ejemplo una reclamación de poca cuantía o un juicio por delito leve). Pero que no lo exija no es sinónimo de que no sea conveniente que usted vaya de la mano de un abogado (y más cuando posiblemente la parte contraria sí esté asistida por un abogado). Por ejemplo: para reclamar 1.900 euros la ley no exige la intervención de abogado, y para reclamar 2.100 euros, sí; y ambas reclamaciones pueden tener el mismo fundamento jurídico que solo el abogado sabrá invocar.

6. Hay confianza con la otra parte

Usted va a firmar un contrato con alguien con la que tiene suficiente confianza y sabe (cree) que nunca tendrá problemas con ella. Le digo: desengáñese, en el mundo jurídico no puede fiarse de nadie (absolutamente de nadie); por eso necesita tener un contrato perfectamente redactado. Y desconfíe cuando una persona le dice para no acudir a un abogado: “¿es que no te fías de mí?” Pues no se fie, no lo haga.

7. El asesoramiento de un funcionario

Los hay con muy buena voluntad que le pueden dar un consejo, ¿pero ese consejo es acertado? ¿o es el mejor consejo para su caso? Suponemos que el funcionario hace bien su trabajo (no lo dudamos), pero su trabajo no es asesorarle a los administrados (a usted). No tiene preparación para ello y puede ocasionarle más problemas que beneficios. En muchas ocasiones hemos tenido un caso complicado porque inicialmente nuestro cliente actuó siguiendo el consejo de un bienintencionado funcionario.

8. Consultas en foros de internet

Lo más peligroso. Allí todo el mundo opina, la mayoría basándose en su propia experiencia, pero nadie sabe cuál es su caso concreto. Recuerde que no todos los casos son iguales y que usted al exponer el suyo puede olvidar alguna circunstancia importante por lo que la respuesta no sea la adecuada. En ocasiones los abogados dan respuestas en esos foros, pero siempre piden una consulta personalizada para el correcto asesoramiento.

9. Los abogados son caros

No hay nada más incierto como esa afirmación. Es más, los abogados somos muy rentables. Un adecuado asesoramiento o intervención a tiempo es incluso barato, pues ha de considerar el interés económico del, por ejemplo, contrato que va a firmar.

10. Gestores, asesores y otros

Muchas personas creen que para determinados asuntos los gestores son más adecuados, y además son más baratos (véase el nº 9). Lo mismo le podemos decir de esos asesores que nadie sabe lo que son. Pero la experiencia nos dice que saben lo justito y no más (A, B y C), e incluso que si se aventuran a D, E, etc, … le ocasionarán un gran problema.

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