Uso de plazas de aparcamiento y de zonas comunes en Comunidad de Propietarios

Uso de plazas de aparcamiento y de zonas comunes en Comunidad de Propietarios

Uso de plazas de aparcamiento y de zonas comunes en Comunidad de Propietarios


Recientemente un cliente, una Comunidad de Propietarios formada por más de cien propietarios, nos ha solicitado la emisión de un informe relativo a la utilización privativa de zonas comunes y a la edificación de trasteros en planta destinada a aparcamientos del edificio de la comunidad.

El problema que se plantea en aquella comunidad es complejo, y por su interés, compartimos el informe en nuestro blog.


 

 

Objeto del informe

Por la Comunidad de Propietarios se solicita un informe jurídico sobre la legalidad o no del uso privativo de zonas comunes y la edificación de trasteros en planta dedicada a aparcamientos de los edificios que integran la comunidad de propietarios.

 

 

Antecedentes de hecho

Los hechos son varios y de distinta naturaleza. Girada visita a las plantas de aparcamiento de sendos edificios que integran la comunidad se observan distintas incidencias:

  • Utilización de zonas comunes cerca de plazas de aparcamiento privadas para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza.
  • Utilización de plazas de aparcamiento privadas para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza, así como para el aparcamiento de varios vehículos.
  • Utilización de zonas comunes para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza, así como para el aparcamiento de vehículos.
  • Edificación de trasteros tanto en plazas de aparcamiento privadas como en zonas comunes.

 

 

Fundamentos de derecho

 

Primero: Legislación aplicable

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), establece lo siguiente:

  • Artículo 3.b: «En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: […] La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».
  • Artículo 7.1: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. […] En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna […]».
  • Artículo 9.1.a: «Son obligaciones de cada propietario: Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos […]».
  • Artículo 9.1.g: «Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares […]».

(Nota: las referencias a piso y local se entienden a todo elemento de propiedad horizontal, como también lo es una plaza de aparcamiento.)

 

Segundo: Uso de elementos comunes con fines privativos

Se ha observado el uso de zonas comunes para el almacenamiento de bienes privativos, bien de zonas anexas a una plaza de aparcamiento por su propietario, bien de zona de maniobra, incluso para el aparcamiento de motocicletas.

Este uso, salvo que sea autorizado expresamente por la Junta de Propietarios, no es legal en cuanto invada zonas comunes (en este caso de maniobra) lo cual afecta a la circulación de vehículos y supone un aprovechamiento privativo sin título.

En el caso de que tal uso se haya venido produciendo durante años sin la autorización expresa de la comunidad no supone la adquisición a un derecho de uso, es decir, la tolerancia no equivale al consentimiento tácito. La jurisprudencia del tribunal supremo ha declarado que la utilización privativa de un elemento común  necesita el reconocimiento expreso de la Junta de Propietarios (con el régimen de mayoría adecuado). Por tanto, la comunidad puede exigir la retirada de objetos en zonas comunes, así como su no utilización con fines privativos por los distintos propietarios (por ejemplo, para el estacionamiento de vehículos), especialmente cuando afecte a otros propietarios.

 

Tercero: Construcción de trasteros en plaza de aparcamiento privativo

Se ha observado la construcción, con materiales de obra, de trasteros en plazas de aparcamiento privativas. En primer lugar hay que delimitar que lo aquí expuesto es solo referente a los casos en que el trastero haya sido construido íntegramente en la plaza privativa, y no si dicha construcción invade también elementos comunes.

En principio estas construcciones son ilegales puesto que la zona de aparcamientos está configurada como una zona abierta, incluso la propiedad privativa que representa cada plaza. La construcción supone una alteración de la configuración general del edificio según ha estimado en repetidas ocasiones la jurisprudencia. Además, tal construcción se apoya y ancla en elementos comunes como son las paredes y techos.

Pero existe jurisprudencia por la que se declara que la comunidad de propietarios no puede demoler (solicitar la demolición) estos cerramientos cuando ha transcurrido un plazo de tiempo razonable, lo que sí equivale a consentimiento tácito (concretamente hay casos en los que han bastado 13 años para considerarse ese consentimiento). Se fundamenta en que lo construido sería sobre una zona privada, y la decisión de la Junta de Propietarios no puede llevarse hasta límites abusivos de prohibir cualquier alteración o uso que realmente no perjudique a ningún otro propietario o no suponga menoscabo de otros derechos.

No obstante, para que estos cerramientos puedan ser mantenidos no han de causar molestias a los propietarios de otras plazas ni afectar de modo peligroso a elementos comunes. No puede producir perjuicios ni para la comunidad ni para otros propietarios, especialmente el de plaza de aparcamiento vecina (aunque no exista extralimitación). (Se ha observado que existe un caso en el que se ha obstruido la ventilación de la planta de aparcamientos, con el riesgo que ello supone.)

Por tanto,  en estos casos habrá que estar a la antigüedad de las obras y a la incidencia concreta que pueda tener sobre los elementos comunes.

En cualquier caso, la existencia de estos trasteros supone la disminución de la superficie útil de aparcamiento lo que no puede suponer que el propietario aparque su vehículo ocupando parte de la zona común de rodadura.

 

Cuarto: Construcción de trasteros sobre zonas comunes

Ninguna construcción privada sobre elemento común (sea total o parcial) sin la autorización de la Comunidad de Propietarios es legal, pues no se puede invadir una zona común para el uso privativo. La construcción del trastero es una alteración de zona común.

 

Quinto: Acciones legales

Para devolver el estado de las cosas a su estado anterior, o prohibir el uso de zonas comunes para fines particulares (lo que incluye incluso el aparcamiento de una motocicleta en zona común, por ejemplo), la Ley de Propiedad Horizontal ofrece distintas acciones que se pueden ejercitar ante los Tribunales.

El ejercicio de la acción ha de realizarse mediante una demanda independiente por cada propietario, no pudiéndose acumular varias contra distintos propietarios por hechos distintos. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que estas acciones procedentes de la Ley de Propiedad Horizontal se sustancien mediante un proceso declarativo ordinario que, a diferencia del proceso declarativo verbal, conlleva un procedimiento con más trámites y garantías.

 

 

 

Conclusiones

 

  1. El uso privativo de elementos comunes no está autorizado por la ley.
  2. La construcción de un trastero en plaza de aparcamiento ha de estar autorizado por la Junta de Propietarios, si bien la negativa de esta puede ser impugnable ante los Tribunales si no causa menoscabo la construcción.
  3. Pese a no tener autorización de la Junta de Propietarios las construcciones referidas en el número anterior, cabe la posibilidad de que los Tribunales no acuerde su demolición.
  4. La construcción de elementos para aprovechamiento privativo sobre elementos comunes no está autorizada por la ley
  5. En cualquier caso, las autorizaciones que pueda otorgar la Junta de Propietarios pueden ser impugnadas por cualquier otro propietario al que se le cause perjuicio.
  6. Las acciones que ejercite la Junta de Propietarios serán individuales contra cada propietario, en procesos independientes.

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La comprobación de valores y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018

La comprobación de valores y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018

La comprobación de valores y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018

Los valores de los bienes declarados en las autoliquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pueden ser comprobados por la Administración Tributaria (en estos casos de las Comunidades Autónomas).

Tales impuestos son los que gravan, entre otros hechos, las compraventas, herencias y donaciones. La ley establece que la base imponible de ellos será el “valor real de los bienes”.

Son muchos los casos en que se realiza esa comprobación del valor. Por ejemplo, en una escritura pública de compraventa se establece un precio de 100.000 € y la administración determina que el valor real del bien es de 137.528 €. El sujeto pasivo (quien compra) deberá en tal caso tributar, además de lo ya pagado, por la diferencia entre ambas cantidades.

Entonces, ¿cuál es el valor real? La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018 dice que es “un concepto jurídico indeterminado de imprecisos perfiles, puesto que no se ampara en definición legal alguna y permite, sea cual fuere el medio de comprobación o determinación que en cada caso se utilice, un cierto margen legítimo”.

Hasta le fecha tal valor real es calculado por las administraciones tributarias de las comunidades autónomas mediante la aplicación de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral del bien (en los bienes inmuebles) de modo frío y objetivo. Para los bienes rústicos emplea un sistema similar aplicando un coeficiente sobre la superficie de la finca según sea el cultivo o destino de la misma y otras circunstancias, también de modo frío y objetivo.

Es obvio que mediante ese sistema la administración no calcula un valor real del bien, sino simplemente obtiene un valor mediante una operación aritmética fácil. No obstante, aunque sus resultados no colman la exigencia de hallar el valor real, es un sistema legal al estar recogido en la Ley General Tributaria: estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (esto es, el catastro).

La mencionada sentencia del Tribunal Supremo viene a frenar la aplicación de tal método para calcular el valor real, puesto que expresa ser un método privilegiado para la administración y por tanto limitativo de los derechos del sujeto pasivo, del ciudadano.

El método de comprobación consistente en la estimación por referencia de valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble que se somete a avalúo.

Cuando la administración realiza una comprobación del valor declarado por el contribuyente en una autoliquidación de los impuestos mencionados aplicando este método de coeficientes “ha de expresar motivadamente las razones por las que tal valor declarado no se corresponde con el valor real”. Es decir, no le bastará a esa administración establecer otro valor sin más. Este razonamiento del Tribunal Supremo abre aún más las puertas a que prospere el valor declarado por el sujeto pasivo, pues ha de ser la administración quien demuestre que el comprobado por ella es realmente el valor real.

Ante esta nueva perspectiva, ahora más, recomendamos no aquietarse con el valor comprobado por la administración, que además de que conlleva la elevación de la cuota tributaria (y cuya diferencia devenga intereses) puede ser injusto e ilegal. La impugnación de la comprobación de valores es la vía para equilibrar el derecho recaudatorio (y no confiscatorio) de la administración tributaria.

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La Auditoría Legal Inmobiliaria

La Auditoría Legal Inmobiliaria

La Auditoría Legal Inmobiliaria

 

Introducción

El proceso de compra de una vivienda (o de cualquier otro inmueble como un local, una parcela o una finca rústica) está dividido en varias fases, todas de gran importancia. Una de ellas es la elección del bien a comprar. El comprador analiza su situación, el vecindario, sus características físicas, y en definitiva, su decisión se suele fundamentar en aspectos estéticos y funcionales. Pero olvida realizar una Auditoría Legal Inmobiliaria.

El comprador no repara en los aspectos legales necesarios para la toma de la decisión. Sí, en la elección del inmueble también ha de contemplarse diversas circunstancias legales que aconsejarán o no la compra. Para ayudar a los clientes, algunos especialistas realizamos lo que llamamos Auditoría Legal Inmobiliaria.

 

Concepto

Consiste en una investigación sobre los aspectos legales del inmueble para ofrecer información al comprador que le ayude a la toma de decisión sobre la compra. Mediante ella se podrá conocer la existencia de cualquier incidencia legal que afecte a la propiedad, su alcance y soluciones. Se podrá conocer el coste de la operación y el coste anual de la propiedad. Se podrá conocer sus derechos, obligaciones y limitaciones como propietario, etc.

También es útil para el propietario que se dispone a poner el imueble en el mercado inmobiliario. El vendedor podrá conocer mucho mejor su valor y por tanto obtener mejor provecho económico a la operación de venta.

En definitiva, se trata de due diligence que satisface el deber precontractual de información.

 

Contenido de la Auditoría Legal Inmobiliaria

 

a) Propiedad y situación jurídico-registral

Ha de examinarse el título de propiedad del vendedor. Ha de comprobarse que esté inscrito en el Registro de la Propiedad (pues caso contrario la compra-venta posterior no se podría inscribir). Ha de verificarse que quien vende tiene capacidad para ello y puede transmitir el pleno dominio del inmueble. Solo así podremos afirmar que quien va a vender puede hacerlo.

 

b) Cargas y gravámenes 

La comprobación de la existencia de cargas sobre la finca ha de llevarnos a analizarlas para conseguir simultáneamente a la compra su cancelación si es posible. Por ejemplo, las cantidades debidas por un embargo y el modo de cancelarlo.En el caso de hipotecas ocurre algo parecido, si bien podemos negociar si interesa al comprador una subrogación en el préstamo hipotecario.

Otro tipo de cargas importantes son las servidumbres ya que pueden limitar de modo importante el disfrute de la finca a comprar; así como determinadas limitaciones de dominio.

Algo que suele pasar desapercibido en el proceso de compra son las afecciones fiscales. Mediante ellas la propiedad que se va a adquirir responde durante un plazo del pago de los impuestos de anteriores transmisiones. Por tanto es importante verificar que los anteriores propietarios liquidaron y pagaron de modo correcto los impuestos.

 

c) Propiedad Horizontal

Si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios ha de constatarse que no existen deudas con ella por el impago de las cuotas mensuales.

También es muy importante conocer los estatutos y normas de funcionamiento interno ya que en cualquier caso una vez comprada la propiedad obligarán al nuevo propietario. Dichas normas pueden imponer determinadas restricciones (por ejemplo, horario de uso de la piscina, destino económico de la vivienda, instalación de aparatos de aire acondicionado, cerramiento de terrazas …) que pueden llegar a frustras las expectativas del adquirente.

La auditoría también informa del importe de las cuotas mensuales a pagar (ordinarias y extraordinarias) así como del plan de obras y mejoras aprobados por la Junta de Propietarios (lo que puede implicar una modificación de los elementos comunes y el devengo de más cuotas extraordinarias).

 

d) Arrendatarios

Si el inmueble está arrendado es imprescindible estudiar el contrato para determinar cuándo finaliza el mismo (y hay que saber estudiarlo pues el régimen de prórrogas puede deparar sorpresas). Si el contrato se va a mantener durante un periodo considerable es preciso determinar su rentabilidad (renta pactada, distribución de gastos, incidencia fiscal, etc.). Otros aspectos importantes a considerar es la existencia de fianza, la solvencia del inquilino para responder de hipotéticos incumplimientos o daños.

Pero lo más importante, y que muchas personas desconocen, es el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, pese a la compra proyectada o que se haya podido llegar a realizar. Este derecho conlleva la necesidad de un estudio de las condiciones del contrato y de una serie de actuaciones a realizar, pudiendo resultar una verdadera traba para la compra (la compraventa, una vez realizada, pudiera quedar anulada).

También hay que comprobar que, aun no existiendo inquilinos, el inmueble esté realmente vacío (sin ocupantes ni precaristas). De no estarlo, la toma de posesión inmediata del inmueble se diferirá y podrá ser necesario acudir a los Tribunales lo que conlleva unos gastos no deseados y una incertidumbre.

Estos factores pueden determinar una rebaja de común acuerdo en el precio de venta.

 

e) Situación urbanística

Especialmente importante en la compra de viviendas independientes y aún más en parcelas urbanas para edificar. Las limitaciones urbanísticas (referentes a la construcción) no se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad por lo que hay que acudir al Ayuntamiento para conocer las condiciones de edificabilidad. Estas condiciones son necesarias conocer para la construcción de nueva planta o ampliación de la existente (así como en la construcción de otras instalaciones como pueda ser una piscina).

Por tanto, hay que conocer el plan urbanístico, las ordenanzas reguladoras de la construcción, los convenios urbanísticos que puedan afectar así como proyectos de compensación o reparcelación, etc.

 

f) Seguros

No solo es interesante conocer si el inmueble está asegurado y la prima anual del seguro, sino para el caso de que no lo esté cuál sería la prima a pagar (que vendrá condicionada por una serie de factores particulares de cada inmueble).

También hay que contemplar el aseguramiento de la responsabilidad decenal (que protege de defectos constructivos) especialmente en viviendas en régimen de autoconstrucción (cuando han sido construidas por el vendedor hace menos de diez años).

g) Servicios y suministros

La auditoría comprobará si el inmueble cuenta con suministros (electricidad, agua, etc.) y sus condiciones tanto del suministro en sí como del cambio de titularidad sin incidencias.

 

h) Fiscalidad

Hemos de distinguir un doble aspecto:

  • Coste de la operación: Se determinarán los impuestos a pagar por la compra y su cuantía. Además también se informa sobre otras partidas a pagar como consecuencia de la compra (notaría, registro de la propiedad, etc.). Si el interesado es el vendedor, la auditoría tendrá una estimación de la repercusión fiscal de la venta como ganancia patrimonial -lo que le conllevará tributar por IRPF-.
  • Coste anual: De los impuestos y tasas que recaen sobre el inmueble (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas municipales de garaje, basuras, etc.).

 

Conclusión

Por tanto, de la Auditoria Legal Inmobiliaria se obtendrá numerosa información para valorar la compra de un determinado inmueble eludiendo posteriores sorpresas. La auditoría pondrá de manifiesto las irregularidades e incidencias que presente la propiedad estudiada ofreciendo al cliente soluciones y alternativas.

Las auditorías que realizamos cuentan con la garantía de nuestra firma avalada por el Colegio de Abogados de Málaga, si bien se realizan respecto de propiedades situadas en toda España.

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La hipoteca express (o urgente)

La hipoteca express (o urgente)

La hipoteca express (o urgente)


Este artículo ha sido publicado en la edición de febrero de 2018 de la revista El Inmueble (puede consultar el artículo clicando en el texto en azul; también puede descargar la versión en PDF clicando aquí: La hipoteca express).

 

Como alternativa a los ya habituales préstamos de cuantía baja (normalmente con un máximo de tres mil euros) concedidos sin grandes requisitos por entidades financieras distintas a los operadores bancarios, y a los tradicionales préstamos al consumo concedidos con garantías y en supuestos de solvencia y los préstamos hipotecarios, ambos concedidos por los bancos, desde hace algunos años han aparecido en el mercado de la financiación los préstamos con garantía hipotecaria concedidos por entidades financieras de poco (o ningún) nombre de forma rápida, por cuantías pequeñas (habitualmente seis mil euros) y a devolver en un corto plazo. Son las conocidas hipoteca express o hipoteca urgente.

Estos préstamos son un arma de doble filo para quien los solicita, pues si bien de modo rápido se consigue liquidez, más cierto es que difícilmente se puede devolver lo recibido más los elevados interese pactados. Existe una asimetría entre las partes prestamista (quien da) y prestataria (quien recibe), siempre a favor de la primera.

 

1. Características

Ante una necesidad económica urgente (bien para paralizar la ejecución de otro préstamo impagado, bien para reunificar varios préstamos pequeños impagados, bien por la simple necesidad de obtener dinero rápido), y con una situación económica personal sin poder ofrecer las garantías habitualmente exigidas por los bancos para el préstamo de pequeñas cantidades (por ejemplo, una nómina), en la situación de crisis que hemos vivido durante los últimos años muchas personas han acudido a este tipo de financiación, otorgada sin apenas requisitos y de modo rápido (en una semana ya se dispone del dinero). La única contrapartida que ha de ofrecer el prestatario es dar un inmueble (una vivienda por ejemplo, que incluso puede ser otra persona quien la ofrezca) en garantía de la devolución del préstamo, constituyéndose sobre la misma hipoteca que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

No se realiza un estudio de la solvencia del solicitante; las entidades prestamistas conceden estos préstamos aunque el solicitante esté inscrito en registros de morosos y su solvencia no sea evidente, o incluso sea insolvente. La única garantía exigida es la vivienda, de un valor muy superior (desproporcionado) con la cantidad prestada. Además de un plazo de devolución corto (habitualmente seis meses), los interses y comisiones son elevados.

La entidad que presta el dinero siembre obtendrá una ganancia desmedida, pues en caso de que el prestatario devuelva el dinero recibido más sus intereses, al ser estos muy elevados, la ganancia será proporcionalmente muy elevada. Y en el caso de que no lo devuelva, sacará a subasta la vivienda cobrando el principal más los intereses o bien se la adjudicará por un valor muy inferior al real (y posteriormente, cuando venda la vivienda adjudicada será cuando obtenga una ganancia totalmente desproporcionada con la cantidad prestada).

Es obvio que estas operaciones se realizan aprovechando una situación económica desesperada de quien solicita el dinero, que no valora suficientemente sus reales posibilidades de amortizarlo, poniendo en riesgo su patrimonio (la vivienda dada en garantía).

 

2. Tratamiento legal

Estos préstamos no son ajenos a los Tribunales de Justicia, existiendo numerosos casos resueltos a favor del prestatario.

 

2.1. Ley contra la usura

En la resolución de los litigios se ha venido aplicando la Ley de 23 de julio de 1908, de la Usura, en cuyo artículo 1 se establece que «será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales». Por contrato leonino ha de entenderse aquel que contiene condiciones muy ventajosas para una de las partes y muy desventajosas para la otra, no existiendo equilibrio entre las prestaciones de ambas partes.

Pese a contar con más de un siglo esta ley es de actual y necesaria aplicación, y así lo recuerda la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012: «la ley de represión de la usura se encuadra dentro del esquema liberal de nuestro Código Civil que sienta la base del sistema económico sobre el libre intercambio de bienes y servicios y la determinación de su respectivo precio o remuneración en orden a la autonomía privada de las partes contratantes». Es decir, es un control al principio de libertad de precios y pactos que sanciona «un abuso inmoral, especialmente grave o reprochable, que explota una determinada situación subjetiva de la contratación: los denominados préstamos usurarios o leoninos».

El Tribunal Supremo ha identificado a estos contratos –préstamos con garantía hipotecaria–, que nacen de la necesidad económica del solicitante, por tener un interés muy superior al normal, un plazo de devolución excesivamente reducido y no existir riesgo para el prestamista. El estado de necesidad del solicitante provoca que acepte las condiciones propuestas sin valorar no ya sus posibilidades reales de devolución sino la verdadera transcendencia de las mismas, por lo que se entiende que el consentimiento está viciado.

Determinante para la resolución de estas situaciones es la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2015 que declaró el carácter usurario de un préstamo hipotecario por concurrir las siguientes circunstancias:

  • El interés remuneratorio pactado (24,6% TAE) resulta ser desproporcionadamente superior al normal del dinero. Para la comparación de ambos intereses, el Tribunal Supremo acude al interés pactado TAE (no al nominal ya que ha de conocerse la carga onerosa real para el prestatario) y al interés normal del dinero que consta en las estadísticas publicadas por el Banco de España que recoge los tipos de interés aplicados habitualmente por los bancos a los distintos tipos de operaciones que se realizan.
  • El interés pactado es «manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso». Un tipo de interés anormalmente alto puede estar justificado por el riego que la operación entraña para el prestamista (mayor riesgo, mayor interés), siendo el caso que en una operación de préstamo garantizada con hipoteca sobre un inmueble no existe tal riesgo. No puede apreciarse, como las entidades prestamistas han alegado, que estas operaciones entrañan un verdadero riesgo para ellas dado el elevado número de impagados que se producen, ya que realmente si existe tal número de impagados es por la «concesión irresponsable de préstamos sin comprobar adecuadamente la capacidad de devolución del prestatario».

Declarado usurario el contrato de préstamo por su interés remuneratorio se establecen dos consecuencias: la nulidad del préstamo y la obligación del prestatario de devolver la cantidad recibida sin el pago de intereses. La declaración de nulidad del préstamo también conlleva la nulidad de la hipoteca, pues esta garantía no es más que una prestación accesoria que está al servicio del préstamo garantizándolo (artículo 1857 Código Civil) y que ha de seguir su suerte: la nulidad.

Esta última consecuencia es unánime en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. La sentencia de 18 de junio de 2012 añade que «el control que establece la ley se proyecta conceptualmente sobre la posible validez del contrato celebrado, sin que pueda diferenciarse el alcance de dicho control o la razón de la ineficacia que produce. De ahí la unidad de la sanción contemplada, esto es, la nulidad del contrato de préstamo, o negocio a él asimilado, que alcanza o comunica sus efectos ya a las garantías accesorias, como a los negocios que traigan causa del mismo» (en igual sentido se ha pronunciado en sus sentencias de 5 de julio de 1982, 31 de enero de 2008, 20 de noviembre de 2008, 15 de julio de 2008, y 14 de julio de 2009, entre otras).

 

2.3. Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013

Otro caso resuelto por el Tribunal Supremo mediante su sentencia de 22 de febrero de 2013 concluye de igual modo que el anteriormente expuesto. En este, el interés remuneratorio era del 10%, moratorio del 22% y un plazo de vencimiento de seis meses.

Dado que el interés remuneratorio no estaba referido al año sino al periodo de amortización (seis meses) el interés real era del 20% anual, lo que es considerado  como desproporcionado: «un préstamo, cuyo vencimiento es a los seis meses, con un interés remuneratorio de 10% semestral (20% anual) cuyo semestre es el plazo de cumplimiento y si no devuelve el capital en este breve plazo, comienza el interés moratorio del 22%, está Sala lo considera, como ha dicho el Tribunal a quo, notablemente superior al normal del dinero, no sólo teniendo en cuenta, como orientativo, el interés legal en aquel tiempo (5,50%), sino las circunstancias del caso (urgencia, intermediación) que lo hacen manifiestamente desproporcionado».

La opción de compra y la promesa de compra-venta

La opción de compra y la promesa de compra-venta

La opción de compra y la promesa de compra-venta

 

Introducción

El Derecho ofrece distintas figuras contractuales relacionadas con la compra-venta de inmuebles que son útiles para las distintas situaciones que puedan darse. Una de ellas es la promesa de venta y otra la opción de compra. A continuación exponemos las características esenciales de ambos contratos y la utilidad de suscribirlos según nuestra amplia experiencia en el sector.

Este texto es parte del artículo publicado en el número de noviembre 2017 de la revista El Inmueble (puede consultar el artículo clicando en el texto en azul; también puede descargar la versión en PDF clicando aquí: La compra-venta). Como artículo complementario le sugerimos Contrato privado de compra-venta: Las arras o señal.

El éxito del negocio jurídico vendrá en gran parte determinado por la correcta redacción del contrato en sí y por el estudio previo de las circunstancias tanto del inmueble como de la otra parte contratante.

 

El contrato de promesa de compra-venta

Mediante este tipo de contrato las partes contratantes proyectan la compra-venta futura de un inmueble. Las partes se denominan promitente vendedor (el que promete vender) y promitente comprador (el que promete comprar).

La oportunidad de celebrar este contrato nace por cualquier causa que impida en ese momento firmar la compra-venta. Algunas de las causas más habituales que lo justifican son: que el vendedor no pueda disponer de la vivienda por recibirla por herencia y aún no están finalizados los trámites de la misma (no puede vender); que el comprador aún no disponga del dinero necesario para pagar el precio; que la vivienda aún está en construcción; que aún no se ha cancelado alguna carga (hipoteca, embargo, etc.) y se haya de vender libre de ellas; etc. Pero también puede obedecer a la propia voluntad de las partes de posponer a una fecha futura la compra-venta sin otro motivo que la mera conveniencia.

Con la firma de este tipo de contrato, a diferencia de la compra-venta, ni el comprador ha de pagar el precio ni el vendedor entregar la vivienda. Pero sí surge la obligación entre las partes contratantes de celebrar en un futuro la compra-venta de la vivienda, de modo tal que si una de ellas la incumpliese, la otra podrá reclamar su cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios.

Para que el contrato sea válido, además de los elementos habituales de todos los contratos, han de quedar fijados por las partes los elementos esenciales de la compra-venta proyectada:

  • Identificación del inmueble concreto, sin posibilidad de confusión.
  • Fijación del precio de la compra-venta.
  • Fecha de formalización de la compra-venta. Como en otros contratos, puede indicarse una fecha determinada, un plazo (por ejemplo, seis meses) o cuando concurra una condición (por ejemplo, cuando se obtenga la calificación de habitabilidad), o una combinación de ambas.

 

El contrato de opción de compra

Mediante este tipo de contrato uno de los contratantes se reserva el derecho de comprar un inmueble y el otro adquiere la obligación de vendérsela. También puede configurarse como un contrato unilateral donde solo interviene el propietario que asume la obligación de la venta.

La compra-venta definitiva depende única y exclusivamente del beneficiario de la opción, quien en el plazo establecido deberá manifestar su decisión de ejercitar la opción de compra. Durante el plazo de vigencia de la opción, el propietario no puede vender el inmueble a un tercero.

Las partes en este contrato se denominan optante (el beneficiario de la opción, quien decide si compra o no) y concedente (el propietario que en su momento se verá obligado a la venta de ejercitarse la opción).

La conveniencia de este contrato es el otorgar al optante un plazo para decidir si le interesa realizar la compra, pero sin obligarle a ello.

Al igual que en el contrato de promesa, la posible futura compra-venta ha de estar perfectamente configurada mediante la identificación de la vivienda, fijación del precio y plazo de duración de la opción (durante el cual el optante puede utilizar su derecho de comprar).

La opción contenida en el contrato puede ser gratuita o ser concedida mediante precio o prima. En el segundo supuesto (que no cabe si el contrato es unilateral) el optante entrega al concedente determinada cantidad de dinero como precio de su derecho a optar a la compra. Sobre esta cantidad se puede pactar que se perderá en caso de no comprar en plazo, que se computará como parte del precio en caso de sí ejercer su derecho a comprar, etc.

 

El contrato de arrendamiento con opción de compra

Es habitual que la opción de compra se integre en un contrato de arrendamiento: además del arrendamiento del inmueble se pacta la opción del arrendatario o inquilino de comprar el inmueble arrendado al llegar determinada fecha (normalmente al finalizar el contrato) o incluso durante la vigencia del arrendamiento. Esta opción puede ejercitarla o no, quedando a su libre voluntad la decisión.

La conveniencia para el inquilino de pactar la opción puede estar motivada, por ejemplo, en el caso de que no pueda comprar en ese momento por falta de liquidez o financiación, o evitar inicialmente el importante desembolso de la compra sin antes disfrutar del uso del inmueble para tomar convencimiento de su idoneidad.

Para el propietario-arrendador también hay ventajas, por ejemplo si su intención es vender o arrendar, la alquilaría con una posibilidad de venta posterior.

En esta opción, como en el régimen general, han de quedar fijados los elementos de la compra-venta futura y también puede ser gratuita o bien mediar un precio o prima (lo que el inquilino-optante paga para poder optar en un futuro).

Es habitual que se pacte que la renta pagada por el inquilino en concepto de alquiler se compute como parte del precio pactado para la compra-venta en caso de que se ejerza la opción. Este cómputo puede ser muy variado: la renta completa, un porcentaje de ella, una cantidad máxima anual, etc.

Si la opción de compra está fijada para el término del contrato y este se prorroga tácitamente a su finalización, desaparece el derecho de opción (pues estaríamos ante un nuevo contrato de arrendamiento). Por tanto, si se quiere mantener la opción habrá que acordarla de nuevo o bien redactarla de modo tal que siga vigente tras la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

Para los intereses del propietario el plazo concedido al inquilino para optar no debería ser muy amplio pues caso de subir el precio de mercado del inmueble estaría perdiendo ganancia (ya que el precio de la compra-venta está fijado de antemano).

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Poder notarial extranjero. El test de equivalencia

Poder notarial extranjero. El test de equivalencia

Poder notarial extranjero. El test de equivalencia

 

La Dirección General de los Registros y del Notariado se ha pronunciado sobre la actuación del notario español en la autorización de escrituras cuando una de las partes comparecientes actúa mediante representante en virtud de un poder notarial otorgado en el extranjero.

Se exige actualmente que el notario español formule en la escritura que autoriza un test de equivalencia del poder extranjero. Este requisito ha traído numerosos problemas dada la distinta naturaleza de las funciones de los notarios de otros Estados (Inglaterra, Gales y de los países nórdicos, entre otros) que responden al sistema sajón y no al latino.

Hemos de partir de la base que, pese a la numerosa regulación de la Unión Europea para facilitar el tráfico jurídico entre los Estados miembros (con la promulgación de distintos reglamentos en materia matrimonial, patrimonial, de sucesiones, etc.), es de competencia exclusiva de cada Estado el sistema de documentación pública y de publicidad registral. Así, un documento público de un Estado ha de someterse formalmente al ordenamiento del otro Estado en el que se pretenda hacer valer.

 

Control del poder extranjero por el notario español

Es el notario español a quien le corresponde la valoración y el juicio de este documento público extranjero. La valoración ha de consistir en:

  • Juicio de suficiencia: Que las facultades representativas otorgadas en el documento son suficientes para el acto jurídico que se otorga en España,
  • Test de equivalencia: Que el documento extranjero es equivalente formalmente al correspondiente documento español, y que la autoridad extranjera tiene funciones equivalentes a la autoridad española.

El test de equivalencia de las funciones de la autoridad extranjera será superado en los casos en que el notario extranjero, en el poder que autoriza, haya dado fe de la identidad del compareciente, haya calificado suficiente su capacidad y legitimación, haya controlado la legalidad y haya asegurado que la voluntad del otorgante se ha expresado en su presencia y ha sido libremente formada y declarada. Esto es, la función del notario extranjero ha de recaer en el control de la libre y adecuada formación del consentimiento de las partes, y dar fe del contenido del documento.

La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado ha expresado (resolución de 17 de abril de 2017) que aun siendo juicios distintos (el de suficiencia y el de equivalencia), cuando el de suficiencia se realiza de modo expreso necesariamente ha de implicar que el poder es equivalente. No obstante, nuestra recomendación es que en la escritura consten ambos juicios.

 

Sistemas notariales

Para comprender mejor la necesidad y justificación del test de equivalencia, exponemos las principales características de los dos principales sistemas notariales occidentales, sin perjuicio de las particularidades existentes en cada Estado:

  • El notario español (sistema latino) desempeña una función pública, da autenticidad a los hechos y actos ocurridos en su presencia: posee fe pública. También tiene la función de recibir e interpretar la voluntad de las partes, dándole forma legal, al redactar el instrumento público.
  • El notario de naturaleza sajona (ingleses, galeses, daneses, suecos, finlandeses, etc.) es básicamente un testigo cualificado limitándose su actuación únicamente a legitimar la firma del otorgante del documento: da fe de que ha identificado a la persona que firma el documento. Pero no orienta ni asesora a las partes sobre la redacción del documento, y no lo revisa ni en cuanto al fondo ni su legalidad. No obstante, cada Estado tiene un estatus particular de sus notarios y funciones.

 

El poder extranjero y el Registro de la Propiedad

Una vez el notario haya declarado suficientes las facultades representativas contenidas en el poder otorgado en el extranjero y haya declarado la equivalencia del documento respecto de los documentos públicos españoles, la calificación registral ha de limitarse tan solo a la existencia en la escritura de la mención del poder y de los juicios de suficiencia y equivalencia.

El registrador ni ha de valorar el poder otorgado en el extranjero, ni puede exigir su transcripción o que se acompañe a la escritura. Solo podrá disentir de la declaración de equivalencia cuando lo considere erróneo el realizado por el notario, motivando adecuadamente el error con referencia expresa a la legislación extranjera aplicable

 

Las escrituras extranjeras y el Registro de la Propiedad

Finalmente conviene recordar que los documentos públicos extranjeros tienen acceso a los Registros de la Propiedad españoles, a los efectos de inscripción, si cumplen con los siguientes requisitos:

  1. Que el documento público extranjero haya sido otorgado ante autoridad competente según la legislación de ese Estado.
  2. Que la autoridad extranjera ante el que se otorgue haya desarrollado en la elaboración del documento funciones equivalentes a las de la autoridad española.
  3. Que el documento extranjero surta los mismos efectos (o los más próximos) en su país de origen que aquellos que se pretenden en España.
  4. Que el acto contenido en el documento no resulte incompatible con el orden público español.
  5. Que cumpla los requisitos establecidos en la legislación que le sea aplicable.

Por tanto, recomendamos el asesoramiento debido para la redacción del poder que se haya de otorgar en el extranjero así como para la redacción de la escritura que se otorgue en España en uso de ese poder. Contando con el debido asesoramiento la escritura española no presentará problema alguno para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

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