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Contrato privado de compra-venta. Las arras o señal

16 octubre 2016

En la mayoría de los casos en que se compra o vende o una vivienda se firma un contrato privado antes de otorgar ante Notario la escritura definitiva. A la firma de ese contrato se entrega una cantidad de dinero llamada arras. Es frecuente que dicho contrato se redacte por alguien sin conocimientos legales (o se copie de otro caso que seguramente respondería a otras circunstancias) pensándose que lo importante es el contenido de la futura escritura. Pero lo que se acuerde en este contrato privado obliga a las partes, por lo que realmente es un acto de suma importancia.

Y son muchas las estipulaciones que se pueden o deben incluir en el contrato, y el contenido de dichas estipulaciones dependerá de la posición del contratante (si es el vendedor o el comprador), de sus expectativas y de sus necesidades. Por eso decimos que es un error copiar un contrato de otro, pues las circunstancias de uno y otro son distintas. Entendemos indispensable contar con el debido asesoramiento antes de firmar cualquier contrato.

Y entre tales estipulaciones ahora interesa llamar la atención sobre la señal, reserva o arras, punto bastante más complejo de lo que parece y con significados muy distinto según quede recogido en el contrato.

Artículo 1454 del Código Civil

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Hemos tenido muchos casos en que el cliente tenía el convencimiento de que perdiendo la cantidad entregada a la firma del contrato privado quedaba desvinculado del mismo (y no ha de ser obligatoriamente así). Y hemos tenido otros casos en que desconociéndose esta facultad, el cliente se ha visto sorprendido por la rescisión efectuada por la otra parte contratante. Y ello porque, en uno y otro caso, firmaron el contrato privado de compra-venta sin contar con el debido asesoramiento legal efectivo, sin  saber las consecuencias legales de lo que firmaban.

La  jurisprudencia del Tribunal Supremo ha configurado tres efectos de las arras, según queden recogidas en el contrato:

  • confirmatorio
  • penal
  • penitencial

 

ArrasArras confirmatorias

Están dirigidas a reforzar la existencia del negocio jurídico de compra-venta, constituyendo una señal o prueba de su celebración. Efectuada la entrega de una cantidad económica en concepto de arras, si no se especifica finalidad distinta, se entienden que son confirmatorias, es decir, lo pagado es parte del precio pactado y no se contempla la facultad de que las partes puedan rescindir el contrato unilateralmente.

En el caso de que una de las pares contratantes incumpliera sus obligaciones, la otra podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o bien su resolución. Por ejemplo, si incumple el vendedor, el comprador puede obligarle a otorgar la escritura de compra-venta.

 

Arras penales

Si en el contrato de compra-venta se configuran las arras como penales, su finalidad es establecer una garantía del cumplimiento del contrato: en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podrá exigir el fiel cumplimiento de las obligaciones o dar el contrato por resuelto exigiendo una indemnización por daños y perjuicios, indemnización que ya está cuantificada mediante las arras penales. Las arras penales no faculta a ninguna de las partes para rescindir unilateralmente el contrato.

 

Arras penitencialesvivienda

Son las arras reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, y constituyen un medio lícito para ambas partes contratantes de rescindir el contrato de compra-venta sin que la otra parte puede exigir su cumplimiento. En el caso de que la parte compradora quiera desistir del contrato, bastará manifestarlo de tal manera allanándose a perder la cantidad entregada. Si es el vendedor quien desiste del contrato, entregará al comprador las arras recibidas, así como otro tanto (es decir, entrega al comprador el doble de lo recibido).

Son muy útiles cuando el comprador haya encontrado otra vivienda mejor para comprar, o el vendedor haya encontrado un comprador que le ofrezca por la vivienda un precio más elevado, por ejemplo.

Las arras penitenciales tienen un carácter sancionador (penitencia) y por ello el Tribunal Supremo exige una interpretación restrictiva que motiva que esta facultad de rescisión unilateral ha de constar en el contrato de modo expreso e inequívoco.

Lea también  La opción de compra y la promesa de compra-venta

Visto lo anterior, y de las consecuencias tan dispares de las arras según se configuren como confirmatorias o penitenciales (que permiten la resolución unilateral del contrato por una de las partes sin que la otra pueda exigir su cumplimiento), habrá que estudiar en cada caso concreto cuales son las necesidades y expectativas del cliente para la correcta redacción del contrato, pues puede interesarle la posibilidad de tal rescisión, o puede interesarle que la otra parte no la pueda efectuar.

 

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