Introducción 

Si ha comprado una vivienda nueva (sea vivienda independiente o en un edificio) o cualquier otro tipo de inmueble y al tiempo aparecen desperfectos debe saber que la ley le protege y que puede exigir la reparación de los mismos. Lo más importante es determinar la naturaleza del problema y así poder conocer cuál es el plazo legal para reclamar la reparación y quiénes son los responsables.

Es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación la que regula los derechos y obligaciones relativos a la edificación de la vivienda nueva, estableciendo qué profesionales (agentes) intervienen en su construcción y sus responsabilidades.

Artículo 1.1

Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

Agentes de la edificación

Son los profesionales que intervienen en la construcción del inmueble. La ley enumera a los siguientes, determinando sus funciones:

• Promotor
• Proyectista
• Constructor
• Director de obra
• Director de la ejecución de la obra
• Entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación

Cada uno de ellos responderá según sean sus funciones y obligaciones, y cuál sea el defecto aparecido en la edificación. No obstante, cuando no sea posible individualizar la causa de los daños materiales, o concurran la culpa de algunos de ellos sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. Y, en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes.

Naturaleza de los desperfectos

La responsabilidad de los agentes de la construcción abarcan distintos tipos de desperfectos, pudiendo distinguir:

• Defectos que afecten a la cimentación, soportes, muros de cargas, pilares y otros elementos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
• Defectos que impidan la habitabilidad o uso de la edificación de un modo aceptable por afectar la salubridad (por ejemplo, presencia de ruidos), a su estanqueidad (por ejemplo, presencia de humedades y filtraciones, falta de aislamiento térmico) o a otros aspectos funcionales que impidan el uso satisfactorio del edificio.
• Defectos relativos a la terminación y acabados de las obras.

Plazos para reclamar

Las garantías comienzan a ser efectivas desde el momento en que el constructor entrega la obra al promotor, y no desde que el particular compra la vivienda (o local, etc.). El plazo para reclamar es de dos años desde que aparece el desperfecto, cualquiera que sea su naturaleza. Este plazo es el que el afectado tiene para exigir la reparación del defecto.

Ahora bien, existen otros plazos que son los de garantía: son aquellos durante los cuales, dependiendo de la naturaleza del desperfecto aparecido, se puede exigir su reparación (dentro del plazo de dos años para reclamar como se ha dicho antes). Estos plazos son:

• 10 años para los defectos estructurales
• 5 años para los defectos que afectan a la habitabilidad
• 1 año para los defectos de acabados

Pongamos unos ejemplos relativos a una vivienda entregada el 30 de enero de 2017:

1. Grietas aparecidas en la pared por hundimiento de parte de la cimentación: Las garantía de reparación llegará hasta el 30 de enero de 2027. Si el defecto ha sido observado por el propietario el 25 de abril de 2020, podrá reclamar teniendo de plazo para ello hasta el 25 de abril de 2022 (dos años).
2. Caída el 15 de junio de 2018 de un tapajuntas de una puerta. Como se trata de un defecto de acabados de la obra, no se podrá reclamar al haber transcurrido ya el plazo de un año.
3. Goteras aparecidas el 30 de enero de 2023: la reparación del daño está amparada por la garantía de cinco años al afectar a la estanqueidad de la vivienda, y aunque el plazo para reclamar es de dos años, deberá probarse que se produjo dentro del plazo de cinco años (dado que aparecieron el último día de la garantía el afectado deberá de actuar con suma diligencia). 

Cómo reclamar

Vistos los plazos, lo más importante es reclamar dentro de él y acreditar que el desperfecto se produce dentro de los plazos de garantía. También es muy importante saber a qué agente de los que han intervenido en la construcción reclamar.

Para iniciar la reclamación, en la mayoría de los casos es preciso contar con el informe técnico emitido por un arquitecto o arquitecto técnico, en el que conste:

• El daño y su naturaleza
• La causa del daño (importante entre otras cosas para determinar el plazo de garantía y los responsables)
• Las soluciones técnicas para la reparación tanto del desperfecto como del daño (es decir, de la causa como del efecto)
• Un presupuesto de reparación (en la medida en que se posible)

La reclamación se puede hacer por dos vías: extrajudicial, mediante escrito dirigido a los responsables (y posteriores gestiones personales), o judicial, si los responsables no se hacen cargo de asumir sus obligaciones de reparación.

Obligaciones de los propietarios y usuarios

Pero la ley no solo impone responsabilidades a las personas que han intervenido en la construcción, sino también a los propietarios y usuarios:

Articulo 16:

1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

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