Seleccionar página

La hipoteca express (o urgente)

16 febrero 2018


Este artículo ha sido publicado en la edición de febrero de 2018 de la revista El Inmueble (puede consultar el artículo clicando en el texto en azul; también puede descargar la versión en PDF clicando aquí: La hipoteca express).

 

Como alternativa a los ya habituales préstamos de cuantía baja (normalmente con un máximo de tres mil euros) concedidos sin grandes requisitos por entidades financieras distintas a los operadores bancarios, y a los tradicionales préstamos al consumo concedidos con garantías y en supuestos de solvencia y los préstamos hipotecarios, ambos concedidos por los bancos, desde hace algunos años han aparecido en el mercado de la financiación los préstamos con garantía hipotecaria concedidos por entidades financieras de poco (o ningún) nombre de forma rápida, por cuantías pequeñas (habitualmente seis mil euros) y a devolver en un corto plazo. Son las conocidas hipoteca express o hipoteca urgente.

Estos préstamos son un arma de doble filo para quien los solicita, pues si bien de modo rápido se consigue liquidez, más cierto es que difícilmente se puede devolver lo recibido más los elevados interese pactados. Existe una asimetría entre las partes prestamista (quien da) y prestataria (quien recibe), siempre a favor de la primera.

 

1. Características

Ante una necesidad económica urgente (bien para paralizar la ejecución de otro préstamo impagado, bien para reunificar varios préstamos pequeños impagados, bien por la simple necesidad de obtener dinero rápido), y con una situación económica personal sin poder ofrecer las garantías habitualmente exigidas por los bancos para el préstamo de pequeñas cantidades (por ejemplo, una nómina), en la situación de crisis que hemos vivido durante los últimos años muchas personas han acudido a este tipo de financiación, otorgada sin apenas requisitos y de modo rápido (en una semana ya se dispone del dinero). La única contrapartida que ha de ofrecer el prestatario es dar un inmueble (una vivienda por ejemplo, que incluso puede ser otra persona quien la ofrezca) en garantía de la devolución del préstamo, constituyéndose sobre la misma hipoteca que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

No se realiza un estudio de la solvencia del solicitante; las entidades prestamistas conceden estos préstamos aunque el solicitante esté inscrito en registros de morosos y su solvencia no sea evidente, o incluso sea insolvente. La única garantía exigida es la vivienda, de un valor muy superior (desproporcionado) con la cantidad prestada. Además de un plazo de devolución corto (habitualmente seis meses), los interses y comisiones son elevados.

La entidad que presta el dinero siembre obtendrá una ganancia desmedida, pues en caso de que el prestatario devuelva el dinero recibido más sus intereses, al ser estos muy elevados, la ganancia será proporcionalmente muy elevada. Y en el caso de que no lo devuelva, sacará a subasta la vivienda cobrando el principal más los intereses o bien se la adjudicará por un valor muy inferior al real (y posteriormente, cuando venda la vivienda adjudicada será cuando obtenga una ganancia totalmente desproporcionada con la cantidad prestada).

Es obvio que estas operaciones se realizan aprovechando una situación económica desesperada de quien solicita el dinero, que no valora suficientemente sus reales posibilidades de amortizarlo, poniendo en riesgo su patrimonio (la vivienda dada en garantía).

 

2. Tratamiento legal

Estos préstamos no son ajenos a los Tribunales de Justicia, existiendo numerosos casos resueltos a favor del prestatario.

 

2.1. Ley contra la usura

En la resolución de los litigios se ha venido aplicando la Ley de 23 de julio de 1908, de la Usura, en cuyo artículo 1 se establece que «será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales». Por contrato leonino ha de entenderse aquel que contiene condiciones muy ventajosas para una de las partes y muy desventajosas para la otra, no existiendo equilibrio entre las prestaciones de ambas partes.

Pese a contar con más de un siglo esta ley es de actual y necesaria aplicación, y así lo recuerda la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012: «la ley de represión de la usura se encuadra dentro del esquema liberal de nuestro Código Civil que sienta la base del sistema económico sobre el libre intercambio de bienes y servicios y la determinación de su respectivo precio o remuneración en orden a la autonomía privada de las partes contratantes». Es decir, es un control al principio de libertad de precios y pactos que sanciona «un abuso inmoral, especialmente grave o reprochable, que explota una determinada situación subjetiva de la contratación: los denominados préstamos usurarios o leoninos».

El Tribunal Supremo ha identificado a estos contratos –préstamos con garantía hipotecaria–, que nacen de la necesidad económica del solicitante, por tener un interés muy superior al normal, un plazo de devolución excesivamente reducido y no existir riesgo para el prestamista. El estado de necesidad del solicitante provoca que acepte las condiciones propuestas sin valorar no ya sus posibilidades reales de devolución sino la verdadera transcendencia de las mismas, por lo que se entiende que el consentimiento está viciado.

Determinante para la resolución de estas situaciones es la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2015 que declaró el carácter usurario de un préstamo hipotecario por concurrir las siguientes circunstancias:

  • El interés remuneratorio pactado (24,6% TAE) resulta ser desproporcionadamente superior al normal del dinero. Para la comparación de ambos intereses, el Tribunal Supremo acude al interés pactado TAE (no al nominal ya que ha de conocerse la carga onerosa real para el prestatario) y al interés normal del dinero que consta en las estadísticas publicadas por el Banco de España que recoge los tipos de interés aplicados habitualmente por los bancos a los distintos tipos de operaciones que se realizan.
  • El interés pactado es «manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso». Un tipo de interés anormalmente alto puede estar justificado por el riego que la operación entraña para el prestamista (mayor riesgo, mayor interés), siendo el caso que en una operación de préstamo garantizada con hipoteca sobre un inmueble no existe tal riesgo. No puede apreciarse, como las entidades prestamistas han alegado, que estas operaciones entrañan un verdadero riesgo para ellas dado el elevado número de impagados que se producen, ya que realmente si existe tal número de impagados es por la «concesión irresponsable de préstamos sin comprobar adecuadamente la capacidad de devolución del prestatario».

Declarado usurario el contrato de préstamo por su interés remuneratorio se establecen dos consecuencias: la nulidad del préstamo y la obligación del prestatario de devolver la cantidad recibida sin el pago de intereses. La declaración de nulidad del préstamo también conlleva la nulidad de la hipoteca, pues esta garantía no es más que una prestación accesoria que está al servicio del préstamo garantizándolo (artículo 1857 Código Civil) y que ha de seguir su suerte: la nulidad.

Esta última consecuencia es unánime en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. La sentencia de 18 de junio de 2012 añade que «el control que establece la ley se proyecta conceptualmente sobre la posible validez del contrato celebrado, sin que pueda diferenciarse el alcance de dicho control o la razón de la ineficacia que produce. De ahí la unidad de la sanción contemplada, esto es, la nulidad del contrato de préstamo, o negocio a él asimilado, que alcanza o comunica sus efectos ya a las garantías accesorias, como a los negocios que traigan causa del mismo» (en igual sentido se ha pronunciado en sus sentencias de 5 de julio de 1982, 31 de enero de 2008, 20 de noviembre de 2008, 15 de julio de 2008, y 14 de julio de 2009, entre otras).

 

2.3. Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013

Otro caso resuelto por el Tribunal Supremo mediante su sentencia de 22 de febrero de 2013 concluye de igual modo que el anteriormente expuesto. En este, el interés remuneratorio era del 10%, moratorio del 22% y un plazo de vencimiento de seis meses.

Dado que el interés remuneratorio no estaba referido al año sino al periodo de amortización (seis meses) el interés real era del 20% anual, lo que es considerado  como desproporcionado: «un préstamo, cuyo vencimiento es a los seis meses, con un interés remuneratorio de 10% semestral (20% anual) cuyo semestre es el plazo de cumplimiento y si no devuelve el capital en este breve plazo, comienza el interés moratorio del 22%, está Sala lo considera, como ha dicho el Tribunal a quo, notablemente superior al normal del dinero, no sólo teniendo en cuenta, como orientativo, el interés legal en aquel tiempo (5,50%), sino las circunstancias del caso (urgencia, intermediación) que lo hacen manifiestamente desproporcionado».

Print Friendly, PDF & Email

Síganos en:

Contacte con nosotros

Para hacer una consulta, pedir información o solicitar un presupuesto, puede contactar con nosotros por email o teléfono

Abogacía Preventiva

Para conocer más sobre la Abogacía Preventiva y de los beneficios que le ofrece ...

También le puede interesar:
Régimen patrimonial del matrimonio según la legislación finlandesa Naturaleza de los bienes adquiridos antes de contraer matrimonio y constante matrimonio. Derecho conyugal y capitulaciones matrimoniales según la ley ...
La notificación del acto administrativo La correcta notificación del acto administrativo es un presupuesto necesario para enjuiciar la validez de aquél, pues de lo contrario causará la indef...
Cómo contar los días de un plazo Cómo contar el plazo para devolver algo que he comprado? O cómo contar el plazo para contestar un requerimiento, o interponer un recurso? … O como hac...
Legitimación de la Comunidad de Propietarios y representación para acudir a... En juicio, puede ser parte actora (quien ejercita la acción) o demandada (frente a quien se ejercita) la Comunidad de Propietarios. Pero al carecer és...
compartir

Si continúa navegando, consiente el uso de cookies | Más Información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar