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Comentarios a la reforma legal sobre el alquiler de viviendas

6 marzo 2019

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Introducción

 

El 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor una reforma legal sobre el alquiler de la vivienda, y otras materias relacionadas, bajo la justificación de medidas urgentes. Por tanto, los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir de esa fecha quedan sometidos a estas nuevas normas, así como los procesos de desahucio por falta de pago o expiración del término han de adecuarse a este régimen.

También entran en vigor otras medidas relativas a propiedad horizontal (comunidades de propietarios) y de índole fiscal. 

A continuación, sucintamente, exponemos las modificaciones habidas y algunos problemas que se puedan plantear por su aplicación.

 

 

Ley de Arrendamientos Urbanos

 

Ámbito de la ley

No es de aplicación primaria la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos de arrendamiento de vivienda con una superficie superior a los 300 m2, en los que prevalecerá la voluntad de las partes. Es decir, no existen para ellos normas irrenunciables (imperativas) por los contratantes. La indicación de la superficie planteará serios problemas, pues puede haber diferencias entre la superficie real, la catastral y la inscrita en el Registro de la Propiedad. También puede plantear dudas si la superficie es la útil o la construida. Una interpretación de la norma acorde con su espíritu nos inclina a entender superficie útil real.

Respecto a las viviendas turísticas, reguladas por normas de las comunidades autónomas y locales, se elimina su clasificación en virtud al hecho de estar comercializadas por canales turísticos. Ello evitará que muchas viviendas de este tipo queden fuera de la regulación propia al no estar comercializadas por tales canales. En la práctica esto nos lleva a que habrá que regularizar, mediante la inscripción en los correspondientes registros, muchas viviendas con fines turísticos.

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Antes de la reforma para que un contrato de arrendamiento tuviera efectos frente a terceras personas era necesario que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora se suprime tal exigencia. Esta reforma se adapta a la realidad (pues los contratos nunca eran inscritos), pero priva de cierta seguridad jurídica a esas terceras personas que desconocían la existencia del contrato (sin tener medios para conocerlo). Quizás la reforma más práctica hubiera sido agilizar la inscripción en el Registro, y abaratar sus costes.

 

Duración del contrato

La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda habitual será nuevamente de cinco años cuando el arrendador sea persona física (y de siete si es persona jurídica). Este plazo es un derecho para el arrendatario, pero una obligación para el arrendador: el contrato se renovará anualmente hasta cumplir esos plazos, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no hacerlo con un mes de antelación de cada anualidad. La distinción entre persona física y persona jurídica es absolutamente arbitraria; parece que el Gobierno ha pensado en las sociedades patrimoniales, pero no en las instrumentales. Además, se planteará un problema (cuya solución puede estar en el mismo problema) dado que propietario y arrendador no han de ser la misma persona. 

Se regulan unas excepciones a la prórroga hasta el plazo máximo de cinco años cuando el arrendador sea persona física: necesitar la vivienda para sí o ciertos familiares. Pero la regulación carece de operatividad ya que ha de quedar recogida en el contrato, lo cual es absurdo puesto que el arrendador no puede saber si va a necesitar la vivienda para sí dentro de, por ejemplo, cuatro años por su separación matrimonial. No obstante, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares ha de comunicarlo al arrendatario con dos meses de antelación. Si una vez puesta a su disposición no la ocupa efectivamente en tres meses, el que fuera arrendatario podrá volver a ocuparla, manteniéndosele el contrato previo salvo que el plazo máximo de cinco años volverá a empezar a contar a partir de ese momento.

Una vez finalizado el plazo máximo de duración (cinco o siete años), el contrato se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de otros tres años. Estas nuevas prórrogas no suponen obligación para ninguna de las partes, sino derecho para ambas. Cualquiera de ellas puede oponerse a la prórroga (el arrendador ha de notificarlo con cuatro meses de antelación, y el arrendatario solo con dos).

Se introduce, con acierto, la normativa antigua (derogada hace unos años) relativa a que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.

Cuando se produzca la venta de la vivienda arrendada, el nuevo titular propietario ha de aceptar el contrato en su duración máxima (cinco o siete años) si ha adquirido la vivienda de buena fe mediante contraprestación (normalmente precio) de quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad. En otros casos, deberá soportar la duración total pactada por los contratantes (que pudiera ser superior a cinco o siete años).

Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de vulnerabilidad (concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.

 

Renta y otros gastos

La renta sigue siendo libre, sin perjuicio de que se prevé un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que en todo caso (si se crease en su momento) será orientativo. El precio del alquiler es uno de los principales problemas sociales y hubiese sido la única causa que justificase la reforma por vía de urgencia (es una reforma promulgada por el Gobierno y no por el Parlamento, aunque este luego la convalide). Pues bien, ha quedado fuera, sin control.

No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco (o siete) años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20% de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas. Pero por convenio entre las partes caben obras de mejora con incremento de la renta.

Las partes contratantes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble donde se ubique la vivienda sean por cuenta del arrendatario. Estos gastos son las cuotas de comunidad en edificios en los que se haya constituido una comunidad de propietarios. Si no se ha constituido, los gastos se calcularán proporcionalmente con relación a su superficie.

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

 

Tanteo y retracto

Se establece que no habrá derecho de tanteo o retracto si la vivienda (en este caso un piso) se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios. Pero este derecho sí existirá si se vende una sola vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.

 

Fianza

Se estable la posibilidad de una garantía adicional a la fianza legal (que sigue siendo de una mensualidad en arrendamiento de vivienda y de dos en alquileres de uso distinto). Pero las cuantía de esta garantía no podrá exceder del equivalente a dos mensualidades de renta en los arrendamientos de vivienda habitual. Esta medida es muy positiva pues elimina barreras en ocasiones infranqueables para el acceso al alquiler para la mayoría de las personas que no puede pagar por adelantado cantidades equivalentes a varias (incluso seis) mensualidades.

 

 

Como podrá ver, son muchas e importantes las reformas habidas, existiendo supuestos en que su interpretación y aplicación puedan presentar dificultades y dudas. Por ello, antes de firmar un contrato le recomendamos cuente con el asesoramiento jurídico especializado.

 

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Ley de Propiedad Horizontal

 

El fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios se eleva al 10% como mínimo del último presupuesto ordinario. Este fondo podrá utilizado para obras de reparación, conservación, de rehabilitación y la realización de las obras de accesibilidad. Este incremento podrá hacerse gradualmente durante los tres primeros ejercicios desde que ha entrado en vigor la norma (es decir, la fecha máxima será el 6 de marzo de 2022).

Es obligatoria la realización de obras de accesibilidad universal, que han de pagarla todos los propietarios con un máximo de una cantidad equivalente a 12 mensualidades ordinarias (la diferencia deberá pagarla el solicitante de la obra).

La Junta de Propietarios podrá prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento turístico mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. La misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales para dichas viviendas que no suponga un incremento del 20%.

 

 

 

Medidas fiscales

 

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Se podrá repercutir el IBI al arrendatario salvo en los casos de arrendamientos alquileres de inmuebles de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica (por ejemplo las VPO).

Los Ayuntamientos podrán fijar un recargo del 50% sobre la cuota a pagar del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. El carácter de permanencia queda sin determinar, por lo que, mientras no se regule, podrá presentar problemas de interpretación. En cualquier caso, para probar el hecho siempre será admitido cualquier medio probatorio, de modo que el propietario deberá preparar bien la situación para que no concurra tal permanencia.

 

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se declara la exención de los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente (si bien es cierto que la recaudación por este concepto era mínima).

 

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