Uso de plazas de aparcamiento y de zonas comunes en Comunidad de Propietarios

por | 3 noviem­bre 2018 | Civil, Inmo­bi­lia­rio

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Un cliente, una Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios for­mada por más de cien pro­pie­ta­rios, nos ha soli­ci­tado la emi­sión de un informe rela­tivo a la uti­li­za­ción pri­va­tiva de zonas comu­nes y a la edi­fi­ca­ción de tras­te­ros en planta des­ti­nada a apar­ca­mien­tos del edi­fi­cio de la comu­ni­dad.

El pro­blema que se plan­tea en aque­lla comu­ni­dad es com­plejo, y por su inte­rés, com­par­ti­mos el informe en nues­tro blog.


Objeto del informe

Por la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios se soli­cita un informe jurí­dico sobre la lega­li­dad o no del uso pri­va­tivo de zonas comu­nes y la edi­fi­ca­ción de tras­te­ros en planta dedi­cada a apar­ca­mien­tos de los edi­fi­cios que inte­gran la comu­ni­dad de pro­pie­ta­rios.

Antecedentes de hecho

Los hechos son varios y de dis­tinta natu­ra­leza. Girada visita a las plan­tas de apar­ca­miento de sen­dos edi­fi­cios que inte­gran la comu­ni­dad se obser­van dis­tin­tas inci­den­cias:

  • Uti­li­za­ción de zonas comu­nes cerca de pla­zas de apar­ca­miento pri­va­das para el alma­ce­na­miento de bie­nes de dis­tinta natu­ra­leza.
  • Uti­li­za­ción de pla­zas de apar­ca­miento pri­va­das para el alma­ce­na­miento de bie­nes de dis­tinta natu­ra­leza, así como para el apar­ca­miento de varios vehícu­los.
  • Uti­li­za­ción de zonas comu­nes para el alma­ce­na­miento de bie­nes de dis­tinta natu­ra­leza, así como para el apar­ca­miento de vehícu­los.
  • Edi­fi­ca­ción de tras­te­ros tanto en pla­zas de apar­ca­miento pri­va­das como en zonas comu­nes.

Fundamentos de derecho

Legislación aplicable

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Pro­pie­dad Hori­zon­tal (LPH), esta­blece lo siguiente:

  • Artículo 3.b: «En el régi­men de pro­pie­dad esta­ble­cido en el artículo 396 del Código Civil corres­ponde a cada piso o local: […] La copro­pie­dad, con los demás due­ños de pisos o loca­les, de los res­tan­tes ele­men­tos, per­te­nen­cias y ser­vi­cios comu­nes».
  • Artículo 7.1: «El pro­pie­ta­rio de cada piso o local podrá modi­fi­car los ele­men­tos arqui­tec­tó­ni­cos, ins­ta­la­cio­nes o ser­vi­cios de aquél cuando no menos­cabe o altere la segu­ri­dad del edi­fi­cio, su estruc­tura gene­ral, su con­fi­gu­ra­ción o estado exte­rio­res, o per­ju­di­que los dere­chos de otro pro­pie­ta­rio, debiendo dar cuenta de tales obras pre­via­mente a quien repre­sente a la comu­ni­dad. […] En el resto del inmue­ble no podrá rea­li­zar alte­ra­ción alguna […]».
  • Artículo 9.1.a: «Son obli­ga­cio­nes de cada pro­pie­ta­rio: Res­pe­tar las ins­ta­la­cio­nes gene­ra­les de la comu­ni­dad y demás ele­men­tos comu­nes, ya sean de uso gene­ral o pri­va­tivo de cual­quiera de los pro­pie­ta­rios, estén o no inclui­dos en su piso o local, haciendo un uso ade­cuado de los mis­mos […]».
  • Artículo 9.1.g: «Obser­var la dili­gen­cia debida en el uso del inmue­ble y en sus rela­cio­nes con los demás titu­la­res […]».

(Nota: las refe­ren­cias a piso y local se entien­den a todo ele­mento de pro­pie­dad hori­zon­tal, como tam­bién lo es una plaza de apar­ca­miento.)

Uso de elementos comunes con fines privativos

Se ha obser­vado el uso de zonas comu­nes para el alma­ce­na­miento de bie­nes pri­va­ti­vos, bien de zonas ane­xas a una plaza de apar­ca­miento por su pro­pie­ta­rio, bien de zona de manio­bra, incluso para el apar­ca­miento de moto­ci­cle­tas.

Este uso, salvo que sea auto­ri­zado expre­sa­mente por la Junta de Pro­pie­ta­rios, no es legal en cuanto invada zonas comu­nes (en este caso de manio­bra) lo cual afecta a la cir­cu­la­ción de vehícu­los y supone un apro­ve­cha­miento pri­va­tivo sin título.

En el caso de que tal uso se haya venido pro­du­ciendo durante años sin la auto­ri­za­ción expresa de la comu­ni­dad no supone la adqui­si­ción a un dere­cho de uso, es decir, la tole­ran­cia no equi­vale al con­sen­ti­miento tácito. La juris­pru­den­cia del tri­bu­nal supremo ha decla­rado que la uti­li­za­ción pri­va­tiva de un ele­mento común nece­sita el reco­no­ci­miento expreso de la Junta de Pro­pie­ta­rios (con el régi­men de mayo­ría ade­cuado). Por tanto, la comu­ni­dad puede exi­gir la reti­rada de obje­tos en zonas comu­nes, así como su no uti­li­za­ción con fines pri­va­ti­vos por los dis­tin­tos pro­pie­ta­rios (por ejem­plo, para el esta­cio­na­miento de vehícu­los), espe­cial­mente cuando afecte a otros pro­pie­ta­rios.

Construcción de trasteros en plaza de aparcamiento privativo

Se ha obser­vado la cons­truc­ción, con mate­ria­les de obra, de tras­te­ros en pla­zas de apar­ca­miento pri­va­ti­vas. En pri­mer lugar hay que deli­mi­tar que lo aquí expuesto es solo refe­rente a los casos en que el tras­tero haya sido cons­truido ínte­gra­mente en la plaza pri­va­tiva, y no si dicha cons­truc­ción invade tam­bién ele­men­tos comu­nes.

En prin­ci­pio estas cons­truc­cio­nes son ile­ga­les puesto que la zona de apar­ca­mien­tos está con­fi­gu­rada como una zona abierta, incluso la pro­pie­dad pri­va­tiva que repre­senta cada plaza. La cons­truc­ción supone una alte­ra­ción de la con­fi­gu­ra­ción gene­ral del edi­fi­cio según ha esti­mado en repe­ti­das oca­sio­nes la juris­pru­den­cia. Ade­más, tal cons­truc­ción se apoya y ancla en ele­men­tos comu­nes como son las pare­des y techos.

Pero existe juris­pru­den­cia por la que se declara que la comu­ni­dad de pro­pie­ta­rios no puede demo­ler (soli­ci­tar la demo­li­ción) estos cerra­mien­tos cuando ha trans­cu­rrido un plazo de tiempo razo­na­ble, lo que sí equi­vale a con­sen­ti­miento tácito (con­cre­ta­mente hay casos en los que han bas­tado 13 años para con­si­de­rarse ese con­sen­ti­miento). Se fun­da­menta en que lo cons­truido sería sobre una zona pri­vada, y la deci­sión de la Junta de Pro­pie­ta­rios no puede lle­varse hasta lími­tes abu­si­vos de prohi­bir cual­quier alte­ra­ción o uso que real­mente no per­ju­di­que a nin­gún otro pro­pie­ta­rio o no suponga menos­cabo de otros dere­chos.

No obs­tante, para que estos cerra­mien­tos pue­dan ser man­te­ni­dos no han de cau­sar moles­tias a los pro­pie­ta­rios de otras pla­zas ni afec­tar de modo peli­groso a ele­men­tos comu­nes. No puede pro­du­cir per­jui­cios ni para la comu­ni­dad ni para otros pro­pie­ta­rios, espe­cial­mente el de plaza de apar­ca­miento vecina (aun­que no exista extra­li­mi­ta­ción). (Se ha obser­vado que existe un caso en el que se ha obs­truido la ven­ti­la­ción de la planta de apar­ca­mien­tos, con el riesgo que ello supone.)

Por tanto, en estos casos habrá que estar a la anti­güe­dad de las obras y a la inci­den­cia con­creta que pueda tener sobre los ele­men­tos comu­nes.

En cual­quier caso, la exis­ten­cia de estos tras­te­ros supone la dis­mi­nu­ción de la super­fi­cie útil de apar­ca­miento lo que no puede supo­ner que el pro­pie­ta­rio apar­que su vehículo ocu­pando parte de la zona común de roda­dura.

Construcción de trasteros sobre zonas comunes

Nin­guna cons­truc­ción pri­vada sobre ele­mento común (sea total o par­cial) sin la auto­ri­za­ción de la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios es legal, pues no se puede inva­dir una zona común para el uso pri­va­tivo. La cons­truc­ción del tras­tero es una alte­ra­ción de zona común.

Acciones legales

Para devol­ver el estado de las cosas a su estado ante­rior, o prohi­bir el uso de zonas comu­nes para fines par­ti­cu­la­res (lo que incluye incluso el apar­ca­miento de una moto­ci­cleta en zona común, por ejem­plo), la Ley de Pro­pie­dad Hori­zon­tal ofrece dis­tin­tas accio­nes que se pue­den ejer­ci­tar ante los Tri­bu­na­les.

El ejer­ci­cio de la acción ha de rea­li­zarse mediante una demanda inde­pen­diente por cada pro­pie­ta­rio, no pudién­dose acu­mu­lar varias con­tra dis­tin­tos pro­pie­ta­rios por hechos dis­tin­tos. La Ley de Enjui­cia­miento Civil esta­blece que estas accio­nes pro­ce­den­tes de la Ley de Pro­pie­dad Hori­zon­tal se sus­tan­cien mediante un pro­ceso decla­ra­tivo ordi­na­rio que, a dife­ren­cia del pro­ceso decla­ra­tivo ver­bal, con­lleva un pro­ce­di­miento con más trá­mi­tes y garan­tías.

Conclusiones

  1. El uso pri­va­tivo de ele­men­tos comu­nes no está auto­ri­zado por la ley.
  2. La cons­truc­ción de un tras­tero en plaza de apar­ca­miento ha de estar auto­ri­zado por la Junta de Pro­pie­ta­rios, si bien la nega­tiva de esta puede ser impug­na­ble ante los Tri­bu­na­les si no causa menos­cabo la cons­truc­ción.
  3. Pese a no tener auto­ri­za­ción de la Junta de Pro­pie­ta­rios las cons­truc­cio­nes refe­ri­das en el número ante­rior, cabe la posi­bi­li­dad de que los Tri­bu­na­les no acuerde su demo­li­ción.
  4. La cons­truc­ción de ele­men­tos para apro­ve­cha­miento pri­va­tivo sobre ele­men­tos comu­nes no está auto­ri­zada por la ley
  5. En cual­quier caso, las auto­ri­za­cio­nes que pueda otor­gar la Junta de Pro­pie­ta­rios pue­den ser impug­na­das por cual­quier otro pro­pie­ta­rio al que se le cause per­jui­cio.
  6. Las accio­nes que ejer­cite la Junta de Pro­pie­ta­rios serán indi­vi­dua­les con­tra cada pro­pie­ta­rio, en pro­ce­sos inde­pen­dien­tes.
José María González López

José María González López

Abo­gado

Abo­gado en ejer­ci­cio desde 1993 ads­crito al Ilus­tre Cole­gio de Abo­ga­dos de Málaga. Socio Direc­tor de José María Gon­zá­lez Abo­ga­dos desde 2002, y Socio Fun­da­dor de Inter­Laki España Fin­lan­dia.

Espe­cia­lista en Con­tra­ta­ción Civil, Dere­cho de Suce­sio­nes y Dere­cho Fis­cal.

Cola­bo­ra­dor habi­tual en revis­tas (nacio­na­les e inter­na­cio­na­les) como ase­sor de temas jurí­di­cos.

josemaria@josemariagonzalezabogados.es

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