Reparaciones necesarias

La Ley de Pro­pie­dad Hori­zon­tal¹ dice que será obli­ga­to­rio rea­li­zar las siguien­tes actua­cio­nes sin nece­si­dad de acuerdo pre­vio de la Junta de Pro­pie­ta­rios:

Los tra­ba­jos y las obras que resul­ten nece­sa­rias para el ade­cuado man­te­ni­miento y cum­pli­miento del deber de con­ser­va­ción del inmue­ble y de sus ser­vi­cios e ins­ta­la­cio­nes comu­nes, inclu­yendo en todo caso, las nece­sa­rias para satis­fa­cer los requi­si­tos bási­cos de segu­ri­dad, habi­ta­bi­li­dad y acce­si­bi­li­dad uni­ver­sal, así como las con­di­cio­nes de ornato y cua­les­quiera otras deri­va­das de la impo­si­ción, por parte de la Admi­nis­tra­ción, del deber legal de con­ser­va­ción.

Es decir, la Comu­ni­dad está obli­gada a rea­li­zar las obras de repa­ra­ción nece­sa­rias para man­te­ner los ser­vi­cios de la comu­ni­dad y los ele­men­tos comu­nes.

Cuando dichas obras ven­gan impuesta por la admi­nis­tra­ción pública no ofrece dudas de que hayan de rea­li­zarse en cum­pli­miento del reque­ri­miento reci­bido. Aque­llas que sean urgen­tes tam­poco pre­sen­tan difi­cul­ta­des para legi­ti­mar su rea­li­za­ción.

Pero la pro­ble­má­tica surge en aque­llos otros tra­ba­jos y obras que según el pre­cepto tras­crito más arriba no se encua­dran en los casos enun­cia­dos en el párrafo ante­rior.

Reparaciones ordenadas por el presidente o por el administrador de la comunidad

Por un lado, la Ley dice que no es nece­sa­rio acuerdo de la Junta de Pro­pie­ta­rios para rea­li­zar dichas obras, pero por otro lado no se pue­den reper­cu­tir gas­tos a los pro­pie­ta­rios sin que pre­via­mente se haya acor­dado por dicha Junta².

Podría­mos encon­trar­nos ante el caso de que el pre­si­dente de la comu­ni­dad (o el admi­nis­tra­dor) ordene rea­li­zar deter­mi­na­das obras legí­ti­ma­mente, pero que la fac­tura resul­tante pueda quede impa­gada por falta de acuerdo de la Junta. La situa­ción sería la obli­ga­ción de pago por parte de la comu­ni­dad, por­que la obra ya se ha rea­li­zado, pero no se podría pagar en la prác­tica por falta de acuerdo para el devengo de cuo­tas extra­or­di­na­rias. En ese supuesto habría que acu­dir a los Tri­bu­na­les de Jus­ti­cia.

Por tanto, pese a que no se exija acuerdo de la Junta, en la mayo­ría de los casos será esta la que decida la rea­li­za­ción de las obras. Sin pre­su­puesto apro­bado por ella (dis­tri­bu­ción de la derrama per­ti­nente y deter­mi­na­ción de los tér­mi­nos de su abono) no se podrán sufra­gar y por tanto no se debe­ría encar­gar su rea­li­za­ción.

Para evi­tar este supuesto, e incluso en aras a la trans­pa­ren­cia y par­ti­ci­pa­ción demo­crá­tica, es acon­se­ja­ble el con­sen­ti­miento de los pro­pie­ta­rios reu­ni­dos en Junta Gene­ral. Así, se elu­dirá la posi­ble res­pon­sa­bi­li­dad del pre­si­dente, o del admi­nis­tra­dor, que pudo haber esti­mado el carác­ter de man­te­ni­miento y con­ser­va­ción de deter­mi­nada obra con­tra­ria­mente a la pers­pec­tiva de los pro­pie­ta­rios en el momento a acor­dar sobre el modo de pago (que siem­pre le corres­pon­de­rán a ellos).

Reparaciones realizadas por un propietario

Puede darse el caso de que ante la urgen­cia y nece­si­dad de una inter­ven­ción en ele­mento común, unida a la pasi­vi­dad de los órga­nos de la comu­ni­dad de pro­pie­ta­rios (Junta de Pro­pie­ta­rios, pre­si­dente, admi­nis­tra­dor), sea rea­li­zada y sufra­gada por un pro­pie­ta­rio o comu­nero.

En tal caso la comu­ni­dad de pro­pie­ta­rios sólo ten­drá la obli­ga­ción de reem­bol­sarle los gas­tos sufra­ga­dos cuando ese pro­pie­ta­rio haya reque­rido pre­via­mente al admi­nis­tra­dor o al pre­si­dente de la comu­ni­dad advir­tién­do­les de la urgen­cia y nece­si­dad de aqué­llas. En el caso de no mediar dicho reque­ri­miento, la Comu­ni­dad que­dará exo­ne­rada de la obli­ga­ción de abo­nar el importe corres­pon­diente a dicha eje­cu­ción³.

Mejoras

Son aque­llos tra­ba­jos y obras que no resul­ten nece­sa­rios para el ade­cuado man­te­ni­miento y con­ser­va­ción del inmue­ble y de sus ser­vi­cios e ins­ta­la­cio­nes comu­nes. Este con­cepto abarca tam­bién el esta­ble­ci­miento o cons­truc­ción de nue­vos ele­men­tos o ser­vi­cios comu­nes (como el caso de una pis­cina). Para su rea­li­za­ción sí es nece­sa­ria la apro­ba­ción por la Junta de Pro­pie­ta­rios y mediante una mayo­ría cua­li­fi­cada de tres quin­tas par­tes⁴.

Una par­ti­cu­la­ri­dad de las mejo­ras es que cuando la cuota a pagar por un pro­pie­ta­rio ‑que no esté de acuerdo con su rea­li­za­ción- exceda del importe de tres men­sua­li­da­des ordi­na­rias de gas­tos comu­nes, no resul­tará obli­gado al pago. Si bien no podrá apro­ve­charse de la mejora salvo aque­llos casos en que mate­rial­mente no pueda pri­vár­sele de ella. Si queda pri­vado, en un momento pos­te­rior podrá par­ti­ci­par de las ven­ta­jas de la inno­va­ción abo­nando su cuota en los gas­tos de rea­li­za­ción y man­te­ni­miento debi­da­mente actua­li­za­dos mediante la apli­ca­ción del corres­pon­diente inte­rés legal.