Comunidad de Propietarios: ¿reparación necesaria o mejora?

20 diciembre 2020 | Civil, Inmobiliario

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Reparaciones necesarias

La Ley de Propiedad Horizontal1 dice que será obligatorio realizar las siguientes actuaciones sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios:

Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Es decir, la Comunidad está obligada a realizar las obras de reparación necesarias para mantener los servicios de la comunidad y los elementos comunes.

Cuando dichas obras vengan impuesta por la administración pública no ofrece dudas de que hayan de realizarse en cumplimiento del requerimiento recibido. Aquellas que sean urgentes tampoco presentan dificultades para legitimar su realización.

Pero la problemática surge en aquellos otros trabajos y obras que según el precepto trascrito más arriba no se encuadran en los casos enunciados en el párrafo anterior.

 

Reparaciones ordenadas por el presidente o por el administrador de la comunidad

Por un lado, la Ley dice que no es necesario acuerdo de la Junta de Propietarios para realizar dichas obras, pero por otro lado no se pueden repercutir gastos a los propietarios sin que previamente se haya acordado por dicha Junta2.

Podríamos encontrarnos ante el caso de que el presidente de la comunidad (o el administrador) ordene realizar determinadas obras legítimamente, pero que la factura resultante pueda quede impagada por falta de acuerdo de la Junta. La situación sería la obligación de pago por parte de la comunidad, porque la obra ya se ha realizado, pero no se podría pagar en la práctica por falta de acuerdo para el devengo de cuotas extraordinarias. En ese supuesto habría que acudir a los Tribunales de Justicia.

Por tanto, pese a que no se exija acuerdo de la Junta, en la mayoría de los casos será esta la que decida la realización de las obras. Sin presupuesto aprobado por ella (distribución de la derrama pertinente y determinación de los términos de su abono) no se podrán sufragar y por tanto no se debería encargar su realización.

Para evitar este supuesto, e incluso en aras a la transparencia y participación democrática, es aconsejable el consentimiento de los propietarios reunidos en Junta General. Así, se eludirá la posible responsabilidad del presidente, o del administrador, que pudo haber estimado el carácter de mantenimiento y conservación de determinada obra contrariamente a la perspectiva de los propietarios en el momento a acordar sobre el modo de pago (que siempre le corresponderán a ellos).

 

Reparaciones realizadas por un propietario

Puede darse el caso de que ante la urgencia y necesidad de una intervención en elemento común, unida a la pasividad de los órganos de la comunidad de propietarios (Junta de Propietarios, presidente, administrador), sea realizada y sufragada por un propietario o comunero.

En tal caso la comunidad de propietarios sólo tendrá la obligación de reembolsarle los gastos sufragados cuando ese propietario haya requerido previamente al administrador o al presidente de la comunidad advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución3.

 

Mejoras

Son aquellos trabajos y obras que no resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Este concepto abarca también el establecimiento o construcción de nuevos elementos o servicios comunes (como el caso de una piscina). Para su realización sí es necesaria la aprobación por la Junta de Propietarios y mediante una mayoría cualificada de tres quintas partes4.

Una particularidad de las mejoras es que cuando la cuota a pagar por un propietario -que no esté de acuerdo con su realización- exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no resultará obligado al pago. Si bien no podrá aprovecharse de la mejora salvo aquellos casos en que materialmente no pueda privársele de ella. Si queda privado, en un momento posterior podrá participar de las ventajas de la innovación abonando su cuota en los gastos de realización y mantenimiento debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

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