Cláusulas anti-covid en los contratos de arrendamiento

Cláusulas anti-covid en los contratos de arrendamiento

Cláusulas anti-covid en los contratos de arrendamiento


Artículo publicado originalmente en Compañías de Luz by Papernest.


En la situación actual de pandemia, insertar una cláusula en el contrato de alquiler para protegerse de los movimientos del mercado y económicos causados por el covid puede ser una estrategia ganadora. Pero, ¿en qué consiste esta cláusula anti-covid y cómo funciona?

 

La incertidumbre del mercado y la importancia del ahorro en gastos

La cláusula covid o cláusula de salvaguardia es una cláusula que sirve para proteger a quienes quieran alquilar una propiedad de lo inesperado que pueda suceder debido a la pandemia. Ya sea una persona física que busca vivienda o un emprendedor que quiera empezar su propio negocio.

En un mercado tan complejo e incierto como el actual, las diversas ofertas están influenciadas por muchos factores y es por ello que merece la pena prestar la debida atención a la seguridad del hogar y la cartera, intentando limitar los gastos y ahorrar dinero donde sea posible.

La cláusula tiene por objeto proteger a ambas partes de situaciones de incertidumbre o riesgo, o aquellas contingencias de fuerza mayor que puedan ocurrir fuera de la voluntad.

De hecho, ahora todos los gastos se han vuelto relevantes. Entonces, ¿por qué no intentar protegerse también en relación al alquiler, la electricidad y el gas? Poder ahorrar en su factura no es poca cosa.

 

¿Qué es la cláusula covid en detalle?

La cláusula covid permite renegociar, suspender o reducir la renta en caso de un evento de fuerza mayor, previsto o no, como el cierre forzado a causa de la propagación del virus.

La cláusula tiene por objeto proteger a ambas partes de situaciones de incertidumbre o riesgo, o aquellas contingencias de fuerza mayor que puedan ocurrir fuera de la voluntad.

Hasta la fecha, la cláusula covid está contemplada en el contexto de cambios repentinos causados por medidas para combatir la pandemia que se lanzan con frecuencia en respuesta a las emergencias sanitarias.

 

Protección del alquiler para negocios

Con respecto al contexto de los arrendamientos para negocios, el arrendatario cuyo negocio está cerrado o que está sujeto a las restricciones puede solicitar insertar una cláusula específica en su contrato de alquiler. Por tanto, esta cláusula puede activar una suspensión o renegociación del contrato o prever una reducción del alquiler en caso de fuerza mayor.

La cláusula debe insertarse antes de cumplir el contrato, señalando el riesgo para uno mismo (es decir, para el propio negocio) de estar sujeto a las restricciones impuestas. Una vez hecho esto, puede solicitar la inclusión de la cláusula en el contrato.

En el caso de un contrato en curso, la situación se complica. Con los contratos anteriores a marzo de 2020, no existe una situación de referencia previa y, por tanto, es raro que exista una cláusula de salvaguardia. Esto significa una falta de protección para los contratos firmados antes de la pandemia.

Para los contratos anteriores a Covid, se debe buscar un acuerdo con el propietario renegociando y mediando.

En ese caso, las dos partes pueden reunirse y buscar una solución. En el ámbito regulatorio, la situación es compleja ya que no existe un cuadro único, de hecho algunas sentencias se han basado en el caso de fuerza mayor, pero muchas otras han rechazado la solicitud.

Entonces, para los contratos anteriores a la aparición del covid, se debe buscar un acuerdo con el propietario renegociando y mediando.

Los contratos comerciales generalmente tienen una duración mayor que los de uso residencial e involucran cifras más altas. Por tanto, es necesario que los contratos de arrendamiento comercial contengan una cláusula específica adaptada al caso en función de las actividades, las consecuencias de un posible cierre y las medidas a tomar en el caso.

Para un restaurante, hoy en día es fundamental insertar una cláusula de fuerza mayor para poder protegerse en caso de cierres impuestos por medidas anticontagio. Dado que las restricciones impuestas son diferentes, es bueno estipular una cláusula que permita una renegociación flexible en función de la situación.

 

Protección para gastos de energía y servicios públicos

Si bien no existe una cláusula específica que permita el mismo nivel de protección para los gastos relacionados con su propiedad, ya sea alquilada o propia, ahorrar en facturas no es difícil en este momento de gran dificultad.

El primer paso es saber navegar por los diferentes elementos que inciden en la factura para aprender a leerla y comprender qué aspectos tienen mayor impacto en el gasto final.

Un segundo paso es mirar el mercado, fácilmente te darás cuenta de cuántos proveedores están proponiendo soluciones a precios fijos y bloqueados que pueden ser convenientes en una fase en la que, como te ves obligado a quedarte en casa, el consumo de kWh aumenta inevitablemente.

De hecho, la energía influye en un sinfín de aspectos de nuestra vida diaria y sus efectos repercuten en muchas facetas, desde la cocina hasta el ocio, desde el trabajo hasta la limpieza. Conocer y comprender el propio consumo y saber regular los gastos es, por tanto, de vital importancia.

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Reparaciones necesarias

La Ley de Propiedad Horizontal1 dice que será obligatorio realizar las siguientes actuaciones sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios:

Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Es decir, la Comunidad está obligada a realizar las obras de reparación necesarias para mantener los servicios de la comunidad y los elementos comunes.

Cuando dichas obras vengan impuesta por la administración pública no ofrece dudas de que hayan de realizarse en cumplimiento del requerimiento recibido. Aquellas que sean urgentes tampoco presentan dificultades para legitimar su realización.

Pero la problemática surge en aquellos otros trabajos y obras que según el precepto trascrito más arriba no se encuadran en los casos enunciados en el párrafo anterior.

 

Reparaciones ordenadas por el presidente o por el administrador de la comunidad

Por un lado, la Ley dice que no es necesario acuerdo de la Junta de Propietarios para realizar dichas obras, pero por otro lado no se pueden repercutir gastos a los propietarios sin que previamente se haya acordado por dicha Junta2.

Podríamos encontrarnos ante el caso de que el presidente de la comunidad (o el administrador) ordene realizar determinadas obras legítimamente, pero que la factura resultante pueda quede impagada por falta de acuerdo de la Junta. La situación sería la obligación de pago por parte de la comunidad, porque la obra ya se ha realizado, pero no se podría pagar en la práctica por falta de acuerdo para el devengo de cuotas extraordinarias. En ese supuesto habría que acudir a los Tribunales de Justicia.

Por tanto, pese a que no se exija acuerdo de la Junta, en la mayoría de los casos será esta la que decida la realización de las obras. Sin presupuesto aprobado por ella (distribución de la derrama pertinente y determinación de los términos de su abono) no se podrán sufragar y por tanto no se debería encargar su realización.

Para evitar este supuesto, e incluso en aras a la transparencia y participación democrática, es aconsejable el consentimiento de los propietarios reunidos en Junta General. Así, se eludirá la posible responsabilidad del presidente, o del administrador, que pudo haber estimado el carácter de mantenimiento y conservación de determinada obra contrariamente a la perspectiva de los propietarios en el momento a acordar sobre el modo de pago (que siempre le corresponderán a ellos).

 

Reparaciones realizadas por un propietario

Puede darse el caso de que ante la urgencia y necesidad de una intervención en elemento común, unida a la pasividad de los órganos de la comunidad de propietarios (Junta de Propietarios, presidente, administrador), sea realizada y sufragada por un propietario o comunero.

En tal caso la comunidad de propietarios sólo tendrá la obligación de reembolsarle los gastos sufragados cuando ese propietario haya requerido previamente al administrador o al presidente de la comunidad advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución3.

 

Mejoras

Son aquellos trabajos y obras que no resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Este concepto abarca también el establecimiento o construcción de nuevos elementos o servicios comunes (como el caso de una piscina). Para su realización sí es necesaria la aprobación por la Junta de Propietarios y mediante una mayoría cualificada de tres quintas partes4.

Una particularidad de las mejoras es que cuando la cuota a pagar por un propietario -que no esté de acuerdo con su realización- exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no resultará obligado al pago. Si bien no podrá aprovecharse de la mejora salvo aquellos casos en que materialmente no pueda privársele de ella. Si queda privado, en un momento posterior podrá participar de las ventajas de la innovación abonando su cuota en los gastos de realización y mantenimiento debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

José María González López

José María González López

Abogado

 

Abogado en ejercicio desde 1993 adscrito al Ilustre Colegio de Abogados de Málaga. Socio Director de José María González Abogados, y Socio Fundador de InterLaki España Finlandia.

Especialista en Derecho Fiscal, Derecho Inmobiliario y Derecho de Sucesiones.

Colaborador habitual en revistas (nacionales e internacionales) como asesor de temas jurídicos.

josemaria@josemariagonzalezabogados.es

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Arrendamientos: aparecen las cláusulas covid. Su legalidad y conveniencia a examen

© Gerd Altmann


Telecinco entrevistó a José María González López como abogado especializado en arrendamientos urbanos. La entrevista tuvo como objeto la problemática actual de la incidencia del covid en los contratos de arrendamientos y las cláusulas que estamos introduciendo en los nuevos contratos.
La entrevista fue realizada por la periodista Zoé Armenteros para la redacción de un artículo que podéis leer en Telecinco. A continuación lo reproducimos en nuestro blog.


La pandemia de coronavirus ha cambiado el mercado del alquiler en las grandes ciudades españolas. No solo ha bajado los precios de los pisos, sino que además han aparecido las cláusulas covid que contemplan los cambios inesperados en las condiciones que establece el contrato original. ¿Son legales estás cláusulas, nos convienen? El abogado José María González López, un experto en la materia nos aclara las dudas.

Casi cualquier cláusula que se introduzca en un contrato de arrendamiento de vivienda de estudiantes será válido. Podremos excluir aquellas que atenten contra el orden público.

Un estudiante universitario de un pueblo de Ciudad Real que alquila en Barcelona un piso a compartir con otros dos compañeros, con un contrato de un año de duración. Sin embargo, de pronto el centro educativo suspende las clases presenciales y uno o todos tienen que regresar a sus casas y dejan de pagar. Para estas situaciones, caseros e inquilinos se plantean la inclusión de cláusulas que los protejan.

 

¿Son legales estas cláusulas?

«Casi cualquier cláusula que se introduzca en un contrato de arrendamiento de vivienda de estudiantes será válido. Podremos excluir aquellas que atenten contra el orden público por supuesto», explica el abogado José María González López, con amplia experiencia en la gestión de Patrimonio, que aclara «tampoco se podrá exigir una fianza superior al equivalente de dos mensualidades».

Es mejor acudir a lo que se pacte en un contrato y para ello siempre es aconsejable tener un buen contrato redactado por un especialista, y no copiado de aquí y de allá

Sin embargo, este experto con despacho en Málaga, asegura que «en caso de un nuevo confinamiento que provoque que los estudiantes dejen la vivienda, el contrato se mantendría si siguen pagando, pero si dejan de pagar la mensualidad, no será válida la cláusula por la que se entiende resuelto el contrato y más si existen enseres de los estudiantes en la vivienda. En tales casos, el arrendatario podrá reclamar las rentas y solicitar judicialmente la resolución anticipada del contrato (o esperar al vencimiento del mismo)».

La situación de la crisis sanitaria ha ralentizado la compra de viviendas, han desaparecido temporalmente los Airbnb y otras plataformas de alquiler vacacional. Son ahora propietarios y los inquilinos quienes gestionan sus contratos, ya sea a través de inmobiliarias o de despachos de abogados dedicados a la gestión patrimonial.

Así que la recomendación de González López es que la introducción de estas cláusulas covid son aconsejables siempre que «no atenten al orden publico o sean contrarias a los principios generales del derecho, o abusivas o se trate de vivienda habitual». “El derecho no puede regular de modo casuístico cualquier circunstancia que pueda darse», advierte este abogado. «Es mejor acudir a lo que se pacte en un contrato y para ello siempre es aconsejable tener un buen contrato redactado por un especialista, y no copiado de aquí y de allá».

 

Posibles cláusulas a incluir en tiempos de pandemia

Por ello y considerando todas las situaciones inesperadas que puedan surgir en estos tiempos de pandemia, lo mejor es prever e incluir cláusulas que amparen a unos y otros. En ese sentido puede resultar muy aconsejable en los arrendamientos de locales de negocio y en algunos alquileres de vivienda delimitar en una cláusula si al inquilino le sobreviene una situación de grave necesidad especificando las decisiones a adoptar para facilitar al inquilino el pago de la renta en tal caso.

Tal y como ya hacen algunos seguros de coche, también se puede incluir una cláusula en el supuesto de la pérdida del puesto de trabajo del inquilino, como consecuencia de una restructuración de plantilla por el covid que se lleve a cabo hasta antes de final de año, en la que se contemple el derecho a una reducción del pago de la renta durante unos meses (los que decidan las partes), abonando el resto aplazado. Esto siempre que el inquilino vea mermados sustancialmente sus ingresos y evitar al mismo tiempo que el propietario tenga que acudir a un procedimiento de desahucio ante el impago de la renta.

 

¿Cómo se redactan estas cláusulas covid?

No es lo mismo si ya tengo un contrato de alquiler en curso o es uno nuevo. El abogado José María González López explica que se puede incluir un anexo y un contrato que ya tengamos e incluso podría interesarnos hacer uno nuevo. «No olvidemos que para ser válido ha de ser firmado por todos».

«Si estamos hablando de un contrato existente, será suficiente un anexo al mismo, aunque supusiera una novación (modificación) de clausulas ya existentes (y no solo la introducción de nuevas), pero como todo contrato, tal anexo no olvidemos que para ser válido ha de ser firmado por todos».

 

Este abogado añade que «redactar un contrato nuevo, si estamos hablando de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, supondría modificar la duración del mismo en la práctica, cosa que puede no interesar al arrendador. Un contrato de tales características, aunque sea por un año, puede tener una duración de cinco a voluntad del inquilino. Si existe un contrato, por ejemplo, con una vigencia de dos años, y ahora se firma uno nuevo por un año, como el inquilino lo puede ‘alargar’ hasta los cinco, en la práctica sumaríamos siete.  En tal caso sería aconsejable (si el arrendador no quiere llegar a siete años) hacer una novación del existente».

 

Garantías para inquilinos y arrendatarios

Además de las cláusulas el arrendador puede pedir otras garantías adicionales la contratación de un seguro de alquiler que asegure al propietario del piso el cobro de la renta en caso de impago del inquilino. Estos seguros permiten ampliar la cobertura a los daños que pueda ocasionar el arrendatario en el inmueble.

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En un contrato de arrendamiento de vivienda no se puede incluir cualquier pacto aunque ambas partes, arrendadora y arrendataria, estén de acuerdo. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla unos derechos que son irrenunciables, es decir, que si en el contrato no se observa lo regulado en la Ley se tienen por no puestos: son nulos.

Esta circunstancia puede conllevar alguna sorpresa para el contratante que, confiado del contenido del contrato, cuando va a ejercitarlo se da cuenta que que tal derecho no existe.

Hay que distinguir entre las posiciones de arrendador y arrendatario. La Ley protege especialmente a este segundo, por lo que aquello pactado en el contrato que le perjudique se tiene por no puesto. Sin embargo, la renuncia en el contrato a determinado derecho del arrendador sí es válido. Y en consecuencia, el derecho del arrendatario, aunque se haya excluido expresamente en el contrato, subsiste.

Por tanto es muy importante que, una vez firmado un contrato y presentado un problema, las partes no se limite a leer su letra sino a consultarlo con un especialista.

 

Algunos ejemplos de cláusulas nulas

Duración del contrato

Sea cual sea la duración del arrendamiento pactada en el contrato, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda al menos cinco años, siete si el arrendador es una empresa (si el contrato es de fecha posterior al 6 de marzo de 2019). Cualquier cláusula que acorte la duración del contrato es nula.

 

Desistimiento voluntario del arrendatario

El pacto que excluya este derecho del arrendatario se tiene por no puesto. Pero en cuanto a la indemnización, solo procederá si se ha pactado expresamente (si bien no puede ser superior a la prevista en la ley).

>>>  Resolución anticipada de contrato de alquiler de vivienda por el inquilino

 

Derecho de subrogación

La renuncia previa es nula, pero para que tenga lugar deberá contarse con la autorización del arrendador (que puede estar incluida en el contrato). Solo se permite la renuncia  previa a la subrogación en favor de familiares, pero una vez transcurrido el plazo de tres años (o de cinco, dependiendo de a fecha del contrato).

 

Gastos de comunidad

El importe de las cuotas de la Comunidad de Propietarios se puede repercutir al arrendatario si se hace constar en el contrato, y resulte que incluyan son servicios en favor del arrendatario. Pero para que tal pacto sea válido, en el contrato ha de hacerse constar la cuantía anual.

 

Revisión de la renta por mejoras

No se podrá elevar la renta por mejoras realizadas en la vivienda por el arrendador dentro de los tres primeros años de vigencia del contrato. El pacto en contrario será nulo.

>>>  10 razones para consultar con un abogado

 

En definitiva, la redacción de un contrato de arrendamiento no es algo tan sencillo como pueda parecer, pues hay que conocer profundamente lo que la Ley dice y la interpretación que de ella hacen los Tribunales. Hemos de recordar que, aunque no lo parezca, no hay dos situaciones iguales: lo que a un arrendatario le puede convenir, a otro puede que no le convenga. Siempre es mal proceder el copiar otro contrato.

Hay que conocer los derechos que la Ley concede al arrendatario aunque no se incluyan en el contrato (muy interesante para el arrendador), y las cláusulas nulas que puedan estar incluidos en ese contrato.

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¿Puedo alquilar una vivienda a los turistas?

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El 11 de febrero de 2016 se publicó el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de viviendas con fines turísticos, de entrada en vigor el 11 de mayo de 2016. Con este decreto, de ámbito andaluz, queda regulado el alquiler de viviendas, pisos o apartamentos a los turistas, lo que se conoce como viviendas turísticas o viviendas vacacionales. Hasta la fecha, estos alquileres quedaban fuera del control de la administración, siendo origen de numerosas quejas de los turistas por no recibir los servicios ofertados, quedando sus derechos desprotegidos.

El Decreto tiene por objeto la ordenación de las viviendas con fines turísticos como un servicio de alojamiento turístico de conformidad con la Ley de Turismo de Andalucía.

Si usted se dispone a alquilar su propiedad por temporadas cortas, sepa que ha de cumplir con las nuevas exigencias legales.

Vivienda turística para alquilar

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En primer lugar ha de saber si el decreto le afecta. Básicamente será de aplicación si usted oferta viviendas o similares (pisos, apartamentos, estudios, bungalows, etc.) de modo habitual si:

  1. Están situadas en suelo residencial.
  2. No excede de 2 las viviendas que ofrezca en un mismo conjunto.
  3. El plazo del alquiler no excede de dos meses a la misma persona.
  4. Oferta la vivienda por canales turísticos

ACTUALIZACIÓN 2019: La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 6 de marzo de 2019 establece que son viviendas turísticas con independencia de que se oferten o no por canales turísticos. Esta reforma deja sin contenido el requisito enumerado como 4 en la anterior relación.

 

Canales turísticos son: las agencias de viajes, mediadoras de servicios turísticos, y aquellos canales por los que se pueda realizar reserva del alojamiento (determinadas páginas web). De no concurrir tales requisitos básicos, es posible que el alquiler quede sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (como vivienda de temporada, si el alquiler es por más de dos meses), o constituya un establecimiento de apartamentos turísticos, con regulación específica en Andalucía (cuando tenga más de dos viviendas o apartamentos, con independencia de que se sitúen en el mismo o distinto inmueble).

El alquiler de estas viviendas supone una actividad con fines turísticos, por lo que también está sometida a la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y han de estar inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía lo que supone una serie de requisitos en cuanto a sus características y obligaciones del propietario o explotador de la vivienda frente al turista.

La norma permite alquilar la vivienda completa (con una ocupación máxima de 15 personas) o por habitaciones (con un máximo de 6 personas). En ambos casos la ocupación máxima es de 4 personas por habitación. Las viviendas han de de tener unos equipamientos y servicios mínimos: estar amueblada, con electrodomésticos, menaje y lencería; refrigeración o calefacción; botiquín; limpieza a la entrada y salida de los huéspedes, etc. Las condiciones físicas de la vivienda también están reguladas, debiendo de adaptarse a ellas si se quieren alquilar.

El precio es libre, pero ha de ser ofertado por noche de estancia y ha de incluir el coste de los suministros de la vivienda (agua, gas, electricidad), la limpieza y el uso de todos sus elementos. Al realizarse la reserva, puede exigirse un anticipo del precio total de la estancia (normalmente el 30%).

Se establecen obligaciones específicas para el propietario/explotador de la vivienda: además de inscribirla en el Registro de Turismo, como hemos dicho, ha de llevar un libro-registro de huéspedes y firmar un contrato con él (debiendo tenerlo a disposición de la administración durante un año), tener hojas de quejas y reclamaciones, etc. Dado que existen viviendas en el mercado del alquiler que desde el 11 de mayo de 2016 están sometidas a esta norma, se concede un plazo hasta el 11 de julio de 2016 para registrarlas y poder seguir alquilándolas. El explotador de la vivienda ha de presentar ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía una declaración responsable que ha de contener:

  • Datos de identificación de la vivienda, y su aforo.
  • Datos de identificación del propietario de la vivienda.
  • Datos de identidad de la persona que la va a explotar, así como el título que le habilita para hacerlo.

Presentada esta declaración, la vivienda ya puede alquilarse. Posteriormente la Junta de Andalcía le concederá un número de inscripción (código) que deberá figurar en toda publicidad que se realice de la vivienda.

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Introducción

El 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor una reforma legal sobre el alquiler de la vivienda, y otras materias relacionadas, bajo la justificación de medidas urgentes. Por tanto, los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir de esa fecha quedan sometidos a estas nuevas normas, así como los procesos de desahucio por falta de pago o expiración del término han de adecuarse a este régimen.

También entran en vigor otras medidas relativas a propiedad horizontal (comunidades de propietarios) y de índole fiscal.

A continuación, sucintamente, exponemos las modificaciones habidas y algunos problemas que se puedan plantear por su aplicación.

 

Ley de Arrendamientos Urbanos

Ámbito de la ley

No es de aplicación primaria la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos de arrendamiento de vivienda con una superficie superior a los 300 m2, en los que prevalecerá la voluntad de las partes. Es decir, no existen para ellos normas irrenunciables (imperativas) por los contratantes. La indicación de la superficie planteará serios problemas, pues puede haber diferencias entre la superficie real, la catastral y la inscrita en el Registro de la Propiedad. También puede plantear dudas si la superficie es la útil o la construida. Una interpretación de la norma acorde con su espíritu nos inclina a entender superficie útil real.

Respecto a las viviendas turísticas, reguladas por normas de las comunidades autónomas y locales, se elimina su clasificación en virtud al hecho de estar comercializadas por canales turísticos. Ello evitará que muchas viviendas de este tipo queden fuera de la regulación propia al no estar comercializadas por tales canales. En la práctica esto nos lleva a que habrá que regularizar, mediante la inscripción en los correspondientes registros, muchas viviendas con fines turísticos.

Antes de la reforma para que un contrato de arrendamiento tuviera efectos frente a terceras personas era necesario que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora se suprime tal exigencia. Esta reforma se adapta a la realidad (pues los contratos nunca eran inscritos), pero priva de cierta seguridad jurídica a esas terceras personas que desconocían la existencia del contrato (sin tener medios para conocerlo). Quizás la reforma más práctica hubiera sido agilizar la inscripción en el Registro, y abaratar sus costes.

>>>  ¿Puedo alquilar una vivienda a los turistas?

 

 

Duración del contrato

La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda habitual será nuevamente de cinco años cuando el arrendador sea persona física (y de siete si es persona jurídica). Este plazo es un derecho para el arrendatario, pero una obligación para el arrendador: el contrato se renovará anualmente hasta cumplir esos plazos, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no hacerlo con un mes de antelación de cada anualidad. La distinción entre persona física y persona jurídica es absolutamente arbitraria; parece que el Gobierno ha pensado en las sociedades patrimoniales, pero no en las instrumentales. Además, se planteará un problema (cuya solución puede estar en el mismo problema) dado que propietario y arrendador no han de ser la misma persona.

Se regulan unas excepciones a la prórroga hasta el plazo máximo de cinco años cuando el arrendador sea persona física: necesitar la vivienda para sí o ciertos familiares. Pero la regulación carece de operatividad ya que ha de quedar recogida en el contrato, lo cual es absurdo puesto que el arrendador no puede saber si va a necesitar la vivienda para sí dentro de, por ejemplo, cuatro años por su separación matrimonial. No obstante, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares ha de comunicarlo al arrendatario con dos meses de antelación. Si una vez puesta a su disposición no la ocupa efectivamente en tres meses, el que fuera arrendatario podrá volver a ocuparla, manteniéndosele el contrato previo salvo que el plazo máximo de cinco años volverá a empezar a contar a partir de ese momento.

Una vez finalizado el plazo máximo de duración (cinco o siete años), el contrato se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de otros tres años. Estas nuevas prórrogas no suponen obligación para ninguna de las partes, sino derecho para ambas. Cualquiera de ellas puede oponerse a la prórroga (el arrendador ha de notificarlo con cuatro meses de antelación, y el arrendatario solo con dos).

Se introduce, con acierto, la normativa antigua (derogada hace unos años) relativa a que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.

Cuando se produzca la venta de la vivienda arrendada, el nuevo titular propietario ha de aceptar el contrato en su duración máxima (cinco o siete años) si ha adquirido la vivienda de buena fe mediante contraprestación (normalmente precio) de quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad. En otros casos, deberá soportar la duración total pactada por los contratantes (que pudiera ser superior a cinco o siete años).

Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de vulnerabilidad (concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.

 

Renta y otros gastos

La renta sigue siendo libre, sin perjuicio de que se prevé un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que en todo caso (si se crease en su momento) será orientativo. El precio del alquiler es uno de los principales problemas sociales y hubiese sido la única causa que justificase la reforma por vía de urgencia (es una reforma promulgada por el Gobierno y no por el Parlamento, aunque este luego la convalide). Pues bien, ha quedado fuera, sin control.

No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco (o siete) años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20% de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas. Pero por convenio entre las partes caben obras de mejora con incremento de la renta.

Las partes contratantes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble donde se ubique la vivienda sean por cuenta del arrendatario. Estos gastos son las cuotas de comunidad en edificios en los que se haya constituido una comunidad de propietarios. Si no se ha constituido, los gastos se calcularán proporcionalmente con relación a su superficie.

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

 

Tanteo y retracto

Se establece que no habrá derecho de tanteo o retracto si la vivienda (en este caso un piso) se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios. Pero este derecho sí existirá si se vende una sola vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.

 

Fianza

Se estable la posibilidad de una garantía adicional a la fianza legal (que sigue siendo de una mensualidad en arrendamiento de vivienda y de dos en alquileres de uso distinto). Pero las cuantía de esta garantía no podrá exceder del equivalente a dos mensualidades de renta en los arrendamientos de vivienda habitual. Esta medida es muy positiva pues elimina barreras en ocasiones infranqueables para el acceso al alquiler para la mayoría de las personas que no puede pagar por adelantado cantidades equivalentes a varias (incluso seis) mensualidades.

 Como podrá ver, son muchas e importantes las reformas habidas, existiendo supuestos en que su interpretación y aplicación puedan presentar dificultades y dudas. Por ello, antes de firmar un contrato le recomendamos cuente con el asesoramiento jurídico especializado.

 

>>>  Abogacía preventiva

 

Ley de Propiedad Horizontal

El fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios se eleva al 10% como mínimo del último presupuesto ordinario. Este fondo podrá utilizado para obras de reparación, conservación, de rehabilitación y la realización de las obras de accesibilidad. Este incremento podrá hacerse gradualmente durante los tres primeros ejercicios desde que ha entrado en vigor la norma (es decir, la fecha máxima será el 6 de marzo de 2022).

Es obligatoria la realización de obras de accesibilidad universal, que han de pagarla todos los propietarios con un máximo de una cantidad equivalente a 12 mensualidades ordinarias (la diferencia deberá pagarla el solicitante de la obra).

La Junta de Propietarios podrá prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento turístico mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. La misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales para dichas viviendas que no suponga un incremento del 20%.

 

Medidas fiscales

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Se podrá repercutir el IBI al arrendatario salvo en los casos de arrendamientos alquileres de inmuebles de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica (por ejemplo las VPO).

Los Ayuntamientos podrán fijar un recargo del 50% sobre la cuota a pagar del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. El carácter de permanencia queda sin determinar, por lo que, mientras no se regule, podrá presentar problemas de interpretación. En cualquier caso, para probar el hecho siempre será admitido cualquier medio probatorio, de modo que el propietario deberá preparar bien la situación para que no concurra tal permanencia.

 

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se declara la exención de los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente (si bien es cierto que la recaudación por este concepto era mínima).

 

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