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Indemnización por el uso exclusivo de un bien común

Indemnización por el uso exclusivo de un bien común

 

Hay casos en que uno de los copropietarios de un inmueble lo viene utilizando sin el consentimiento del otro copropietario. Se produce un beneficio del primero y un correlativo perjuicio del segundo.

Esta situación es bastante frecuente. Algunos casos más habituales son en herencias (inmueble heredado por varios hermanos y que es utilizada solo por uno de ellos) o rupturas de parejas (vivienda adquirida por una pareja y que tras la ruptura es utilizada solo por uno de ellos -en estos casos, salvando las disposiciones del Derecho de Familia si hubiera hijos menores de edad-).

Pues bien, aquellos copropietarios que no usan el bien pueden exigir una indemnización, a modo de compensación, por ese uso exclusivo del otro.

Articulo 394 del Código Civil
Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

El anterior precepto es el fundamento por el que un copropietario no puede utilizar el bien común para su propio beneficio sin el consentimiento de los otros copropietarios. En su virtud, quien se vea privado del uso del bien en copropiedad tiene derecho de exigir la cesación en ese uso, pero también puede exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados al no poder usar dicho bien.

 

Indemnización

Para poder reclamar la compensación por el uso exclusivo del bien común se exigen dos requisitos:

1. Ha de existir una oposición expresa de quien vaya a reclamar la indemnización a que un copropietario use el bien en exclusiva. Es necesaria esta oposición para que el uso se convierta en ilegítimo, pues caso contrario se entenderá que existe un consentimiento tácito en el uso. Esta oposición ha de ser fehaciente, y es a partir de que se produzca cuando se podrá reclamar la compensación.

2. La cuantía de la indemnización a exigir ha de estar avalada por un informe pericial del que se desprenda el precio de mercado de alquiler del bien en cuestión. Es decir, la compensación será equivalente a la renta de mercado que se percibiría si el bien estuviese arrendado a un tercero. La cuantía será el producto de aplicar dicha renta mensual de mercado a la cuota de participación en el bien de quien reclama y a los meses en que el otro ha estado utilizándolo ilegítimamente (esto es, solo a partir de que se manifieste la oposición expresa de modo fehaciente).

 

Por tanto, para recibir la indemnización se necesita realizar un requerimiento con determinadas formalidades y contenido específico, y, posteriormente el ejercicio de una acción judicial.

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Uso de plazas de aparcamiento y de zonas comunes en Comunidad de Propietarios

Uso de plazas de aparcamiento y de zonas comunes en Comunidad de Propietarios


Recientemente un cliente, una Comunidad de Propietarios formada por más de cien propietarios, nos ha solicitado la emisión de un informe relativo a la utilización privativa de zonas comunes y a la edificación de trasteros en planta destinada a aparcamientos del edificio de la comunidad.
El problema que se plantea en aquella comunidad es complejo, y por su interés, compartimos el informe en nuestro blog.

 

 

I. Objeto del informe

Por la Comunidad de Propietarios se solicita un informe jurídico sobre la legalidad o no del uso privativo de zonas comunes y la edificación de trasteros en planta dedicada a aparcamientos de los edificios que integran la comunidad de propietarios.

 

 

II. Antecedentes de hecho

Los hechos son varios y de distinta naturaleza. Girada visita a las plantas de aparcamiento de sendos edificios que integran la comunidad se observan distintas incidencias:

  • Utilización de zonas comunes cerca de plazas de aparcamiento privadas para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza.
  • Utilización de plazas de aparcamiento privadas para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza, así como para el aparcamiento de varios vehículos.
  • Utilización de zonas comunes para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza, así como para el aparcamiento de vehículos.
  • Edificación de trasteros tanto en plazas de aparcamiento privadas como en zonas comunes.

 

 

III. Fundamentos de derecho

 

Primero: Legislación aplicable

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), establece lo siguiente:

  • Artículo 3.b: «En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: […] La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».
  • Artículo 7.1: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. […] En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna […]».
  • Artículo 9.1.a: «Son obligaciones de cada propietario: Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos […]».
  • Artículo 9.1.g: «Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares […]».

(Nota: las referencias a piso y local se entienden a todo elemento de propiedad horizontal, como también lo es una plaza de aparcamiento.)

 

Segundo: Uso de elementos comunes con fines privativos

Se ha observado el uso de zonas comunes para el almacenamiento de bienes privativos, bien de zonas anexas a una plaza de aparcamiento por su propietario, bien de zona de maniobra, incluso para el aparcamiento de motocicletas.

Este uso, salvo que sea autorizado expresamente por la Junta de Propietarios, no es legal en cuanto invada zonas comunes (en este caso de maniobra) lo cual afecta a la circulación de vehículos y supone un aprovechamiento privativo sin título.

En el caso de que tal uso se haya venido produciendo durante años sin la autorización expresa de la comunidad no supone la adquisición a un derecho de uso, es decir, la tolerancia no equivale al consentimiento tácito. La jurisprudencia del tribunal supremo ha declarado que la utilización privativa de un elemento común  necesita el reconocimiento expreso de la Junta de Propietarios (con el régimen de mayoría adecuado). Por tanto, la comunidad puede exigir la retirada de objetos en zonas comunes, así como su no utilización con fines privativos por los distintos propietarios (por ejemplo, para el estacionamiento de vehículos), especialmente cuando afecte a otros propietarios.

 

Tercero: Construcción de trasteros en plaza de aparcamiento privativo

Se ha observado la construcción, con materiales de obra, de trasteros en plazas de aparcamiento privativas. En primer lugar hay que delimitar que lo aquí expuesto es solo referente a los casos en que el trastero haya sido construido íntegramente en la plaza privativa, y no si dicha construcción invade también elementos comunes.

En principio estas construcciones son ilegales puesto que la zona de aparcamientos está configurada como una zona abierta, incluso la propiedad privativa que representa cada plaza. La construcción supone una alteración de la configuración general del edificio según ha estimado en repetidas ocasiones la jurisprudencia. Además, tal construcción se apoya y ancla en elementos comunes como son las paredes y techos.

Pero existe jurisprudencia por la que se declara que la comunidad de propietarios no puede demoler (solicitar la demolición) estos cerramientos cuando ha transcurrido un plazo de tiempo razonable, lo que sí equivale a consentimiento tácito (concretamente hay casos en los que han bastado 13 años para considerarse ese consentimiento). Se fundamenta en que lo construido sería sobre una zona privada, y la decisión de la Junta de Propietarios no puede llevarse hasta límites abusivos de prohibir cualquier alteración o uso que realmente no perjudique a ningún otro propietario o no suponga menoscabo de otros derechos.

No obstante, para que estos cerramientos puedan ser mantenidos no han de causar molestias a los propietarios de otras plazas ni afectar de modo peligroso a elementos comunes. No puede producir perjuicios ni para la comunidad ni para otros propietarios, especialmente el de plaza de aparcamiento vecina (aunque no exista extralimitación). (Se ha observado que existe un caso en el que se ha obstruido la ventilación de la planta de aparcamientos, con el riesgo que ello supone.)

Por tanto,  en estos casos habrá que estar a la antigüedad de las obras y a la incidencia concreta que pueda tener sobre los elementos comunes.

En cualquier caso, la existencia de estos trasteros supone la disminución de la superficie útil de aparcamiento lo que no puede suponer que el propietario aparque su vehículo ocupando parte de la zona común de rodadura.

 

Cuarto: Construcción de trasteros sobre zonas comunes

Ninguna construcción privada sobre elemento común (sea total o parcial) sin la autorización de la Comunidad de Propietarios es legal, pues no se puede invadir una zona común para el uso privativo. La construcción del trastero es una alteración de zona común.

 

Quinto: Acciones legales

Para devolver el estado de las cosas a su estado anterior, o prohibir el uso de zonas comunes para fines particulares (lo que incluye incluso el aparcamiento de una motocicleta en zona común, por ejemplo), la Ley de Propiedad Horizontal ofrece distintas acciones que se pueden ejercitar ante los Tribunales.

El ejercicio de la acción ha de realizarse mediante una demanda independiente por cada propietario, no pudiéndose acumular varias contra distintos propietarios por hechos distintos. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que estas acciones procedentes de la Ley de Propiedad Horizontal se sustancien mediante un proceso declarativo ordinario que, a diferencia del proceso declarativo verbal, conlleva un procedimiento con más trámites y garantías.

 

 

IV Conclusiones

  1. El uso privativo de elementos comunes no está autorizado por la ley.
  2. La construcción de un trastero en plaza de aparcamiento ha de estar autorizado por la Junta de Propietarios, si bien la negativa de esta puede ser impugnable ante los Tribunales si no causa menoscabo la construcción.
  3. Pese a no tener autorización de la Junta de Propietarios las construcciones referidas en el número anterior, cabe la posibilidad de que los Tribunales no acuerde su demolición.
  4. La construcción de elementos para aprovechamiento privativo sobre elementos comunes no está autorizada por la ley
  5. En cualquier caso, las autorizaciones que pueda otorgar la Junta de Propietarios pueden ser impugnadas por cualquier otro propietario al que se le cause perjuicio.
  6. Las acciones que ejercite la Junta de Propietarios serán individuales contra cada propietario, en procesos independientes.

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Arrendamiento de vivienda: Derechos irrenunciables del arrendatario

Arrendamiento de vivienda: Derechos irrenunciables del arrendatario

En un contrato de arrendamiento de vivienda no se puede incluir cualquier pacto aunque ambas partes, arrendadora y arrendataria, estén de acuerdo. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla unos derechos que son irrenunciables, es decir, que si en el contrato no se observa lo regulado en la Ley se tienen por no puestos: son nulos.

Esta circunstancia puede conllevar alguna sorpresa para el contratante que, confiado del contenido del contrato, cuando va a ejercitarlo se da cuenta que que tal derecho no existe.

Hay que distinguir entre las posiciones de arrendador y arrendatario. La Ley protege especialmente a este segundo, por lo que aquello pactado en el contrato que le perjudique se tiene por no puesto. Sin embargo, la renuncia en el contrato a determinado derecho del arrendador sí es válido. Y en consecuencia, el derecho del arrendatario, aunque se haya excluido expresamente en el contrato, subsiste.

Por tanto es my importante que, una vez firmado un contrato y presentado un problema, las partes no se limite a leer su letra sino a consultarlo con un especialista.

 

Cláusulas nulas en beneficio del arrendatario (algunos ejemplos)

Duración del contrato. Sea cual sea la duración del arrendamiento pactada en el contrato, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda al menos tres años (si el contrato es de fecha posterior al 6 de junio de 2013; si es anterior, cinco años). A partir de tal plazo, puede incluso prorrogarlo un años más (tres si es anterior a esa fecha). Por tanto, cualquier cláusula que acorte la duración del contrato es nula.

Desistimiento voluntario del arrendatario. El pacto que excluya este derecho del arrendatario se tiene por no puesto. Pero en cuanto a la indemnización, solo procederá si se ha pactado expresamente (si bien no puede ser superior a la prevista en la ley).

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Derecho de subrogación.  La renuncia previa es nula, pero para que tenga lugar deberá contarse con la autorización del arrendador (que puede estar incluida en el contrato). Solo se permite la renuncia  previa a la subrogación en favor de familiares, pero una vez transcurrido el plazo de tres años (o de cinco, dependiendo de a fecha del contrato).

Gastos de comunidad. El importe de las cuotas de la Comunidad de Propietarios se puede repercutir al arrendatario si se hace constar en el contrato, y resulte que incluyan son servicios en favor del arrendatario. Pero para que tal pacto sea válido, en el contrato ha de hacerse constar la cuantía anual.

Revisión de la renta por mejoras. No se podrá elevar la renta por mejoras realizadas en la vivienda por el arrendador dentro de los tres primeros años de vigencia del contrato. El pacto en contrario será nulo.

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En definitiva, la redacción de un contrato de arrendamiento no es algo tan sencillo como pueda parecer, pues hay que conocer profundamente lo que la Ley dice y la interpretación que de ella hacen los Tribunales. Hemos de recordar que, aunque no lo parezca, no hay dos situaciones iguales: lo que a un arrendatario le puede convenir, a otro puede que no le convenga. Siempre es mal proceder el copiar otro contrato.

Hay que conocer los derechos que la Ley concede al arrendatario aunque no se incluyan en el contrato (muy interesante para el arrendador), y las cláusulas nulas que puedan estar incluidos en ese contrato.

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La comprobación de valores y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018

La comprobación de valores y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018

Los valores de los bienes declarados en las autoliquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pueden ser comprobados por la Administración Tributaria (en estos casos de las Comunidades Autónomas).

Tales impuestos son los que gravan, entre otros hechos, las compraventas, herencias y donaciones. La ley establece que la base imponible de ellos será el “valor real de los bienes”.

Son muchos los casos en que se realiza esa comprobación del valor. Por ejemplo, en una escritura pública de compraventa se establece un precio de 100.000 € y la administración determina que el valor real del bien es de 137.528 €. El sujeto pasivo (quien compra) deberá en tal caso tributar, además de lo ya pagado, por la diferencia entre ambas cantidades.

Entonces, ¿cuál es el valor real? La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018 dice que es “un concepto jurídico indeterminado de imprecisos perfiles, puesto que no se ampara en definición legal alguna y permite, sea cual fuere el medio de comprobación o determinación que en cada caso se utilice, un cierto margen legítimo”.

Hasta le fecha tal valor real es calculado por las administraciones tributarias de las comunidades autónomas mediante la aplicación de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral del bien (en los bienes inmuebles) de modo frío y objetivo. Para los bienes rústicos emplea un sistema similar aplicando un coeficiente sobre la superficie de la finca según sea el cultivo o destino de la misma y otras circunstancias, también de modo frío y objetivo.

Es obvio que mediante ese sistema la administración no calcula un valor real del bien, sino simplemente obtiene un valor mediante una operación aritmética fácil. No obstante, aunque sus resultados no colman la exigencia de hallar el valor real, es un sistema legal al estar recogido en la Ley General Tributaria: estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (esto es, el catastro).

La mencionada sentencia del Tribunal Supremo viene a frenar la aplicación de tal método para calcular el valor real, puesto que expresa ser un método privilegiado para la administración y por tanto limitativo de los derechos del sujeto pasivo, del ciudadano.

El método de comprobación consistente en la estimación por referencia de valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble que se somete a avalúo.

Cuando la administración realiza una comprobación del valor declarado por el contribuyente en una autoliquidación de los impuestos mencionados aplicando este método de coeficientes “ha de expresar motivadamente las razones por las que tal valor declarado no se corresponde con el valor real”. Es decir, no le bastará a esa administración establecer otro valor sin más. Este razonamiento del Tribunal Supremo abre aún más las puertas a que prospere el valor declarado por el sujeto pasivo, pues ha de ser la administración quien demuestre que el comprobado por ella es realmente el valor real.

Ante esta nueva perspectiva, ahora más, recomendamos no aquietarse con el valor comprobado por la administración, que además de que conlleva la elevación de la cuota tributaria (y cuya diferencia devenga intereses) puede ser injusto e ilegal. La impugnación de la comprobación de valores es la vía para equilibrar el derecho recaudatorio (y no confiscatorio) de la administración tributaria.

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La Auditoría Legal Inmobiliaria

La Auditoría Legal Inmobiliaria

 

Introducción

El proceso de compra de una vivienda (o de cualquier otro inmueble como un local, una parcela o una finca rústica) está dividido en varias fases, todas de gran importancia. Una de ellas es la elección del bien a comprar. El comprador analiza su situación, el vecindario, sus características físicas, y en definitiva, su decisión se suele fundamentar en aspectos estéticos y funcionales. Pero olvida realizar una Auditoría Legal Inmobiliaria.

El comprador no repara en los aspectos legales necesarios para la toma de la decisión. Sí, en la elección del inmueble también ha de contemplarse diversas circunstancias legales que aconsejarán o no la compra. Para ayudar a los clientes, algunos especialistas realizamos lo que llamamos Auditoría Legal Inmobiliaria.

 

Concepto

Consiste en una investigación sobre los aspectos legales del inmueble para ofrecer información al comprador que le ayude a la toma de decisión sobre la compra. Mediante ella se podrá conocer la existencia de cualquier incidencia legal que afecte a la propiedad, su alcance y soluciones. Se podrá conocer el coste de la operación y el coste anual de la propiedad. Se podrá conocer sus derechos, obligaciones y limitaciones como propietario, etc.

También es útil para el propietario que se dispone a poner el imueble en el mercado inmobiliario. El vendedor podrá conocer mucho mejor su valor y por tanto obtener mejor provecho económico a la operación de venta.

En definitiva, se trata de due diligence que satisface el deber precontractual de información.

 

Contenido de la Auditoría Legal Inmobiliaria

 

a) Propiedad y situación jurídico-registral

Ha de examinarse el título de propiedad del vendedor. Ha de comprobarse que esté inscrito en el Registro de la Propiedad (pues caso contrario la compra-venta posterior no se podría inscribir). Ha de verificarse que quien vende tiene capacidad para ello y puede transmitir el pleno dominio del inmueble. Solo así podremos afirmar que quien va a vender puede hacerlo.

 

b) Cargas y gravámenes 

La comprobación de la existencia de cargas sobre la finca ha de llevarnos a analizarlas para conseguir simultáneamente a la compra su cancelación si es posible. Por ejemplo, las cantidades debidas por un embargo y el modo de cancelarlo.En el caso de hipotecas ocurre algo parecido, si bien podemos negociar si interesa al comprador una subrogación en el préstamo hipotecario.

Otro tipo de cargas importantes son las servidumbres ya que pueden limitar de modo importante el disfrute de la finca a comprar; así como determinadas limitaciones de dominio.

Algo que suele pasar desapercibido en el proceso de compra son las afecciones fiscales. Mediante ellas la propiedad que se va a adquirir responde durante un plazo del pago de los impuestos de anteriores transmisiones. Por tanto es importante verificar que los anteriores propietarios liquidaron y pagaron de modo correcto los impuestos.

 

c) Propiedad Horizontal

Si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios ha de constatarse que no existen deudas con ella por el impago de las cuotas mensuales.

También es muy importante conocer los estatutos y normas de funcionamiento interno ya que en cualquier caso una vez comprada la propiedad obligarán al nuevo propietario. Dichas normas pueden imponer determinadas restricciones (por ejemplo, horario de uso de la piscina, destino económico de la vivienda, instalación de aparatos de aire acondicionado, cerramiento de terrazas …) que pueden llegar a frustras las expectativas del adquirente.

La auditoría también informa del importe de las cuotas mensuales a pagar (ordinarias y extraordinarias) así como del plan de obras y mejoras aprobados por la Junta de Propietarios (lo que puede implicar una modificación de los elementos comunes y el devengo de más cuotas extraordinarias).

 

d) Arrendatarios

Si el inmueble está arrendado es imprescindible estudiar el contrato para determinar cuándo finaliza el mismo (y hay que saber estudiarlo pues el régimen de prórrogas puede deparar sorpresas). Si el contrato se va a mantener durante un periodo considerable es preciso determinar su rentabilidad (renta pactada, distribución de gastos, incidencia fiscal, etc.). Otros aspectos importantes a considerar es la existencia de fianza, la solvencia del inquilino para responder de hipotéticos incumplimientos o daños.

Pero lo más importante, y que muchas personas desconocen, es el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, pese a la compra proyectada o que se haya podido llegar a realizar. Este derecho conlleva la necesidad de un estudio de las condiciones del contrato y de una serie de actuaciones a realizar, pudiendo resultar una verdadera traba para la compra (la compraventa, una vez realizada, pudiera quedar anulada).

También hay que comprobar que, aun no existiendo inquilinos, el inmueble esté realmente vacío (sin ocupantes ni precaristas). De no estarlo, la toma de posesión inmediata del inmueble se diferirá y podrá ser necesario acudir a los Tribunales lo que conlleva unos gastos no deseados y una incertidumbre.

Estos factores pueden determinar una rebaja de común acuerdo en el precio de venta.

 

e) Situación urbanística

Especialmente importante en la compra de viviendas independientes y aún más en parcelas urbanas para edificar. Las limitaciones urbanísticas (referentes a la construcción) no se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad por lo que hay que acudir al Ayuntamiento para conocer las condiciones de edificabilidad. Estas condiciones son necesarias conocer para la construcción de nueva planta o ampliación de la existente (así como en la construcción de otras instalaciones como pueda ser una piscina).

Por tanto, hay que conocer el plan urbanístico, las ordenanzas reguladoras de la construcción, los convenios urbanísticos que puedan afectar así como proyectos de compensación o reparcelación, etc.

 

f) Seguros

No solo es interesante conocer si el inmueble está asegurado y la prima anual del seguro, sino para el caso de que no lo esté cuál sería la prima a pagar (que vendrá condicionada por una serie de factores particulares de cada inmueble).

También hay que contemplar el aseguramiento de la responsabilidad decenal (que protege de defectos constructivos) especialmente en viviendas en régimen de autoconstrucción (cuando han sido construidas por el vendedor hace menos de diez años).

g) Servicios y suministros

La auditoría comprobará si el inmueble cuenta con suministros (electricidad, agua, etc.) y sus condiciones tanto del suministro en sí como del cambio de titularidad sin incidencias.

 

h) Fiscalidad

Hemos de distinguir un doble aspecto:

  • Coste de la operación: Se determinarán los impuestos a pagar por la compra y su cuantía. Además también se informa sobre otras partidas a pagar como consecuencia de la compra (notaría, registro de la propiedad, etc.). Si el interesado es el vendedor, la auditoría tendrá una estimación de la repercusión fiscal de la venta como ganancia patrimonial -lo que le conllevará tributar por IRPF-.
  • Coste anual: De los impuestos y tasas que recaen sobre el inmueble (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas municipales de garaje, basuras, etc.).

 

Conclusión

Por tanto, de la Auditoria Legal Inmobiliaria se obtendrá numerosa información para valorar la compra de un determinado inmueble eludiendo posteriores sorpresas. La auditoría pondrá de manifiesto las irregularidades e incidencias que presente la propiedad estudiada ofreciendo al cliente soluciones y alternativas.

Las auditorías que realizamos cuentan con la garantía de nuestra firma avalada por el Colegio de Abogados de Málaga, si bien se realizan respecto de propiedades situadas en toda España.

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La hipoteca express (o urgente)

La hipoteca express (o urgente)


Este artículo ha sido publicado en la edición de febrero de 2018 de la revista El Inmueble (puede consultar el artículo clicando en el texto en azul; también puede descargar la versión en PDF clicando aquí: La hipoteca express).

 

Como alternativa a los ya habituales préstamos de cuantía baja (normalmente con un máximo de tres mil euros) concedidos sin grandes requisitos por entidades financieras distintas a los operadores bancarios, y a los tradicionales préstamos al consumo concedidos con garantías y en supuestos de solvencia y los préstamos hipotecarios, ambos concedidos por los bancos, desde hace algunos años han aparecido en el mercado de la financiación los préstamos con garantía hipotecaria concedidos por entidades financieras de poco (o ningún) nombre de forma rápida, por cuantías pequeñas (habitualmente seis mil euros) y a devolver en un corto plazo. Son las conocidas hipoteca express o hipoteca urgente.

Estos préstamos son un arma de doble filo para quien los solicita, pues si bien de modo rápido se consigue liquidez, más cierto es que difícilmente se puede devolver lo recibido más los elevados interese pactados. Existe una asimetría entre las partes prestamista (quien da) y prestataria (quien recibe), siempre a favor de la primera.

 

1. Características

Ante una necesidad económica urgente (bien para paralizar la ejecución de otro préstamo impagado, bien para reunificar varios préstamos pequeños impagados, bien por la simple necesidad de obtener dinero rápido), y con una situación económica personal sin poder ofrecer las garantías habitualmente exigidas por los bancos para el préstamo de pequeñas cantidades (por ejemplo, una nómina), en la situación de crisis que hemos vivido durante los últimos años muchas personas han acudido a este tipo de financiación, otorgada sin apenas requisitos y de modo rápido (en una semana ya se dispone del dinero). La única contrapartida que ha de ofrecer el prestatario es dar un inmueble (una vivienda por ejemplo, que incluso puede ser otra persona quien la ofrezca) en garantía de la devolución del préstamo, constituyéndose sobre la misma hipoteca que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

No se realiza un estudio de la solvencia del solicitante; las entidades prestamistas conceden estos préstamos aunque el solicitante esté inscrito en registros de morosos y su solvencia no sea evidente, o incluso sea insolvente. La única garantía exigida es la vivienda, de un valor muy superior (desproporcionado) con la cantidad prestada. Además de un plazo de devolución corto (habitualmente seis meses), los interses y comisiones son elevados.

La entidad que presta el dinero siembre obtendrá una ganancia desmedida, pues en caso de que el prestatario devuelva el dinero recibido más sus intereses, al ser estos muy elevados, la ganancia será proporcionalmente muy elevada. Y en el caso de que no lo devuelva, sacará a subasta la vivienda cobrando el principal más los intereses o bien se la adjudicará por un valor muy inferior al real (y posteriormente, cuando venda la vivienda adjudicada será cuando obtenga una ganancia totalmente desproporcionada con la cantidad prestada).

Es obvio que estas operaciones se realizan aprovechando una situación económica desesperada de quien solicita el dinero, que no valora suficientemente sus reales posibilidades de amortizarlo, poniendo en riesgo su patrimonio (la vivienda dada en garantía).

 

2. Tratamiento legal

Estos préstamos no son ajenos a los Tribunales de Justicia, existiendo numerosos casos resueltos a favor del prestatario.

 

2.1. Ley contra la usura

En la resolución de los litigios se ha venido aplicando la Ley de 23 de julio de 1908, de la Usura, en cuyo artículo 1 se establece que «será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales». Por contrato leonino ha de entenderse aquel que contiene condiciones muy ventajosas para una de las partes y muy desventajosas para la otra, no existiendo equilibrio entre las prestaciones de ambas partes.

Pese a contar con más de un siglo esta ley es de actual y necesaria aplicación, y así lo recuerda la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012: «la ley de represión de la usura se encuadra dentro del esquema liberal de nuestro Código Civil que sienta la base del sistema económico sobre el libre intercambio de bienes y servicios y la determinación de su respectivo precio o remuneración en orden a la autonomía privada de las partes contratantes». Es decir, es un control al principio de libertad de precios y pactos que sanciona «un abuso inmoral, especialmente grave o reprochable, que explota una determinada situación subjetiva de la contratación: los denominados préstamos usurarios o leoninos».

El Tribunal Supremo ha identificado a estos contratos –préstamos con garantía hipotecaria–, que nacen de la necesidad económica del solicitante, por tener un interés muy superior al normal, un plazo de devolución excesivamente reducido y no existir riesgo para el prestamista. El estado de necesidad del solicitante provoca que acepte las condiciones propuestas sin valorar no ya sus posibilidades reales de devolución sino la verdadera transcendencia de las mismas, por lo que se entiende que el consentimiento está viciado.

Determinante para la resolución de estas situaciones es la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2015 que declaró el carácter usurario de un préstamo hipotecario por concurrir las siguientes circunstancias:

  • El interés remuneratorio pactado (24,6% TAE) resulta ser desproporcionadamente superior al normal del dinero. Para la comparación de ambos intereses, el Tribunal Supremo acude al interés pactado TAE (no al nominal ya que ha de conocerse la carga onerosa real para el prestatario) y al interés normal del dinero que consta en las estadísticas publicadas por el Banco de España que recoge los tipos de interés aplicados habitualmente por los bancos a los distintos tipos de operaciones que se realizan.
  • El interés pactado es «manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso». Un tipo de interés anormalmente alto puede estar justificado por el riego que la operación entraña para el prestamista (mayor riesgo, mayor interés), siendo el caso que en una operación de préstamo garantizada con hipoteca sobre un inmueble no existe tal riesgo. No puede apreciarse, como las entidades prestamistas han alegado, que estas operaciones entrañan un verdadero riesgo para ellas dado el elevado número de impagados que se producen, ya que realmente si existe tal número de impagados es por la «concesión irresponsable de préstamos sin comprobar adecuadamente la capacidad de devolución del prestatario».

Declarado usurario el contrato de préstamo por su interés remuneratorio se establecen dos consecuencias: la nulidad del préstamo y la obligación del prestatario de devolver la cantidad recibida sin el pago de intereses. La declaración de nulidad del préstamo también conlleva la nulidad de la hipoteca, pues esta garantía no es más que una prestación accesoria que está al servicio del préstamo garantizándolo (artículo 1857 Código Civil) y que ha de seguir su suerte: la nulidad.

Esta última consecuencia es unánime en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. La sentencia de 18 de junio de 2012 añade que «el control que establece la ley se proyecta conceptualmente sobre la posible validez del contrato celebrado, sin que pueda diferenciarse el alcance de dicho control o la razón de la ineficacia que produce. De ahí la unidad de la sanción contemplada, esto es, la nulidad del contrato de préstamo, o negocio a él asimilado, que alcanza o comunica sus efectos ya a las garantías accesorias, como a los negocios que traigan causa del mismo» (en igual sentido se ha pronunciado en sus sentencias de 5 de julio de 1982, 31 de enero de 2008, 20 de noviembre de 2008, 15 de julio de 2008, y 14 de julio de 2009, entre otras).

 

2.3. Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013

Otro caso resuelto por el Tribunal Supremo mediante su sentencia de 22 de febrero de 2013 concluye de igual modo que el anteriormente expuesto. En este, el interés remuneratorio era del 10%, moratorio del 22% y un plazo de vencimiento de seis meses.

Dado que el interés remuneratorio no estaba referido al año sino al periodo de amortización (seis meses) el interés real era del 20% anual, lo que es considerado  como desproporcionado: «un préstamo, cuyo vencimiento es a los seis meses, con un interés remuneratorio de 10% semestral (20% anual) cuyo semestre es el plazo de cumplimiento y si no devuelve el capital en este breve plazo, comienza el interés moratorio del 22%, está Sala lo considera, como ha dicho el Tribunal a quo, notablemente superior al normal del dinero, no sólo teniendo en cuenta, como orientativo, el interés legal en aquel tiempo (5,50%), sino las circunstancias del caso (urgencia, intermediación) que lo hacen manifiestamente desproporcionado».

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