Introducción

El 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor una reforma legal sobre el alqui­ler de la vivienda, y otras mate­rias rela­cio­na­das, bajo la jus­ti­fi­ca­ción de medi­das urgen­tes. Por tanto, los con­tra­tos de arren­da­miento de vivienda fir­ma­dos a par­tir de esa fecha que­dan some­ti­dos a estas nue­vas nor­mas, así como los pro­ce­sos de desahu­cio por falta de pago o expi­ra­ción del tér­mino han de ade­cuarse a este régi­men.

Tam­bién entran en vigor otras medi­das rela­ti­vas a pro­pie­dad hori­zon­tal (comu­ni­da­des de pro­pie­ta­rios) y de índole fis­cal.

A con­ti­nua­ción, sucin­ta­mente, expo­ne­mos las modi­fi­ca­cio­nes habi­das y algu­nos pro­ble­mas que se pue­dan plan­tear por su apli­ca­ción.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Ámbito de la ley

No es de apli­ca­ción pri­ma­ria la Ley de Arren­da­mien­tos Urba­nos en los con­tra­tos de arren­da­miento de vivienda con una super­fi­cie supe­rior a los 300 m², en los que pre­va­le­cerá la volun­tad de las par­tes. Es decir, no exis­ten para ellos nor­mas irre­nun­cia­bles (impe­ra­ti­vas) por los con­tra­tan­tes. La indi­ca­ción de la super­fi­cie plan­teará serios pro­ble­mas, pues puede haber dife­ren­cias entre la super­fi­cie real, la catas­tral y la ins­crita en el Regis­tro de la Pro­pie­dad. Tam­bién puede plan­tear dudas si la super­fi­cie es la útil o la cons­truida. Una inter­pre­ta­ción de la norma acorde con su espí­ritu nos inclina a enten­der super­fi­cie útil real.

Res­pecto a las vivien­das turís­ti­cas, regu­la­das por nor­mas de las comu­ni­da­des autó­no­mas y loca­les, se eli­mina su cla­si­fi­ca­ción en vir­tud al hecho de estar comer­cia­li­za­das por cana­les turís­ti­cos. Ello evi­tará que muchas vivien­das de este tipo que­den fuera de la regu­la­ción pro­pia al no estar comer­cia­li­za­das por tales cana­les. En la prác­tica esto nos lleva a que habrá que regu­la­ri­zar, mediante la ins­crip­ción en los corres­pon­dien­tes regis­tros, muchas vivien­das con fines turís­ti­cos.

Antes de la reforma para que un con­trato de arren­da­miento tuviera efec­tos frente a ter­ce­ras per­so­nas era nece­sa­rio que estu­viera ins­crito en el Regis­tro de la Pro­pie­dad. Ahora se suprime tal exi­gen­cia. Esta reforma se adapta a la reali­dad (pues los con­tra­tos nunca eran ins­cri­tos), pero priva de cierta segu­ri­dad jurí­dica a esas ter­ce­ras per­so­nas que des­co­no­cían la exis­ten­cia del con­trato (sin tener medios para cono­cerlo). Qui­zás la reforma más prác­tica hubiera sido agi­li­zar la ins­crip­ción en el Regis­tro, y aba­ra­tar sus cos­tes.

Dura­ción del con­trato

La dura­ción mínima del con­trato de alqui­ler de vivienda habi­tual será nue­va­mente de cinco años cuando el arren­da­dor sea per­sona física (y de siete si es per­sona jurí­dica). Este plazo es un dere­cho para el arren­da­ta­rio, pero una obli­ga­ción para el arren­da­dor: el con­trato se reno­vará anual­mente hasta cum­plir esos pla­zos, salvo que el arren­da­ta­rio mani­fieste su volun­tad de no hacerlo con un mes de ante­la­ción de cada anua­li­dad. La dis­tin­ción entre per­sona física y per­sona jurí­dica es abso­lu­ta­mente arbi­tra­ria; parece que el Gobierno ha pen­sado en las socie­da­des patri­mo­nia­les, pero no en las ins­tru­men­ta­les. Ade­más, se plan­teará un pro­blema (cuya solu­ción puede estar en el mismo pro­blema) dado que pro­pie­ta­rio y arren­da­dor no han de ser la misma per­sona.

Se regu­lan unas excep­cio­nes a la pró­rroga hasta el plazo máximo de cinco años cuando el arren­da­dor sea per­sona física: nece­si­tar la vivienda para sí o cier­tos fami­lia­res. Pero la regu­la­ción carece de ope­ra­ti­vi­dad ya que ha de que­dar reco­gida en el con­trato, lo cual es absurdo puesto que el arren­da­dor no puede saber si va a nece­si­tar la vivienda para sí den­tro de, por ejem­plo, cua­tro años por su sepa­ra­ción matri­mo­nial. No obs­tante, para que el arren­da­dor pueda pedir la vivienda por nece­si­da­des pro­pias o fami­lia­res ha de comu­ni­carlo al arren­da­ta­rio con dos meses de ante­la­ción. Si una vez puesta a su dis­po­si­ción no la ocupa efec­ti­va­mente en tres meses, el que fuera arren­da­ta­rio podrá vol­ver a ocu­parla, man­te­nién­do­sele el con­trato pre­vio salvo que el plazo máximo de cinco años vol­verá a empe­zar a con­tar a par­tir de ese momento.

Una vez fina­li­zado el plazo máximo de dura­ción (cinco o siete años), el con­trato se pro­rro­gará por perio­dos anua­les hasta un máximo de otros tres años. Estas nue­vas pró­rro­gas no supo­nen obli­ga­ción para nin­guna de las par­tes, sino dere­cho para ambas. Cual­quiera de ellas puede opo­nerse a la pró­rroga (el arren­da­dor ha de noti­fi­carlo con cua­tro meses de ante­la­ción, y el arren­da­ta­rio solo con dos).

Se intro­duce, con acierto, la nor­ma­tiva anti­gua (dero­gada hace unos años) rela­tiva a que el arren­da­ta­rio no verá ter­mi­nado el con­trato antes del plazo de cinco años (o siete si el arren­da­dor es per­sona jurí­dica) cuando haya ejer­ci­cio de retracto con­ven­cio­nal, sus­ti­tu­ción fidei­co­mi­sa­ria, la ena­je­na­ción for­zosa ‘por eje­cu­ción hipo­te­ca­ria, sen­ten­cia judi­cial o ejer­ci­cio del dere­cho de opción de com­pra.

Cuando se pro­duzca la venta de la vivienda arren­dada, el nuevo titu­lar pro­pie­ta­rio ha de acep­tar el con­trato en su dura­ción máxima (cinco o siete años) si ha adqui­rido la vivienda de buena fe mediante con­tra­pres­ta­ción (nor­mal­mente pre­cio) de quien figure como pro­pie­ta­rio en el Regis­tro de la Pro­pie­dad. En otros casos, deberá sopor­tar la dura­ción total pac­tada por los con­tra­tan­tes (que pudiera ser supe­rior a cinco o siete años).

Ley de Propiedad Horizontal

El fondo de reserva de la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios se eleva al 10% como mínimo del último pre­su­puesto ordi­na­rio. Este fondo podrá uti­li­zado para obras de repa­ra­ción, con­ser­va­ción, de reha­bi­li­ta­ción y la rea­li­za­ción de las obras de acce­si­bi­li­dad. Este incre­mento podrá hacerse gra­dual­mente durante los tres pri­me­ros ejer­ci­cios desde que ha entrado en vigor la norma (es decir, la fecha máxima será el 6 de marzo de 2022).

Es obli­ga­to­ria la rea­li­za­ción de obras de acce­si­bi­li­dad uni­ver­sal, que han de pagarla todos los pro­pie­ta­rios con un máximo de una can­ti­dad equi­va­lente a 12 men­sua­li­da­des ordi­na­rias (la dife­ren­cia deberá pagarla el soli­ci­tante de la obra).

La Junta de Pro­pie­ta­rios podrá prohi­bir uti­li­zar las vivien­das como arren­da­miento turís­tico mediante acuerdo de las 3/5 par­tes de pro­pie­ta­rios y cuo­tas. La misma mayo­ría será la reque­rida para la crea­ción de cuo­tas adi­cio­na­les para dichas vivien­das que no suponga un incre­mento del 20%.