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Comentarios a la reforma legal sobre el alquiler de viviendas

Comentarios a la reforma legal sobre el alquiler de viviendas

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Introducción

 

El 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor una reforma legal sobre el alquiler de la vivienda, y otras materias relacionadas, bajo la justificación de medidas urgentes. Por tanto, los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir de esa fecha quedan sometidos a estas nuevas normas, así como los procesos de desahucio por falta de pago o expiración del término han de adecuarse a este régimen.

También entran en vigor otras medidas relativas a propiedad horizontal (comunidades de propietarios) y de índole fiscal. 

A continuación, sucintamente, exponemos las modificaciones habidas y algunos problemas que se puedan plantear por su aplicación.

 

 

Ley de Arrendamientos Urbanos

 

Ámbito de la ley

No es de aplicación primaria la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos de arrendamiento de vivienda con una superficie superior a los 300 m2, en los que prevalecerá la voluntad de las partes. Es decir, no existen para ellos normas irrenunciables (imperativas) por los contratantes. La indicación de la superficie planteará serios problemas, pues puede haber diferencias entre la superficie real, la catastral y la inscrita en el Registro de la Propiedad. También puede plantear dudas si la superficie es la útil o la construida. Una interpretación de la norma acorde con su espíritu nos inclina a entender superficie útil real.

Respecto a las viviendas turísticas, reguladas por normas de las comunidades autónomas y locales, se elimina su clasificación en virtud al hecho de estar comercializadas por canales turísticos. Ello evitará que muchas viviendas de este tipo queden fuera de la regulación propia al no estar comercializadas por tales canales. En la práctica esto nos lleva a que habrá que regularizar, mediante la inscripción en los correspondientes registros, muchas viviendas con fines turísticos.

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Antes de la reforma para que un contrato de arrendamiento tuviera efectos frente a terceras personas era necesario que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora se suprime tal exigencia. Esta reforma se adapta a la realidad (pues los contratos nunca eran inscritos), pero priva de cierta seguridad jurídica a esas terceras personas que desconocían la existencia del contrato (sin tener medios para conocerlo). Quizás la reforma más práctica hubiera sido agilizar la inscripción en el Registro, y abaratar sus costes.

 

Duración del contrato

La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda habitual será nuevamente de cinco años cuando el arrendador sea persona física (y de siete si es persona jurídica). Este plazo es un derecho para el arrendatario, pero una obligación para el arrendador: el contrato se renovará anualmente hasta cumplir esos plazos, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no hacerlo con un mes de antelación de cada anualidad. La distinción entre persona física y persona jurídica es absolutamente arbitraria; parece que el Gobierno ha pensado en las sociedades patrimoniales, pero no en las instrumentales. Además, se planteará un problema (cuya solución puede estar en el mismo problema) dado que propietario y arrendador no han de ser la misma persona. 

Se regulan unas excepciones a la prórroga hasta el plazo máximo de cinco años cuando el arrendador sea persona física: necesitar la vivienda para sí o ciertos familiares. Pero la regulación carece de operatividad ya que ha de quedar recogida en el contrato, lo cual es absurdo puesto que el arrendador no puede saber si va a necesitar la vivienda para sí dentro de, por ejemplo, cuatro años por su separación matrimonial. No obstante, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares ha de comunicarlo al arrendatario con dos meses de antelación. Si una vez puesta a su disposición no la ocupa efectivamente en tres meses, el que fuera arrendatario podrá volver a ocuparla, manteniéndosele el contrato previo salvo que el plazo máximo de cinco años volverá a empezar a contar a partir de ese momento.

Una vez finalizado el plazo máximo de duración (cinco o siete años), el contrato se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de otros tres años. Estas nuevas prórrogas no suponen obligación para ninguna de las partes, sino derecho para ambas. Cualquiera de ellas puede oponerse a la prórroga (el arrendador ha de notificarlo con cuatro meses de antelación, y el arrendatario solo con dos).

Se introduce, con acierto, la normativa antigua (derogada hace unos años) relativa a que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.

Cuando se produzca la venta de la vivienda arrendada, el nuevo titular propietario ha de aceptar el contrato en su duración máxima (cinco o siete años) si ha adquirido la vivienda de buena fe mediante contraprestación (normalmente precio) de quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad. En otros casos, deberá soportar la duración total pactada por los contratantes (que pudiera ser superior a cinco o siete años).

Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de vulnerabilidad (concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.

 

Renta y otros gastos

La renta sigue siendo libre, sin perjuicio de que se prevé un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que en todo caso (si se crease en su momento) será orientativo. El precio del alquiler es uno de los principales problemas sociales y hubiese sido la única causa que justificase la reforma por vía de urgencia (es una reforma promulgada por el Gobierno y no por el Parlamento, aunque este luego la convalide). Pues bien, ha quedado fuera, sin control.

No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco (o siete) años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20% de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas. Pero por convenio entre las partes caben obras de mejora con incremento de la renta.

Las partes contratantes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble donde se ubique la vivienda sean por cuenta del arrendatario. Estos gastos son las cuotas de comunidad en edificios en los que se haya constituido una comunidad de propietarios. Si no se ha constituido, los gastos se calcularán proporcionalmente con relación a su superficie.

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

 

Tanteo y retracto

Se establece que no habrá derecho de tanteo o retracto si la vivienda (en este caso un piso) se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios. Pero este derecho sí existirá si se vende una sola vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.

 

Fianza

Se estable la posibilidad de una garantía adicional a la fianza legal (que sigue siendo de una mensualidad en arrendamiento de vivienda y de dos en alquileres de uso distinto). Pero las cuantía de esta garantía no podrá exceder del equivalente a dos mensualidades de renta en los arrendamientos de vivienda habitual. Esta medida es muy positiva pues elimina barreras en ocasiones infranqueables para el acceso al alquiler para la mayoría de las personas que no puede pagar por adelantado cantidades equivalentes a varias (incluso seis) mensualidades.

 

 

Como podrá ver, son muchas e importantes las reformas habidas, existiendo supuestos en que su interpretación y aplicación puedan presentar dificultades y dudas. Por ello, antes de firmar un contrato le recomendamos cuente con el asesoramiento jurídico especializado.

 

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Ley de Propiedad Horizontal

 

El fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios se eleva al 10% como mínimo del último presupuesto ordinario. Este fondo podrá utilizado para obras de reparación, conservación, de rehabilitación y la realización de las obras de accesibilidad. Este incremento podrá hacerse gradualmente durante los tres primeros ejercicios desde que ha entrado en vigor la norma (es decir, la fecha máxima será el 6 de marzo de 2022).

Es obligatoria la realización de obras de accesibilidad universal, que han de pagarla todos los propietarios con un máximo de una cantidad equivalente a 12 mensualidades ordinarias (la diferencia deberá pagarla el solicitante de la obra).

La Junta de Propietarios podrá prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento turístico mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. La misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales para dichas viviendas que no suponga un incremento del 20%.

 

 

 

Medidas fiscales

 

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Se podrá repercutir el IBI al arrendatario salvo en los casos de arrendamientos alquileres de inmuebles de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica (por ejemplo las VPO).

Los Ayuntamientos podrán fijar un recargo del 50% sobre la cuota a pagar del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. El carácter de permanencia queda sin determinar, por lo que, mientras no se regule, podrá presentar problemas de interpretación. En cualquier caso, para probar el hecho siempre será admitido cualquier medio probatorio, de modo que el propietario deberá preparar bien la situación para que no concurra tal permanencia.

 

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se declara la exención de los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente (si bien es cierto que la recaudación por este concepto era mínima).

 

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La planificación patrimonial

La planificación patrimonial


Si le ha llamado la atención la fotografía y se ha preguntado qué relación tiene con la planificación patrimonial, le puedo decir que mucha. Piense la razón mientras lee.


¿Qué es la planificación patrimonial?

 

 

La planificación patrimonial nos permite adquirir de modo óptimo el patrimonio, o preservar el ya adquirido, sea personal o empresarial, conservarlo y obtener de él mediante su correcta administración el mayor rendimiento (maximizando ingresos y sobre todo minimizando gastos -carga de impuestos-), y garantizar su transferencia a la siguiente generación. Para ello, nos servimos de un conjunto de herramientas que aplicaremos de modo proactivo.

La Planificación patrimonial  consiste en elaborar anticipadamente un modelo de actuación para organizar y dirigir la gestión de parte o de la totalidad del patrimonio presente y futuro de una persona, con la finalidad de mantener o incrementar su valor, y lograr su transmisión ordenada a quienes deban recibirlo en su momento

Esas herramientas son de distinta naturaleza: fiscal (impuestos), sucesoria (transmisión entre vivos o por herencia), de gestión, etc. Pueden aplicarse tanto a grandes patrimonios como a pequeños patrimonios familiares (incluso el formado por una vivienda y poco más).

La planificación se puede realizar antes de adqurir el patrimonio, adaptándola conforme va creciendo y van cambiando la estructura de la familia y las necesidades, o también una vez adquirido, realizando los ajustes necesarios.

En definitiva, la planificación patrimonial persigue el bienestar del individuo y de su familia ya que le proporciona tranquilidad y seguridad al preservar su patrimonio, al poder obtener la renta esperada, al poder transmitirlo sin grandes costes, al conseguir los objetivos marcados, y, especialmente, al evitar conflictos familiares.

Es exigencia de responsabilidad tomar las medidas adecuadas.

 

Estructura de la familia

La familia moderna ha evolucionado hacia una composición más compleja, lo que exige una mejor planificación del patrimonio para garantizar su subsistencia. Es habitual que hijos se trasladen a vivir a otros países, adquiriendo su residencia, lo cual introduce un elemento internacional a tener en consideración en cuanto a la legislación aplicable. La tasa de rupturas matrimoniales es elevada, existiendo segundos y terceros matrimonios, lo cual también incide en el patrimonio familiar; o las nuevas formas de parejas (la misma convivencia en pareja) también afectan al patrimonio familiar.

Incluso en familias de estructura más sencilla, o de estructura clásica, concurren circunstancias en las que el patrimonio puede estar amenazado (especialmente por su gestión y por su sucesión).

La planificación patrimonial es un acto necesario de responsabilidad que evitará problemas presentes y futuros en el ámbito familiar y empresarial, y, especialmente, un importante ahorro económico

Según estadísticas de ámbito nacional, un patrimonio es formado en una primera generación. En la mayoría de los casos, la segunda generación lo preserva (si bien disminuyéndole su valor). Pero se pierde en la tercera generación. Por qué se pierde el patrimonio? La causa principal es una incorrecta transmisión: la carga fiscal (los impuestos pagados), la falta de liquidez, la escasa preparación de la siguiente generación, y la herencia a favor de varias personas (herederos).

En definitiva, el patrimonio no perdura por no estar correctamente estructurado y planificado.

Implementando estructuras de planificación adecuadas, lo que necesariamente precisa conocer las distintas legislaciones que puedan ser aplicables (si concurre un elemento internacional), la estructura de la familia y la naturaleza del propio patrimonio, las amenazas pueden ser eludidas.

Por tanto, la familia ha de planificar su patrimonio, estructurándolo adecuadamente, y ello solo se consigue mediante el debido asesoramiento de lo que se llama en el mundo del Derecho una Family Office.

 

Circunstancias que afectan al patrimonio

Hay muchas circunstancias que pueden afectar a la gestión y continuidad del patrimonio. Podemos entenderlas como amenazas que habrá que preverlas y poner los medios necesarios para que no terminen afectando.

Enuncio algunas: hijos menores que puedan heredar por un temprano fallecimiento, hijos discapacitados, falta de liquidez para afrontar gastos imprevistos, divorcio, injerencia de los cónyuges de los hijos, modo de distribuir el patrimonio, sucesión en su administración, endeudamiento excesivo, crisis económica global o del sector, etc.

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Otro problema importante que afecta al patrimonio es el de la congelación de los activos cuando concurre un fallecimiento o un divorcio conflictivos y que son sometidos a juicios. Dejar de ser ágiles desemboca en pérdidas de oportunidades.

Estas circunstancias solamente pueden ser ignoradas si, antes de que puedan ocurrir, se han tomado las medidas necesarias mediante un Protocolo. Se trata de que las incidencias externas al propio patrimonio no le afecten.

 

Aspectos en los que ha de operar la planificación

Hemos de comenzar por considerar si el patrimonio aún no se ha adquirido o se va a planificar el ya adquirido, o incluso si se va a expandir el mismo. También hay que estudiar la naturaleza del patrimonio y sus componentes (inmuebles, negocios, valores, etc.). No puede olvidarse si concurren elementos extranjeros (y aunque no concurran, nunca hay que descartarlos).

La planificación ha de incidir en todo lo que pueda afectar al patrimonio:

  • Asuntos personales con transcendencia patrimonial: matrimonio y su régimen económico elegido; efectos de la separación matrimonial; incapacidad sobrevenida, fallecimiento, etc.
  • Todo ingreso conlleva una carga fiscal: el pago de impuestos. La optimización fiscal es una de las bases más importante de la planificación.
  • Riesgos empresariales: en el caso de tener una empresa, el negocio está siempre expuesto a riesgos del mercado. La planificación no solo ha de incidir en minimizarlos, sino en evitar que pueda afectar al resto del patrimonio.
  • Sucesión personal: quién se hará cargo del patrimonio y bajo qué condiciones (por ejemplo, si procede su fragmentación o mantenerlo unido -y en este caso, el modo de control-).

 

Herramientas

Son muchas la herramientas que podemos utilizar en la planificación patrimonial.

En primer lugar hay que realizar un análisis del patrimonio (composición, estructura) así como de la familia y de los objetivos. También hay que analizar las amenazas concretas de ese patrimonio. Solo entonces se pueden elegir las formulas y herramientas adecuadas.

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Enumero algunas (obviamente no todas concurrirán en una planificación concreta):

  1. Sociedad mercantil
  2. Trust para salvaguardar y transmitir los bienes entre generaciones
  3. Fundación para desarrollar actividades filantrópicas
  4. Seguro de vida
  5. Fondo de inversión
  6. Protocolo Familiar
  7. Testamento, no solo de los propietarios, sino de sus herederos. Elección de la ley nacional aplicable
  8. Pacto Sucesorio, la herramienta desconocida que garantiza una sucesión sin sobresaltos
  9. Fideicomisos
  10. Poder preventivo para caso de incapacidad sobrevenida
  11. Testamento Vital
  12. Autotutela
  13. Incapacitación Civil (nombramiento de curador o tutor)
  14. Usufructo
  15. Elección del lugar de residencia
  16. Capitulaciones matrimoniales (más allá de la mera opción de algún régimen de los ofrecidos por la legislación). Prever las consecuencias de la ruptura matrimonial. En el caso matrimonio internacional: elección de la ley aplicable.

 

Bases para un ahorro fiscal

  • Conocimiento de la cuantía a invertir, de las posibles pérdidas, de las posibles ganancias y del tiempo necesario para obtenerlas, sin olvidarse de los riesgos no previsibles.
  • Considerar las consecuencias jurídicas y fiscales de las operaciones que se llevaran a cabo durante la planificación inicial de la operación
  • Elección del régimen matrimonial y del régimen sucesorio
  • Elección del vehículo de inversión más acorde a las finalidades perseguidas

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Algunas notas sobre la conveniencia de constituir una sociedad mercantil

Mediante la sociedad de responsabilidad limitada conseguiremos la separación de la actividad empresarial (y sus riesgos) de los bienes de carácter personal. Pero dado que el administrador de la sociedad puede llegar a responder de las deudas de la sociedad, habrá que proteger el domicilio familiar en caso de deudas y embargos. 

La actividad económica mediante una sociedad mercantil (y no como una actividad personal -trabajador autónomo-), además puede conllevar un importante ahorros fiscales. La oportunidad de la creación de una sociedad mercantil también se nos presenta para la tenencia de bienes inmuebles: son las sociedades patrimoniales, o incluso para el ejercicio de una actividad profesional.

Nuevamente, antes del inicio de una actividad y de la constitución de la sociedad, es muy importante planificar el régimen económico por el que se rige el matrimonio (siendo aconsejable el de separación de bienes frente al de bienes ganaciales). No podemos limitarnos a elegir alguno de los regímenes regulados en el Código Civil: podemos crear el régimen que mejor se adapte a las circunstancias concretas.

 

No es necesario hacer cosas extraordinarias para conseguir resultados extraordinarios

Warren Buffet (1930) Inversor y empresario

 


Planificación patrimonial

Tras haber planificado su patrimonio, seguro que podrá descansar tranquilamente.


 

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Indemnización por el uso exclusivo de un bien común

Indemnización por el uso exclusivo de un bien común

 

Hay casos en que uno de los copropietarios de un inmueble lo viene utilizando sin el consentimiento del otro copropietario. Se produce un beneficio del primero y un correlativo perjuicio del segundo.

Esta situación es bastante frecuente. Algunos casos más habituales son en herencias (inmueble heredado por varios hermanos y que es utilizada solo por uno de ellos) o rupturas de parejas (vivienda adquirida por una pareja y que tras la ruptura es utilizada solo por uno de ellos -en estos casos, salvando las disposiciones del Derecho de Familia si hubiera hijos menores de edad-).

Pues bien, aquellos copropietarios que no usan el bien pueden exigir una indemnización, a modo de compensación, por ese uso exclusivo del otro.

Articulo 394 del Código Civil
Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

El anterior precepto es el fundamento por el que un copropietario no puede utilizar el bien común para su propio beneficio sin el consentimiento de los otros copropietarios. En su virtud, quien se vea privado del uso del bien en copropiedad tiene derecho de exigir la cesación en ese uso, pero también puede exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados al no poder usar dicho bien.

 

Indemnización

Para poder reclamar la compensación por el uso exclusivo del bien común se exigen dos requisitos:

1. Ha de existir una oposición expresa de quien vaya a reclamar la indemnización a que un copropietario use el bien en exclusiva. Es necesaria esta oposición para que el uso se convierta en ilegítimo, pues caso contrario se entenderá que existe un consentimiento tácito en el uso. Esta oposición ha de ser fehaciente, y es a partir de que se produzca cuando se podrá reclamar la compensación.

2. La cuantía de la indemnización a exigir ha de estar avalada por un informe pericial del que se desprenda el precio de mercado de alquiler del bien en cuestión. Es decir, la compensación será equivalente a la renta de mercado que se percibiría si el bien estuviese arrendado a un tercero. La cuantía será el producto de aplicar dicha renta mensual de mercado a la cuota de participación en el bien de quien reclama y a los meses en que el otro ha estado utilizándolo ilegítimamente (esto es, solo a partir de que se manifieste la oposición expresa de modo fehaciente).

 

Por tanto, para recibir la indemnización se necesita realizar un requerimiento con determinadas formalidades y contenido específico, y, posteriormente el ejercicio de una acción judicial.

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Uso de plazas de aparcamiento y de zonas comunes en Comunidad de Propietarios

Uso de plazas de aparcamiento y de zonas comunes en Comunidad de Propietarios


Recientemente un cliente, una Comunidad de Propietarios formada por más de cien propietarios, nos ha solicitado la emisión de un informe relativo a la utilización privativa de zonas comunes y a la edificación de trasteros en planta destinada a aparcamientos del edificio de la comunidad.

El problema que se plantea en aquella comunidad es complejo, y por su interés, compartimos el informe en nuestro blog.


 

 

Objeto del informe

Por la Comunidad de Propietarios se solicita un informe jurídico sobre la legalidad o no del uso privativo de zonas comunes y la edificación de trasteros en planta dedicada a aparcamientos de los edificios que integran la comunidad de propietarios.

 

 

Antecedentes de hecho

Los hechos son varios y de distinta naturaleza. Girada visita a las plantas de aparcamiento de sendos edificios que integran la comunidad se observan distintas incidencias:

  • Utilización de zonas comunes cerca de plazas de aparcamiento privadas para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza.
  • Utilización de plazas de aparcamiento privadas para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza, así como para el aparcamiento de varios vehículos.
  • Utilización de zonas comunes para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza, así como para el aparcamiento de vehículos.
  • Edificación de trasteros tanto en plazas de aparcamiento privadas como en zonas comunes.

 

 

Fundamentos de derecho

 

Primero: Legislación aplicable

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), establece lo siguiente:

  • Artículo 3.b: «En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: […] La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».
  • Artículo 7.1: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. […] En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna […]».
  • Artículo 9.1.a: «Son obligaciones de cada propietario: Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos […]».
  • Artículo 9.1.g: «Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares […]».

(Nota: las referencias a piso y local se entienden a todo elemento de propiedad horizontal, como también lo es una plaza de aparcamiento.)

 

Segundo: Uso de elementos comunes con fines privativos

Se ha observado el uso de zonas comunes para el almacenamiento de bienes privativos, bien de zonas anexas a una plaza de aparcamiento por su propietario, bien de zona de maniobra, incluso para el aparcamiento de motocicletas.

Este uso, salvo que sea autorizado expresamente por la Junta de Propietarios, no es legal en cuanto invada zonas comunes (en este caso de maniobra) lo cual afecta a la circulación de vehículos y supone un aprovechamiento privativo sin título.

En el caso de que tal uso se haya venido produciendo durante años sin la autorización expresa de la comunidad no supone la adquisición a un derecho de uso, es decir, la tolerancia no equivale al consentimiento tácito. La jurisprudencia del tribunal supremo ha declarado que la utilización privativa de un elemento común  necesita el reconocimiento expreso de la Junta de Propietarios (con el régimen de mayoría adecuado). Por tanto, la comunidad puede exigir la retirada de objetos en zonas comunes, así como su no utilización con fines privativos por los distintos propietarios (por ejemplo, para el estacionamiento de vehículos), especialmente cuando afecte a otros propietarios.

 

Tercero: Construcción de trasteros en plaza de aparcamiento privativo

Se ha observado la construcción, con materiales de obra, de trasteros en plazas de aparcamiento privativas. En primer lugar hay que delimitar que lo aquí expuesto es solo referente a los casos en que el trastero haya sido construido íntegramente en la plaza privativa, y no si dicha construcción invade también elementos comunes.

En principio estas construcciones son ilegales puesto que la zona de aparcamientos está configurada como una zona abierta, incluso la propiedad privativa que representa cada plaza. La construcción supone una alteración de la configuración general del edificio según ha estimado en repetidas ocasiones la jurisprudencia. Además, tal construcción se apoya y ancla en elementos comunes como son las paredes y techos.

Pero existe jurisprudencia por la que se declara que la comunidad de propietarios no puede demoler (solicitar la demolición) estos cerramientos cuando ha transcurrido un plazo de tiempo razonable, lo que sí equivale a consentimiento tácito (concretamente hay casos en los que han bastado 13 años para considerarse ese consentimiento). Se fundamenta en que lo construido sería sobre una zona privada, y la decisión de la Junta de Propietarios no puede llevarse hasta límites abusivos de prohibir cualquier alteración o uso que realmente no perjudique a ningún otro propietario o no suponga menoscabo de otros derechos.

No obstante, para que estos cerramientos puedan ser mantenidos no han de causar molestias a los propietarios de otras plazas ni afectar de modo peligroso a elementos comunes. No puede producir perjuicios ni para la comunidad ni para otros propietarios, especialmente el de plaza de aparcamiento vecina (aunque no exista extralimitación). (Se ha observado que existe un caso en el que se ha obstruido la ventilación de la planta de aparcamientos, con el riesgo que ello supone.)

Por tanto,  en estos casos habrá que estar a la antigüedad de las obras y a la incidencia concreta que pueda tener sobre los elementos comunes.

En cualquier caso, la existencia de estos trasteros supone la disminución de la superficie útil de aparcamiento lo que no puede suponer que el propietario aparque su vehículo ocupando parte de la zona común de rodadura.

 

Cuarto: Construcción de trasteros sobre zonas comunes

Ninguna construcción privada sobre elemento común (sea total o parcial) sin la autorización de la Comunidad de Propietarios es legal, pues no se puede invadir una zona común para el uso privativo. La construcción del trastero es una alteración de zona común.

 

Quinto: Acciones legales

Para devolver el estado de las cosas a su estado anterior, o prohibir el uso de zonas comunes para fines particulares (lo que incluye incluso el aparcamiento de una motocicleta en zona común, por ejemplo), la Ley de Propiedad Horizontal ofrece distintas acciones que se pueden ejercitar ante los Tribunales.

El ejercicio de la acción ha de realizarse mediante una demanda independiente por cada propietario, no pudiéndose acumular varias contra distintos propietarios por hechos distintos. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que estas acciones procedentes de la Ley de Propiedad Horizontal se sustancien mediante un proceso declarativo ordinario que, a diferencia del proceso declarativo verbal, conlleva un procedimiento con más trámites y garantías.

 

 

Conclusiones

  1. El uso privativo de elementos comunes no está autorizado por la ley.
  2. La construcción de un trastero en plaza de aparcamiento ha de estar autorizado por la Junta de Propietarios, si bien la negativa de esta puede ser impugnable ante los Tribunales si no causa menoscabo la construcción.
  3. Pese a no tener autorización de la Junta de Propietarios las construcciones referidas en el número anterior, cabe la posibilidad de que los Tribunales no acuerde su demolición.
  4. La construcción de elementos para aprovechamiento privativo sobre elementos comunes no está autorizada por la ley
  5. En cualquier caso, las autorizaciones que pueda otorgar la Junta de Propietarios pueden ser impugnadas por cualquier otro propietario al que se le cause perjuicio.
  6. Las acciones que ejercite la Junta de Propietarios serán individuales contra cada propietario, en procesos independientes.

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La comprobación de valores y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018

La comprobación de valores y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018

Los valores de los bienes declarados en las autoliquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pueden ser comprobados por la Administración Tributaria (en estos casos de las Comunidades Autónomas).

Tales impuestos son los que gravan, entre otros hechos, las compraventas, herencias y donaciones. La ley establece que la base imponible de ellos será el “valor real de los bienes”.

Son muchos los casos en que se realiza esa comprobación del valor. Por ejemplo, en una escritura pública de compraventa se establece un precio de 100.000 € y la administración determina que el valor real del bien es de 137.528 €. El sujeto pasivo (quien compra) deberá en tal caso tributar, además de lo ya pagado, por la diferencia entre ambas cantidades.

Entonces, ¿cuál es el valor real? La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018 dice que es “un concepto jurídico indeterminado de imprecisos perfiles, puesto que no se ampara en definición legal alguna y permite, sea cual fuere el medio de comprobación o determinación que en cada caso se utilice, un cierto margen legítimo”.

Hasta le fecha tal valor real es calculado por las administraciones tributarias de las comunidades autónomas mediante la aplicación de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral del bien (en los bienes inmuebles) de modo frío y objetivo. Para los bienes rústicos emplea un sistema similar aplicando un coeficiente sobre la superficie de la finca según sea el cultivo o destino de la misma y otras circunstancias, también de modo frío y objetivo.

Es obvio que mediante ese sistema la administración no calcula un valor real del bien, sino simplemente obtiene un valor mediante una operación aritmética fácil. No obstante, aunque sus resultados no colman la exigencia de hallar el valor real, es un sistema legal al estar recogido en la Ley General Tributaria: estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (esto es, el catastro).

La mencionada sentencia del Tribunal Supremo viene a frenar la aplicación de tal método para calcular el valor real, puesto que expresa ser un método privilegiado para la administración y por tanto limitativo de los derechos del sujeto pasivo, del ciudadano.

El método de comprobación consistente en la estimación por referencia de valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble que se somete a avalúo.

Cuando la administración realiza una comprobación del valor declarado por el contribuyente en una autoliquidación de los impuestos mencionados aplicando este método de coeficientes “ha de expresar motivadamente las razones por las que tal valor declarado no se corresponde con el valor real”. Es decir, no le bastará a esa administración establecer otro valor sin más. Este razonamiento del Tribunal Supremo abre aún más las puertas a que prospere el valor declarado por el sujeto pasivo, pues ha de ser la administración quien demuestre que el comprobado por ella es realmente el valor real.

Ante esta nueva perspectiva, ahora más, recomendamos no aquietarse con el valor comprobado por la administración, que además de que conlleva la elevación de la cuota tributaria (y cuya diferencia devenga intereses) puede ser injusto e ilegal. La impugnación de la comprobación de valores es la vía para equilibrar el derecho recaudatorio (y no confiscatorio) de la administración tributaria.

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La Auditoría Legal Inmobiliaria

La Auditoría Legal Inmobiliaria

 

Introducción

El proceso de compra de una vivienda (o de cualquier otro inmueble como un local, una parcela o una finca rústica) está dividido en varias fases, todas de gran importancia. Una de ellas es la elección del bien a comprar. El comprador analiza su situación, el vecindario, sus características físicas, y en definitiva, su decisión se suele fundamentar en aspectos estéticos y funcionales. Pero olvida realizar una Auditoría Legal Inmobiliaria.

El comprador no repara en los aspectos legales necesarios para la toma de la decisión. Sí, en la elección del inmueble también ha de contemplarse diversas circunstancias legales que aconsejarán o no la compra. Para ayudar a los clientes, algunos especialistas realizamos lo que llamamos Auditoría Legal Inmobiliaria.

 

Concepto

Consiste en una investigación sobre los aspectos legales del inmueble para ofrecer información al comprador que le ayude a la toma de decisión sobre la compra. Mediante ella se podrá conocer la existencia de cualquier incidencia legal que afecte a la propiedad, su alcance y soluciones. Se podrá conocer el coste de la operación y el coste anual de la propiedad. Se podrá conocer sus derechos, obligaciones y limitaciones como propietario, etc.

También es útil para el propietario que se dispone a poner el imueble en el mercado inmobiliario. El vendedor podrá conocer mucho mejor su valor y por tanto obtener mejor provecho económico a la operación de venta.

En definitiva, se trata de due diligence que satisface el deber precontractual de información.

 

Contenido de la Auditoría Legal Inmobiliaria

 

a) Propiedad y situación jurídico-registral

Ha de examinarse el título de propiedad del vendedor. Ha de comprobarse que esté inscrito en el Registro de la Propiedad (pues caso contrario la compra-venta posterior no se podría inscribir). Ha de verificarse que quien vende tiene capacidad para ello y puede transmitir el pleno dominio del inmueble. Solo así podremos afirmar que quien va a vender puede hacerlo.

 

b) Cargas y gravámenes 

La comprobación de la existencia de cargas sobre la finca ha de llevarnos a analizarlas para conseguir simultáneamente a la compra su cancelación si es posible. Por ejemplo, las cantidades debidas por un embargo y el modo de cancelarlo.En el caso de hipotecas ocurre algo parecido, si bien podemos negociar si interesa al comprador una subrogación en el préstamo hipotecario.

Otro tipo de cargas importantes son las servidumbres ya que pueden limitar de modo importante el disfrute de la finca a comprar; así como determinadas limitaciones de dominio.

Algo que suele pasar desapercibido en el proceso de compra son las afecciones fiscales. Mediante ellas la propiedad que se va a adquirir responde durante un plazo del pago de los impuestos de anteriores transmisiones. Por tanto es importante verificar que los anteriores propietarios liquidaron y pagaron de modo correcto los impuestos.

 

c) Propiedad Horizontal

Si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios ha de constatarse que no existen deudas con ella por el impago de las cuotas mensuales.

También es muy importante conocer los estatutos y normas de funcionamiento interno ya que en cualquier caso una vez comprada la propiedad obligarán al nuevo propietario. Dichas normas pueden imponer determinadas restricciones (por ejemplo, horario de uso de la piscina, destino económico de la vivienda, instalación de aparatos de aire acondicionado, cerramiento de terrazas …) que pueden llegar a frustras las expectativas del adquirente.

La auditoría también informa del importe de las cuotas mensuales a pagar (ordinarias y extraordinarias) así como del plan de obras y mejoras aprobados por la Junta de Propietarios (lo que puede implicar una modificación de los elementos comunes y el devengo de más cuotas extraordinarias).

 

d) Arrendatarios

Si el inmueble está arrendado es imprescindible estudiar el contrato para determinar cuándo finaliza el mismo (y hay que saber estudiarlo pues el régimen de prórrogas puede deparar sorpresas). Si el contrato se va a mantener durante un periodo considerable es preciso determinar su rentabilidad (renta pactada, distribución de gastos, incidencia fiscal, etc.). Otros aspectos importantes a considerar es la existencia de fianza, la solvencia del inquilino para responder de hipotéticos incumplimientos o daños.

Pero lo más importante, y que muchas personas desconocen, es el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, pese a la compra proyectada o que se haya podido llegar a realizar. Este derecho conlleva la necesidad de un estudio de las condiciones del contrato y de una serie de actuaciones a realizar, pudiendo resultar una verdadera traba para la compra (la compraventa, una vez realizada, pudiera quedar anulada).

También hay que comprobar que, aun no existiendo inquilinos, el inmueble esté realmente vacío (sin ocupantes ni precaristas). De no estarlo, la toma de posesión inmediata del inmueble se diferirá y podrá ser necesario acudir a los Tribunales lo que conlleva unos gastos no deseados y una incertidumbre.

Estos factores pueden determinar una rebaja de común acuerdo en el precio de venta.

 

e) Situación urbanística

Especialmente importante en la compra de viviendas independientes y aún más en parcelas urbanas para edificar. Las limitaciones urbanísticas (referentes a la construcción) no se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad por lo que hay que acudir al Ayuntamiento para conocer las condiciones de edificabilidad. Estas condiciones son necesarias conocer para la construcción de nueva planta o ampliación de la existente (así como en la construcción de otras instalaciones como pueda ser una piscina).

Por tanto, hay que conocer el plan urbanístico, las ordenanzas reguladoras de la construcción, los convenios urbanísticos que puedan afectar así como proyectos de compensación o reparcelación, etc.

 

f) Seguros

No solo es interesante conocer si el inmueble está asegurado y la prima anual del seguro, sino para el caso de que no lo esté cuál sería la prima a pagar (que vendrá condicionada por una serie de factores particulares de cada inmueble).

También hay que contemplar el aseguramiento de la responsabilidad decenal (que protege de defectos constructivos) especialmente en viviendas en régimen de autoconstrucción (cuando han sido construidas por el vendedor hace menos de diez años).

g) Servicios y suministros

La auditoría comprobará si el inmueble cuenta con suministros (electricidad, agua, etc.) y sus condiciones tanto del suministro en sí como del cambio de titularidad sin incidencias.

 

h) Fiscalidad

Hemos de distinguir un doble aspecto:

  • Coste de la operación: Se determinarán los impuestos a pagar por la compra y su cuantía. Además también se informa sobre otras partidas a pagar como consecuencia de la compra (notaría, registro de la propiedad, etc.). Si el interesado es el vendedor, la auditoría tendrá una estimación de la repercusión fiscal de la venta como ganancia patrimonial -lo que le conllevará tributar por IRPF-.
  • Coste anual: De los impuestos y tasas que recaen sobre el inmueble (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas municipales de garaje, basuras, etc.).

 

Conclusión

Por tanto, de la Auditoria Legal Inmobiliaria se obtendrá numerosa información para valorar la compra de un determinado inmueble eludiendo posteriores sorpresas. La auditoría pondrá de manifiesto las irregularidades e incidencias que presente la propiedad estudiada ofreciendo al cliente soluciones y alternativas.

Las auditorías que realizamos cuentan con la garantía de nuestra firma avalada por el Colegio de Abogados de Málaga, si bien se realizan respecto de propiedades situadas en toda España.

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