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La comprobación de valores y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018

La comprobación de valores y la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018

Los valores de los bienes declarados en las autoliquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pueden ser comprobados por la Administración Tributaria (en estos casos de las Comunidades Autónomas).

Tales impuestos son los que gravan, entre otros hechos, las compraventas, herencias y donaciones. La ley establece que la base imponible de ellos será el “valor real de los bienes”.

Son muchos los casos en que se realiza esa comprobación del valor. Por ejemplo, en una escritura pública de compraventa se establece un precio de 100.000 € y la administración determina que el valor real del bien es de 137.528 €. El sujeto pasivo (quien compra) deberá en tal caso tributar, además de lo ya pagado, por la diferencia entre ambas cantidades.

Entonces, ¿cuál es el valor real? La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018 dice que es “un concepto jurídico indeterminado de imprecisos perfiles, puesto que no se ampara en definición legal alguna y permite, sea cual fuere el medio de comprobación o determinación que en cada caso se utilice, un cierto margen legítimo”.

Hasta le fecha tal valor real es calculado por las administraciones tributarias de las comunidades autónomas mediante la aplicación de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral del bien (en los bienes inmuebles) de modo frío y objetivo. Para los bienes rústicos emplea un sistema similar aplicando un coeficiente sobre la superficie de la finca según sea el cultivo o destino de la misma y otras circunstancias, también de modo frío y objetivo.

Es obvio que mediante ese sistema la administración no calcula un valor real del bien, sino simplemente obtiene un valor mediante una operación aritmética fácil. No obstante, aunque sus resultados no colman la exigencia de hallar el valor real, es un sistema legal al estar recogido en la Ley General Tributaria: estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (esto es, el catastro).

La mencionada sentencia del Tribunal Supremo viene a frenar la aplicación de tal método para calcular el valor real, puesto que expresa ser un método privilegiado para la administración y por tanto limitativo de los derechos del sujeto pasivo, del ciudadano.

El método de comprobación consistente en la estimación por referencia de valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble que se somete a avalúo.

Cuando la administración realiza una comprobación del valor declarado por el contribuyente en una autoliquidación de los impuestos mencionados aplicando este método de coeficientes “ha de expresar motivadamente las razones por las que tal valor declarado no se corresponde con el valor real”. Es decir, no le bastará a esa administración establecer otro valor sin más. Este razonamiento del Tribunal Supremo abre aún más las puertas a que prospere el valor declarado por el sujeto pasivo, pues ha de ser la administración quien demuestre que el comprobado por ella es realmente el valor real.

Ante esta nueva perspectiva, ahora más, recomendamos no aquietarse con el valor comprobado por la administración, que además de que conlleva la elevación de la cuota tributaria (y cuya diferencia devenga intereses) puede ser injusto e ilegal. La impugnación de la comprobación de valores es la vía para equilibrar el derecho recaudatorio (y no confiscatorio) de la administración tributaria.

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Impuesto sobre Sucesiones (Andalucía). Planificación fiscal de la herencia

Impuesto sobre Sucesiones (Andalucía). Planificación fiscal de la herencia

Planificación fiscal de la herencia

Una vez se ha producido el fallecimiento, hay que saber aplicar de un modo correcto las normas civiles y fiscales para conseguir el pago de una cuota tributaria lo más baja posible. Pero más interesante es la planificación fiscal de la herencia en vida: preparar el patrimonio y las disposiciones testamentarias en vida para que llegado el día del fallecimiento, la liquidación del Impuesto de Sucesiones resulte más sencillo y eficaz pagar una cuota baja.

Por tanto, la planificación de la herencia tiene dos objetivos: desde la perspectiva civil determinar el destino de los bienes, y desde la perspectiva fiscal pagar una cuota tributaria lo más baja posible. Ambos objetivos se obtienen con un profundo estudio del patrimonio y voluntad de quien va a otorgar el testamento. El Derecho brinda muchas posibilidades de conseguirlo. Ahora, en vida, es cuando hay que plantearse el caso.

A continuación, exponemos el contenido del Impuesto sobre Sucesiones (en su aplicación en Andalucía). Podrá apreciar lo elevado que puede resultar la cuota a pagar si no se realiza una correcta planificación para obtener mejores resultados.

 

El Impuesto sobre Sucesiones en Andalucía

 

Hecho imponible y sujetos pasivos

El impuesto grava las adquisiciones de bienes efectuadas por herederos y legatarios (así como por beneficiarios de seguro de vida) con ocasión del fallecimiento de una persona.

Los sujetos pasivos del impuesto (los obligados al pago) son los herederos, legatarios y beneficiarios de seguros de vida.

Para el cálculo del impuesto, los sujetos pasivos se clasifican en cuatro grupos:

  • Grupo I: Descendientes o adoptados menores de 21 años
  • Grupo II: Descendientes o adoptados de 21 años o más, cónyuge y ascendientes o adoptantes
  • Grupo III: Parientes colaterales de segundo y tercer grado (por consanguinidad o afinidad); y ascendientes y descendientes por afinidad
  • Grupo IV: Resto de parientes y extraños

En la Comunidad Autónoma de Andalucía existen equiparación de personas que posibilitan su inclusión en un grupo más beneficioso. Así:

  • Las parejas de hecho inscritas en el Registro de Uniones de Hecho de la comunidad autónoma se equiparan a los matrimonios
  • Las personas en acogimiento familiar permanente o preadoptivo se equiparan a los adoptados, respecto de los acogedores o adoptantes
  • Las personas que realizan acogimiento familiar permanente o preadoptivo se equiparan a los adoptantes, respecto de aquellos

 

Base imponible

Es el valor neto de la adquisición de cada sujeto pasivo según su participación en la herencia más la prestación derivada del seguro de vida, en su caso.

El valor neto de la herencia se calcula sumando el valor real de todos los bienes (disminuido por sus cargas), más el valor del ajuar doméstico (que normalmente será el 3% del valor de los bienes menos sus cargas). A su resultado hay que restar las deudas del difunto y gastos habidos por el fallecimiento.

 

Reducciones

A la base imponible de cada sujeto pasivo hay que aplicar las reducciones establecidas por el Estado y por la Comunidad Autónoma.

En Andalucía existen las siguientes reducciones:

  1. Por parentesco con el causante
  2. Especial por parentesco con el causante
  3. Por discapacidad del sujeto pasivo
  4. Por adquisición de empresa individual, negocio profesional o participaciones en entidades
  5. Por adquisición de vivienda habitual
  6. Por adquisición de bienes integrantes del Patrimonio Histórico
  7. Por transmisión consecutiva mortis causa de un mismo bien
  8. Por adquisición de explotaciones agrarias

A continuación se exponen las condiciones de las más habituales.

 

Reducción por parentesco con el causante

En función del grupo al que perteneza el sujeto pasivo, se reducirá alguna de las siguientes cantidades:

  • Grupo I: 15.956,87 euros más 3.990,72 euros por cada año menos de 21 que tenga el sujeto pasivo, sin que la reducción total pueda ser superior a 47.858,59 euros
  • Grupo II: 15.956,87 euros
  • Grupo III: 7.993,46 euros
  • Grupo IV: 0,00 euros

 

Reducción especial por parentesco con el causante

Se trata de una reducción de cuantía variable de cuya aplicación ha de resultar una base liquidable de importe cero euros. El importe total de todas las reducciones no puede superar 1.000.000,00 euros. Han de darse los siguientes requisitos en el sujeto pasivo:

  • Que pertenezca a los grupos I o II
  • Que su patrimonio preexistente sea igual o inferior a 1.000.000,00 euros

 

Reducción por discapacidad

El grado de discapacidad es aquel reconocido por la autoridad administrativa competente, resultando las siguientes reducciones:

  • Si el sujeto pasivo tiene una discapacidad del 33% o superior, y hasta el 64% inclusive: 47.858,59 euros
  • Si la discapacidad es del 65%, o superior: 150.253,03 euros

Para los sujetos pasivos con discapacidad comprendidos en los grupos I y II les es de aplicación la reducción expuesta en el apartado anterior. A los sujetos pasivos con discapacidad que pertenezcan a los grupos III y IV se les aplica una reducción de hasta 250.000 euros. Su patrimonio preexistente no puede ser superior a 1.000.000,00 euros.

 

Reducción por adquisición de empresa individual, negocio profesional o participaciones en entidades

(Con empresa nos referiremos a empresa individual, negocio profesional o participaciones en entidades.)

La reducción será del 99% sobre la base imponible en cuanto a la empresa si el heredero es descendiente, ascendiente, cónyuge o colateral hasta tercer grado (tíos, sobrinos) del fallecido. La empresa ha de estar domiciliada en Andalucía y ha de mantenerse dicho domicilio durante al menos cinco años (si no lo mantiene, la reducción será del 95%).

También se pueden beneficiar de esta reducción otros herederos:

  • Aquellos que tengan un contrato laboral de al menos 10 años de antigüedad (a contar desde el fallecimiento) con la empresa que se adquiere
  • Aquellos que durante al menos los últimos cinco años sean responsables en la gestión o dirección de la empresa o negocio que se adquiere.

 

Reducción por adquisición de vivienda habitual

Una reducción variable entre el 95% y el 100% (dependiendo del valor neto adquirido) se aplica sobre la base imponible por la adquisición de la vivienda habitual del fallecido cuando ésta es adquirida por el cónyuge, descendientes o ascendientes. También se aplica cuando el heredero sea cualquier pariente colateral mayor de 65 años que hubiera convivido con el fallecido al menos durante los dos últimos años.

La reducción se aplica sobre un importe máximo de 122.606,47 euros del valor de la vivienda adquirida por cada heredero (de su participación) con independencia del valor total de la vivienda. El heredero ha de mantenerla en su patrimonio al menos durante tres años.

 

Reducción por transmisión consecutiva por herencia de un mismo bien

Si un mismo bien se transmite dentro del periodo de 10 años más de una vez por herencia entre descendientes, se deducirá de la base imponible la cuota pagada por este impuesto en las anteriores transmisiones.

 

Cuota tributaria

Calculada la base liquidable, a la cantidad resultante se le aplica la siguiente escala progresiva para calcular la cantidad a pagar:

Base liquidable
(hasta X €)
Cuota íntegra (€)Resto de base liquidable
(hasta Y €)
Tipo aplicable (%)
0,000,007.993,467,65
7.993,46611,507.987,458,50
15.980,911.290,437.987,459,35
23.968,362.037,267.987,4510,20
31.955,812.851,987.987,4511,05
39.943,263.734,597.987,4611,90
47.930,724.685,107.987,4512,75
55.918,175.703,507.987,4513,60
63.905,626.789,797.987,4514,45
71.893,077.943,987.987,4515,30
79.880,529.166,0639.877,1516,15
119.757,6715.606,2239.877,1618,70
159.634,8323.063,2579.754,3021,25
239.389,1340.011,04159.388,4125,50
398.777,5480.655,08398.777,5431,75
797.555,08207.266,95en adelante36,50

A la cantidad resultante hay que multiplicarla por un coeficiente según el grupo al que pertenezca el sujeto pasivo (heredero) y cuál sea su patrimonio preexistente:

Patrimonio preexistente (€)Grupos I y IIGrupo IIIGrupo IV
De 0 a 402.678,111,00001,58822,0000
De más de 402.678,11 a 2.007.380,431,05001,66762,1000
De más de 2.007.380,43 a 4.020.770,981,10001,74712,2000
De más de 4.020.770,981,20001,90592,4000

 

Plazos

En el plazo de seis meses desde el fallecimiento del causante, el sujeto pasivo ha de presentar una autoliquidación del impuesto . Este plazo puede ser prorrogado por otros seis meses con el único requisito de ser solicitada la prórroga antes de que finalice el quinto mes del plazo inicial (a partir del sexto mes, se devengarán intereses).

Presentada la autoliquidación, procede el pago de la cuota tributaria. Pero el sujeto pasivo puede solicitar un aplazamiento o fraccionamiento del pago, que no necesitará prestar garantía siempre que la cantidad a pagar sea inferior a 30.000,00 euros. Este aplazamiento devengará intereses.

Si el sujeto pasivo paga la cuota tributaria fuera de plazo sin haber solicitado ni prórroga ni aplazamiento (y sin que haya requerimiento de la administración), deberá pagar un recargo variable y, en su caso, intereses, según lo siguiente:

Retraso en presentaciónRecargoRecargo reducido
Hasta 3 meses5,00%
3,75%
Entre 3 y 6 meses10,00%7,50%
Entre 6 y 12 meses15,00%11,25%
Más de 12 meses20,00% más intereses15,00% más intereses

(Procede el recargo reducido cuando se abone al presentar la autoliquidación, o al recibir la liquidación que la administración pueda hacer tras presentar la autoliquidación de modo voluntario.)

En el caso de que el pago de la cuota tributaria se realice como consecuencia de un requerimiento de la administración, no procede el pago de recargo pero sí de intereses. Estos se devengan desde el primer día contar desde que finalizó el plazo voluntario de autoliquidación. También procederá una sanción.

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Motivación de las sanciones de Hacienda

Motivación de las sanciones de Hacienda

 

La Agencia Tributaria puede imponer sanciones, y de hecho las acuerda habitualmente al menor fallo que el contribuyente haya podido cometer en alguna declaración de impuestos. Pero tales sanciones han de estar suficientemente motivadas, caso contrario recomendamos a nuestros clientes interponer recurso contra ellas.

 

Requisitos para imponer la sanción

El mero hecho de haber padecido un error material en la liquidación del impuesto, o de tener un criterio interpretativo de determinada norma distinto al de la Agencia Tributaria no faculta a esta a imponer la sanción.

La sanción, además de otros requisitos formales y de fondo, han de estar basadas en el dolo o en la culpa del contribuyente. Es decir, en la intención del sujeto pasivo (el contribuyente) de haberla cometido o si acaso en una falta de diligencia al confeccionar la declaración del impuesto. Y tal circunstancia ha de ser demostrada por la Agencia Tributaria.

Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Artículo 210. Instrucción del procedimiento sancionador en materia tributaria

4. Concluidas las actuaciones, se formulará propuesta de resolución en la que se recogerán de forma motivada los hechos, su calificación jurídica y la infracción que aquéllos puedan constituir o la declaración, en su caso, de inexistencia de infracción o responsabilidad. En la propuesta de resolución se concretará asimismo la sanción propuesta con indicación de los criterios de graduación aplicados, con motivación adecuada de la procedencia de los mismos.

 

Falta de motivación

A continuación exponemos algunos ejemplos de sanciones que han sido posteriormente anuladas por falta de la conveniente motivación:

  • Firma en conformidad: El hecho de que el contribuyente firmara en conformidad el acta de la que se deriva la sanción no significa que acepte haber cometido la infracción.
  • Asesoramiento fiscal: La culpabilidad del contribuyente no puede derivarse del hecho de tener experiencia en materia fiscal o haber estado asesorado por profesionales.
  • Discrepancia interpretativa: En estos caso no basta con que la Agencia Tributaria manifieste que no se aprecia una discrepancia interpretativa razonable, pues tal fundamento ha de razonarlo de modo concreto.

 

Conclusión

Ante cualquier notificación de sanción de la Agencia Tributaria que usted reciba procede estudiar su fundamento y valorar la oportunidad de recurrirla, lo cual le conllevará un indudable beneficio económico.

 

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Cómo contar los días de un plazo

Cómo contar los días de un plazo

¿Cómo contar el plazo para devolver algo que he comprado? O ¿cómo contar el plazo para contestar un requerimiento, o interponer un recurso? … o ¿cómo hacerlo cuando he de notificar la resolución del contrato de arrendamiento?
Estas son preguntas que a menudo nos hacemos cuando llega el momento de computar un plazo; y si no nos las hacemos creyendo saber cómo contar los días o los meses, es posible que nos equivoquemos. El mundo de los plazos es complejo, pues hay varios modos de computarlos, pero en cada caso concreto solo uno es el correcto.

 

Para empezar, hemos de distinguir los distintos tipos de “días” que hay para contar:

  1. Días naturales: Se cuentan todos los días, sean laborales, festivos, domingos, vacaciones, etc.
  2. Días hábiles: Se cuentan todos los días salvo los festivos y los sábados y domingos (que son festivos realmente).
  3. Días hábiles procesales (para el proceso civil y otras jurisdicciones): Se cuentan todos los días salvo los festivos y los sábados y domingos, los del mes de agosto, así como el 24 y 31 de diciembre -por lo que ya no son tantos ‘todos’-.)

Y ahora conviene explicar cuál es el primer día en que se empieza el cómputo, y cuál es el último del cómputo, debiendo distinguir si el plazo se expresa en días o en meses (o años):

  1. Si el plazo se expresa en días, el primero a contar es el día siguiente al que se haya recibido la notificación, o se haya hecho la compra, etc. A partir de ese día inicial se cuentan los días a que se refiere el plazo (considerando los tipos de días que hay que tener en cuenta según ya hemos explicado: naturales o hábiles), finalizando el plazo el último día que hayamos contado.
  2. Si el plazo se expresa en meses o años, el plazo se computa de fecha a fecha. Es decir, el primer día del cómputo comienza en el día en que se haya recibido la notificación, o realizado la compra, etc. y finaliza el mismo día del mes que corresponda según el plazo dado en meses, o el mismo día del mismo mes que corresponda según el plazo dado en años.

Artículo 5 del Código Civil:
Siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente; y si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes.
En el computo civil de plazos no se excluyen los días inhábiles.

Pongamos algunos ejemplos:zapatos

  • Has comprado unos zapatos el 13 de mayo de 2017, y al llegar a casa resultan no ser tan cómodos como en la tienda te parecieron. Compruebas el ticket de compra y ves que en esa tienda dan un plazo de 15 días para devolverlos. ¿Hasta cuando puedes devolverlos? En primer lugar hemos de tener presente que se trata de un plazo de orden civil, y que por tanto no se excluyen los días inhábiles (salvo que en el ticket se indique lo contrario). Por tanto, el primer día del cómputo es el día siguiente al de la compra: el 14 de mayo, y que has de contar todos los días. Así, el plazo finaliza el 28 de mayo de 2017. Pero ¡el 28 de mayo es domingo! ¿Qué hacer? Si la tienda abre ese domingo, ese es el último día para devolverlo, pues se cuentan todos los días. Si no abre, como no puedes ir a cambiarlo el plazo finaliza el siguiente día que esté la tienda abierta.
  • Ese mismo día has recibido una notificación de Hacienda por la que conceden un plazo de 15 días hábiles para hacer alegaciones. ¿Cuál es el último día en que puedes hacer alegaciones? Consideramos el primer día del plazo es el día hábil siguiente, es decir, el lunes 15 de mayo de 2017. A partir de ahí, contamos 15 días hábiles (excluimos los sábados, domingos y las fiestas), y resulta que el último día es el viernes 2 de junio de 2017.

En el cómputo por meses o años tenemos menos complicaciones:

  • Si ese mismo día 13 de mayo de 2017 (qué día tan ajetreado) has recibido un requerimiento de tu casero para abandonar la vivienda en el plazo de un mes, ¿cuando acaba el plazo? El 13 de junio de 2017.
  • ¿Y si el requerimiento lo recibes el 31 de mayo de 2017? … No, el 31 de junio no, que no existe: sino el último día de ese mes: el 30 de junio (y no al día siguiente -1 de julio- como erróneamente algunos creen).
  • ¿Y si el plazo es de un año? el plazo finaliza 13 de mayo de 2018; y si la recibimos el 31 de mayo, pues ese mismo 31 de mayo pero del año siguiente.

Existe el error generalizado de creer que el plazo de 30 días es equivalente al plazo de un mes. Y computando correctamente dichos plazos vemos que arrojan resultados distintos. No es lo mismo un plazo de un mes y un plazo de 30 días. Pongamos el ejemplo de una notificación recibida el 23 de mayo de 2017:

  • Plazo de un mes: De fecha a fecha, por tanto el plazo finaliza el 23 de junio de 2017.
  • Plazo de 30 días naturales: Se inicia el cómputo el día siguiente 24 de mayo, y contando desde ése los 30 días resulta ser el último del plazo el 22 de junio (¡un día menos!).
  • Y si hemos de considerar el plazo de 30 días hábiles, el resultado es más interesante, ya que no contamos ni sábados, ni domingos ni festivos: 4 de julio de 2017 (ello sin considerar ninguna fiesta local que pudiera haber).

No obstante lo anterior, las cosas pueden no ser tan sencillas, pues existen reglas especiales, por ejemplo:

  • Si el plazo lo concede una administración pública, la exclusión de los días inhábiles implica tanto los días que sean inhábiles en nuestro municipio de residencia como los inhábiles en el municipio donde la administración tenga su sede (sean días inhábiles locales o de ámbito de la comunidad)  (recordemos que existen fiestas de ámbito nacional, de ámbito de las comunidades autónomas y de ámbito local).
  • Si en el plazo se cuentan todos los días (días naturales), o es por meses o por años, pero el último día del plazo resultara ser inhábil, se entiende que el plazo finaliza al día siguiente hábil a aquel.

En cualquier caso, el mejor consejo es no agotar los plazos hasta el último día, vaya a ser que no se haya realizado bien el cómputo.

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10 razones para consultar con un abogado

10 razones para consultar con un abogado

Tener un problema legal no debería ser la justificación para acudir a un abogado. La justificación ha de ser solicitar asesoramiento para evitar el problema. Los abogados resolvemos los problemas legales de nuestros clientes, si; pero también los evitamos mediante la consulta y asesoramiento previo. Es lo que en el mundo jurídico se conoce como abogacía preventiva.

Ahora enunciamos diez razones por las que muchas personas no acuden a un abogado, que se convierten realmente en diez razones para consultar con un abogado:

1. Es un contrato sencillo

Pensará que no necesita un abogado para redactar un contrato de arrendamiento o un contrato de entrega de una señal para la compra de una vivienda, pues parece algo muy sencillo. Pero hasta el contrato que pueda parecer más sencillo ha de contener ciertas clausulas que protejan sus derechos. O puede redactarlo incluyendo cláusulas que desconociendo su significado y trascendencia jurídica le reporte posteriormente perjuicios. Solo el abogado tiene una visión de conjunto de la transcendencia jurídica de cualquier paso que usted pueda dar.  

2. Bricolaje

El famoso corta y pega de aquí y de allá. Cree que puede redactar un documento cogiendo ideas de aquí y de allá. Pero el resultado será algo parecido al monstruo de Viktor Frankstein. El bricolaje es muy entretenido, pero es un hobby o pasatiempo. No debe hacer bricolaje con los asuntos jurídicos. Los abogados no lo hacemos.

3. Tener un familiar que sabe de estas cosas

¿Quién no tiene un familiar que dice que entiende de cuestiones jurídicas (quizás porque tenga un pequeño negocio o algunos estudios)? Seguramente no sabrá nada, pero la ignorancia es muy osada. Cada persona está cualificada para asesorar sobre su profesión, y para los temas jurídicos las personas cualificadas son los abogados. ¿Y un hijo que estudia derecho?

4. Hay Información en redes sociales

Hoy todo el mundo pertenece a una o varias redes sociales. Y por las redes circulan consejos legales que provienen … ¿de quién? usted no lo sabe. A diario leemos muchas barbaridades, que si usted las atiende podrán crearle un problema jurídico muy serio. Solo debe atender a aquellos consejos que provengan de un abogado, pero considere que cada situación personal es distinta por lo que nunca deberá tomar una decisión sin exponerle su caso concreto  

5. La ley no exige la intervención de abogado

Hay determinados procesos judiciales para los que la ley no exige la intervención de un abogado (por ejemplo una reclamación de poca cuantía o un juicio por delito leve). Pero que no lo exija no es sinónimo de que no sea conveniente que usted vaya de la mano de un abogado (y más cuando posiblemente la parte contraria sí esté asistida por un abogado). Por ejemplo: para reclamar 1.900 euros la ley no exige la intervención de abogado, y para reclamar 2.100 euros, sí; y ambas reclamaciones pueden tener el mismo fundamento jurídico que solo el abogado sabrá invocar.

6. Hay confianza con la otra parte

Usted va a firmar un contrato con alguien con la que tiene suficiente confianza y sabe (cree) que nunca tendrá problemas con ella. Le digo: desengáñese, en el mundo jurídico no puede fiarse de nadie (absolutamente de nadie); por eso necesita tener un contrato perfectamente redactado. Y desconfíe cuando una persona le dice para no acudir a un abogado: “¿es que no te fías de mí?” Pues no se fie, no lo haga.

7. El asesoramiento de un funcionario

Los hay con muy buena voluntad que le pueden dar un consejo, ¿pero ese consejo es acertado? ¿o es el mejor consejo para su caso? Suponemos que el funcionario hace bien su trabajo (no lo dudamos), pero su trabajo no es asesorarle a los administrados (a usted). No tiene preparación para ello y puede ocasionarle más problemas que beneficios. En muchas ocasiones hemos tenido un caso complicado porque inicialmente nuestro cliente actuó siguiendo el consejo de un bienintencionado funcionario.

8. Consultas en foros de internet

Lo más peligroso. Allí todo el mundo opina, la mayoría basándose en su propia experiencia, pero nadie sabe cuál es su caso concreto. Recuerde que no todos los casos son iguales y que usted al exponer el suyo puede olvidar alguna circunstancia importante por lo que la respuesta no sea la adecuada. En ocasiones los abogados dan respuestas en esos foros, pero siempre piden una consulta personalizada para el correcto asesoramiento.

9. Los abogados son caros

No hay nada más incierto como esa afirmación. Es más, los abogados somos muy rentables. Un adecuado asesoramiento o intervención a tiempo es incluso barato, pues ha de considerar el interés económico del, por ejemplo, contrato que va a firmar.

10. Gestores, asesores y otros

Muchas personas creen que para determinados asuntos los gestores son más adecuados, y además son más baratos (véase el nº 9). Lo mismo le podemos decir de esos asesores que nadie sabe lo que son. Pero la experiencia nos dice que saben lo justito y no más (A, B y C), e incluso que si se aventuran a D, E, etc, … le ocasionarán un gran problema.

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Cómo reclamar al banco los gastos de la hipoteca

Cómo reclamar al banco los gastos de la hipoteca

La cláusula de gastos contenidas en las escrituras de hipoteca también pueden ser consideradas abusivas. Por dichas cláusulas los bancos han obligado a sus clientes, uno de los cuales puede ser usted, a pagar todos los gastos necesarios para formalizar la hipoteca. Como dicha cláusula no ha sido negociada con el cliente, sino impuesta, la sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre, las ha declarado nulas por ser abusivas.

¿Qué supone dicha declaración de nulidad? Pues que se tienen por no puestas, y como quiera que usted ha pagado tales gastos se los puede reclamar a su banco, con sus intereses. ¿Y cuánto suponen dichos gastos? La cantidad total depende del importe prestado por el banco en su día, pero suele oscilar entre 2.000 euros y 4.000 euros (por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros pueden ser algo más de 3.000 euros.)

Los conceptos (gastos) que se pueden reclamar son los siguientes:

  • Factura de Notaría
  • Cuota tributaria del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
  • Factura del Registro de la Propiedad
  • Factura de la gestoría que realizó los trámites de liquidación del impuesto e inscripción en el Registro

Lo anterior también es aplicable a los casos de subrogación, ampliación, novación y cancelación de hipoteca.

Si desea consultarnos su caso, o confiarnos la reclamación de los gastos al banco, rellene el siguiente formulario y nos pondremos en contacto con usted:

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