Acciones protectoras del dominio y de la posesión

Acciones protectoras del dominio y de la posesión

Acciones protectoras del dominio y de la posesión

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El derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes es el derecho a la propiedad consagrado en el Código Civil.1 Nuestro ordenamiento jurídico ofrece al propietario y al poseedor un amplio catálogo de acciones para la protección de su derecho. Aquí veremos las más importantes acciones para la protección de la propiedad y posesión.

 

Acción reivindicatoria

Es la acción de defensa de la propiedad por excelencia. Es ofrecida por el propio artículo 348 del Código Civil: «El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla». Es la acción que puede ejercitar el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario para exigir la restitución de la cosa y reintegrarla a su poder.

La finalidad de esta acción es la de permitir al propietario recuperar el bien del que indebidamente ha sido desposeído por la posesión de un tercero que carece de título alguno que justifique dicha posesión.

El efecto principal de la acción reivindicatoria es el de la restitución de la cosa en condiciones tales que no comporte limitación alguna en el ejercicio del derecho de uso y goce característico de la propiedad, cuando tal limitación no está amparada en la ley.

La jurisprudencia ha establecido los requisitos necesarios para que su ejercicio prospere, que han de ser probados por quien reclama no bastando con meras manifestaciones:

  • Quien reclama ha de tener el título de dominio que acredite el derecho de propiedad sobre el bien. Es decir, hay que justificar que es el titular legítimo del dominio sobre ese bien.
  • Se precisa la identificación de la cosa sobre la que se reclama: concordancia de lo que se reivindica con la identificación formal que se efectúa en la demanda con base en los títulos que se aportan.
  • El bien ha de ser poseído por otra persona: ha de acreditarse que el demandado posee actualmente el bien reclamado.

El título de dominio consiste en la justificación de la adquisición y, por ello, no se identifica necesariamente con la constancia documental del hecho sino que equivale a prueba de la propiedad de la cosa en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste.

Merece aclarar que la titularidad catastral no constituye título de dominio suficiente a efectos reivindicativos. La inclusión de un inmueble en el catastro a nombre de determinada persona no pasa de constituir un indicio de que el objeto inscrito puede pertenecer a quien figura como su titular, pero no es prueba absoluta. Tal indicio, unido a otras pruebas, pueden llevar al convencimiento de que, efectivamente, la propiedad pertenece a dicho titular, pero no puede constituir por sí sola un justificante de tal dominio. Caso contrario nos llevaría a convertir a los órganos administrativos encargados de ese registro (el catastro es un órgano de Hacienda) en definidores del derecho de propiedad.

La jurisprudencia ha declarado que la identificación y la identidad son esenciales respecto a la cosa reivindicada. Esta debe quedar concretada y determinada de forma que pueda ser señalada y reconocida. La identificación debe ser total y sin dudas.

Respecto a los bienes inmuebles se exige que la identidad de las fincas ha de comprobarse atendiendo al nombre con el que se las designa, a sus cabidas y linderos y a cuantos medios sean adecuados para la formación del juicio por el juzgador.

 

Acción declarativa de dominio

La acción declarativa de dominio se orienta para obtener tan solo la declaración de existencia de la titularidad dominical, no conllevando la restitución de la cosa.

Su finalidad es la declaración judicial de que el demandante es propietario del inmueble, acallando a la parte contraria que discute o se atribuye ese derecho (sin llegar a poseerlo).

Su objeto, por tanto, se concreta en la verificación de la realidad del título. Es indicada en los casos de perturbación por un tercero pero sin despojo de la posesión o de inquietación de la misma. También es adecuada en aquellos casos en los que se persigue integrar títulos incompletos o defectuosos de dominio, especialmente en orden a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El Tribunal Supremo, con verdadero acierto y concreción, ha señalado que el objetivo de esta acción es hacer cesar una situación de inseguridad jurídica. Este tipo de pretensiones no intenta la condena del adversario, sino que se declare por medio de sentencia la existencia de una determinada relación de derecho puesta en duda o discutida. No buscan, por ello, el cumplimiento coercitivo del derecho sino la puesta en claro del mismo.

Para el éxito de la acción declarativa de dominio deben concurrir los mismos elementos ya examinados en el apartado anterior, con excepción de la posesión por el demandado. Debe demostrarse el dominio de la cosa y su identificación.

Como hemos expuesto, la diferencia entre esta acción y la anterior reside en que aquella está encaminada fundamentalmente a recuperar la posesión de la cosa perdida, mientras que esta solo a que se declare el derecho de propiedad.

 

Acción de deslinde y amojonamiento

Regulado en el artículo 384 del Código Civil, la acción de deslinde y amojonamiento es aquella que tiene por objeto fijar las lindes o puntos de separación entre fincas, ya sean rústicas o urbanas.

Artículo 384 del Código Civil:

Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.

La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.

La finalidad de esta acción es que consten debidamente aclarados los límites territoriales de la propiedad para que los predios contiguos de distintos propietarios no se confundan y así se eviten intrusiones y perturbaciones de unos a otros. También puede ser ejercitada, como doctrina declarada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de febrero de 2016, para determinar la situación física de una finca que se encuentra enclavada en otra mayor.

El éxito y viabilidad de la acción de deslinde precisa de la concurrencia de estos requisitos:

  • La existencia de un derecho de propiedad y la titularidad dominical por parte del actor y del demandado de las fincas cuyo deslinde se pretende.
  • La confusión de linderos de la del uno con la del otro.

El deslinde que se pretenda ha de ser resuelto judicialmente siguiendo unos criterios en grado de subsidiariedad: en primer lugar, según los títulos de propiedad; en su defecto, por la posesión, o cualquier otro medio de prueba; y en último lugar, por distribución proporcional de lo discutido.

 

Acción negatoria de servidumbre

Esta acción no se encuentra definida en el Código Civil. La jurisprudencia del Tribunal Supremo la configura como una acción protectora del derecho de propiedad que tiene por objeto la declaración de que el inmueble no está sometido a un derecho real del demandado y que se haga cesar el mismo.

El fundamento de la acción se encuentra en el ya mencionado artículo 348 del Código Civil que determina que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes, entre lo que se incluyen las servidumbres. En este supuesto es el demandado quien tiene que probar la existencia o constitución de la servidumbre.

Artículo 530 del Código Civil:

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor esté constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Esta acción tiende a defender la propiedad frente a quien, sin título, trata de ejercitar sobre ella un derecho real, siendo su finalidad obtener un pronunciamiento de la inexistencia del gravamen.

El éxito de la acción negatoria precisa de la concurrencia de los siguientes requisitos:

  • El actor ha de justificar su derecho de propiedad sobre su finca, que se consideraría predio sirviente.
  • Existencia de una perturbación en el goce de la propiedad del actor por parte del demandado.

Las limitaciones del dominio son siempre objeto de interpretación restrictiva, ya que el dominio se presume libre. Por tanto, el actor ha de acreditar su derecho de propiedad a través del correspondiente título y demostrar la perturbación que le ocasiona el predio colindante, que se consideraría predio dominante.

Y al demandado le corresponde probar que es titular de una servidumbre que le faculta a tal perturbación cuya negación insta la parte demandante.

 

Acciones de tutela sumaria de la posesión

Estas acciones antes eran denominadas legalmente interdictos, nombre con el que popularmente se las sigue conociendo.

Su fin inmediato es la protección de una determinada situación posesoria: proteger la posesión como hecho o el hecho mismo de la posesión, cualquiera que fuera su origen o naturaleza, contra las perturbaciones o el despojo consumado.

Tiene su fundamento en el artículo 446 del Código Civil que proclama la defensa de la posesión.

Artículo 446 del Código Civil:

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.

La viabilidad de esta acción exige la concurrencia de los siguientes presupuestos:

  • Que el demandante demuestre hallarse en la posesión de hecho de una cosa o de un derecho, real o personal, que suponga un contacto físico con un bien.
  • Que esa posesión haya sido adquirida regularmente, esto es, sin fuerza, violencia o clandestinidad.
  • Que el demandado realice, desde el punto de vista objetivo, un acto de desposesión que prive, en todo o en parte, de la posesión en que el demandante se halla, o bien un acto que perturbe o inquiete su pacífica posesión.
  • Que, cuando se dé la usurpación, esta vaya acompañada de un específico ánimo consistente en la conciencia de estar actuando en contra de la posesión de otro. Es el animus spoliandi.
  • Que no haya transcurrido entre el acto de despojo y el ejercicio de la acción más de un año. Se trata de un plazo de caducidad y no de prescripción, por lo que no cabe su interrupción.

 

Son solo las principales acciones, existiendo otras que pudieran ser más adecuadas a otros casos, a tu caso. No te preocupes, nosotros nos ocupamos.

 

José María González López

José María González López

Abogado

 

Abogado en ejercicio desde 1993 adscrito al Ilustre Colegio de Abogados de Málaga. Socio Director de José María González Abogados desde 2002, y Socio Fundador de InterLaki España Finlandia.

Especialista en Contratación Civil, Derecho de Sucesiones y Derecho Fiscal.

Colaborador habitual en revistas (nacionales e internacionales) como asesor de temas jurídicos.

josemaria@josemariagonzalezabogados.es

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No cabe duda de que las mascotas no son cosas. Son seres vivos que comparten su vida con nosotros, les ponemos un nombre, nos acompañan, jugamos juntos, dependen de nosotros, los necesitamos y, en definitiva, se crean lazos emocionales entre las mascotas y sus dueños. Ocupan un sitio en nuestros corazones y, por qué no, nosotros en los suyos (seguro).

Pero hasta principios del año 2022, las mascotas eran, a los ojos de la ley, cosas. Semovientes, pero cosas.

La grandeza de una nación y su progreso moral pueden ser juzgados por la forma en que sus animales son tratados (Mahatma Gandhi)

La Ley 17/2021, de 15 de diciembre, entró en vigor el 5 de enero de 2022 modificando el Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por ella, los animales de compañía pasan a ser verdaderos miembros de la familia. Con ello se da solución jurídica a determinados problemas que antes la Ley ignoraba. Esta nueva regulación impone un nuevo criterio de interpretación de todo el ordenamiento jurídico español respecto de los animales.

Principalmente se resuelven los conflictos que nacían de las situaciones de crisis matrimonial (separación o divorcio), si bien es cierto que ya algunos Tribunales habían tomado decisiones al respecto. Nosotros, en casos en los que existían mascotas, también veníamos introduciendo desde hace años cláusulas respecto de ellos en los Convenios Reguladores.

Con estas modificaciones legales, la Ley, una vez más, se adapta a la realidad social en la que vivimos. Da respuesta a los problemas actuales.

La nueva legalidad promulga que los animales son seres vivos dotados de sensibilidad, aunque no se excluye que puedan ser objeto de propiedad. Solo les será aplicable el régimen de las cosas en la medida en que sea compatible con su propia naturaleza de seres vivos con sensibilidad o con las leyes destinadas a su protección (por ejemplo, no se podrán vender sin el acuerdo unánime de todos sus propietarios).

Se impone la obligación al dueño del animal de cuidarlo respetando su cualidad de ser con sentimientos, y ha de asegurarle su bienestar conforme a dicha naturaleza.

 

En los casos antes aludidos de crisis matrimonial, el Juez deberá confiar los animales de compañía a uno o ambos cónyuges o propietarios de los mismos. Ha de establecer un régimen de vistas o compañía del animal respecto de sus propietarios, así como el reparto de las cargas asociadas a su cuidado. Las decisiones que ha de tomar el Juez han de considerar y atender al interés de todos los miembros de la familia y del propio animal.

Es decir, se introducen los pronunciamientos respecto de los animales de compañía como los ya existentes respecto de los hijos menores. El Juez ha de pronunciarse sobre ellos, y si se trata de una ruptura amistosa, el Convenio Regulador ha de contener mención a ello.

El Derecho de Sucesiones también se modifica. Aplicando el mismo criterio de bienestar de los animales, se regula el destino de los animales de compañía en caso de fallecimiento de su propietario sin que conste su voluntad expresa. En tales casos, se entregarán a los herederos que los reclamen; y si lo solicitara más de uno y no hubiera acuerdo unánime, decidirá el Juez su destino.

Otros aspectos regulados es que impone el cumplimiento de deberes de asistencia veterinaria y cuidados necesarios para garantizar su salud y bienestar en cuanto a su venta. Se prohíbe la constitución del derecho real de prenda sobre los ellos y que se extienda la hipoteca a los animales de una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo, y el pacto de extensión de la hipoteca a los animales de compañía.

También son declarados inembargables los animales de compañía en atención al especial vínculo de afecto que les liga con la familia con la que conviven, sin perjuicio de la posibilidad de embargar las rentas que puedan generar.

En otros lugares del mundo la protección de los animales ha tenido resoluciones que llaman la atención. Ponemos algunos ejemplos:

  • En 2016 se reconoció por un Tribunal argentino la condición de persona no humana a la orangutana Sandra, reconociéndole ser sujeto titular de derechos fundamentales, como, por ejemplo, el de la libertad.
  • En noviembre de 2021, la asociación The Nonhuman Rights Project planteó ante el Tribunal de Apelaciones de Nueva York una reclamación de habeas corpus para obtener la libertad del elefante Happy, que lleva 40 años en el zoo del Bronx.
  • En octubre de 2021, un Tribunal Federal de Ohio reconoció como personas jurídicas a los descendientes de los hipopótamos del famoso narcotraficante Pablo Escobar, que han proliferado en el río Magdalena (Colombia), autorizándoles a ejercer un derecho legal en su propio nombre.

Ya, legalmente, no son cosas. 

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© Miriam Espacio

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Sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que las escrituras de elevación a público de documentos privados han de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, han de reputarse título inscribible.

Las escrituras meramente recognoscitivas son aquellas en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo.

Las escrituras de elevación a público de documentos privados tiene, además de un contenido no confesorio, un contenido también volitivo ya que consignan el negocio documentado en su integridad y expresan el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado. Así, queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial.

El Tribunal Supremo señaló que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Pero el artículo 1224 del Código Civil hace referencia a la escritura recognoscitiva y para que nos encontremos dentro de su ámbito de aplicación requiere que se reseñe en la propia escritura el documento originario, puesto que su carácter recognoscitivo exige, al menos, una referencia al acto o contrato primordial.

También es doctrina del Tribunal Supremo que siempre que en una escritura pública se reconozcan documentos o negocios jurídicos anteriores se trata de una escritura acogida a los supuestos de eficacia del artículo 1224 del Código Civil. De lo contrario, su contenido queda independiente y aislado de los pactos previos y anteriores porque la renovación del consentimiento en cuanto a los sujetos, y la refundición del contenido negocial en cuanto al objeto, dotaron de validez interna a un nuevo contrato. Esto es, en presencia de una escritura, la alternativa es clara: o es recognoscitiva si encaja en dicho artículo 1224 o es constitutiva si queda fuera de los supuestos que claramente alude el artículo.

Es más, si la reproducción no coincide con el original intencionadamente, habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento. El citado precepto es aplicable (por su antecedente histórico) a las escrituras que cumplen una función estrictamente de reconocimiento, de manera que la solución no se aplica a los casos de sucesiva documentación de la lex contractus, cuando los documentos sean discordantes entre sí. Para tal caso, la regla debe ser la contraria, de manera que la nueva reglamentación de intereses sustituye a la anterior. En consecuencia, nos encontramos ante una auténtica renovatio contractus.

No se puede discutir que un proceso declarativo es también una vía de determinación de la superficie real de las fincas inscritas. En juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas y excesos de superficie, así como la reanudación del tracto, sin necesidad de acudir a los procesos de inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria. Por tanto, debe confirmarse la posibilidad de practicar excesos y modificaciones de superficie en virtud de una sentencia dictada en un proceso de tal naturaleza siempre que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.

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Reparaciones necesarias

La Ley de Propiedad Horizontal1 dice que será obligatorio realizar las siguientes actuaciones sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios:

Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Es decir, la Comunidad está obligada a realizar las obras de reparación necesarias para mantener los servicios de la comunidad y los elementos comunes.

Cuando dichas obras vengan impuesta por la administración pública no ofrece dudas de que hayan de realizarse en cumplimiento del requerimiento recibido. Aquellas que sean urgentes tampoco presentan dificultades para legitimar su realización.

Pero la problemática surge en aquellos otros trabajos y obras que según el precepto trascrito más arriba no se encuadran en los casos enunciados en el párrafo anterior.

 

Reparaciones ordenadas por el presidente o por el administrador de la comunidad

Por un lado, la Ley dice que no es necesario acuerdo de la Junta de Propietarios para realizar dichas obras, pero por otro lado no se pueden repercutir gastos a los propietarios sin que previamente se haya acordado por dicha Junta2.

Podríamos encontrarnos ante el caso de que el presidente de la comunidad (o el administrador) ordene realizar determinadas obras legítimamente, pero que la factura resultante pueda quede impagada por falta de acuerdo de la Junta. La situación sería la obligación de pago por parte de la comunidad, porque la obra ya se ha realizado, pero no se podría pagar en la práctica por falta de acuerdo para el devengo de cuotas extraordinarias. En ese supuesto habría que acudir a los Tribunales de Justicia.

Por tanto, pese a que no se exija acuerdo de la Junta, en la mayoría de los casos será esta la que decida la realización de las obras. Sin presupuesto aprobado por ella (distribución de la derrama pertinente y determinación de los términos de su abono) no se podrán sufragar y por tanto no se debería encargar su realización.

Para evitar este supuesto, e incluso en aras a la transparencia y participación democrática, es aconsejable el consentimiento de los propietarios reunidos en Junta General. Así, se eludirá la posible responsabilidad del presidente, o del administrador, que pudo haber estimado el carácter de mantenimiento y conservación de determinada obra contrariamente a la perspectiva de los propietarios en el momento a acordar sobre el modo de pago (que siempre le corresponderán a ellos).

 

Reparaciones realizadas por un propietario

Puede darse el caso de que ante la urgencia y necesidad de una intervención en elemento común, unida a la pasividad de los órganos de la comunidad de propietarios (Junta de Propietarios, presidente, administrador), sea realizada y sufragada por un propietario o comunero.

En tal caso la comunidad de propietarios sólo tendrá la obligación de reembolsarle los gastos sufragados cuando ese propietario haya requerido previamente al administrador o al presidente de la comunidad advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución3.

 

Mejoras

Son aquellos trabajos y obras que no resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Este concepto abarca también el establecimiento o construcción de nuevos elementos o servicios comunes (como el caso de una piscina). Para su realización sí es necesaria la aprobación por la Junta de Propietarios y mediante una mayoría cualificada de tres quintas partes4.

Una particularidad de las mejoras es que cuando la cuota a pagar por un propietario -que no esté de acuerdo con su realización- exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no resultará obligado al pago. Si bien no podrá aprovecharse de la mejora salvo aquellos casos en que materialmente no pueda privársele de ella. Si queda privado, en un momento posterior podrá participar de las ventajas de la innovación abonando su cuota en los gastos de realización y mantenimiento debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

José María González López

José María González López

Abogado

 

Abogado en ejercicio desde 1993 adscrito al Ilustre Colegio de Abogados de Málaga. Socio Director de José María González Abogados desde 2002, y Socio Fundador de InterLaki España Finlandia.

Especialista en Contratación Civil, Derecho de Sucesiones y Derecho Fiscal.

Colaborador habitual en revistas (nacionales e internacionales) como asesor de temas jurídicos.

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Arrendamiento de vivienda: Derechos irrenunciables del arrendatario

En un contrato de arrendamiento de vivienda no se puede incluir cualquier pacto aunque ambas partes, arrendadora y arrendataria, estén de acuerdo. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla unos derechos que son irrenunciables, es decir, que si en el contrato no se observa lo regulado en la Ley se tienen por no puestos: son nulos.

Esta circunstancia puede conllevar alguna sorpresa para el contratante que, confiado del contenido del contrato, cuando va a ejercitarlo se da cuenta que que tal derecho no existe.

Hay que distinguir entre las posiciones de arrendador y arrendatario. La Ley protege especialmente a este segundo, por lo que aquello pactado en el contrato que le perjudique se tiene por no puesto. Sin embargo, la renuncia en el contrato a determinado derecho del arrendador sí es válido. Y en consecuencia, el derecho del arrendatario, aunque se haya excluido expresamente en el contrato, subsiste.

Por tanto es muy importante que, una vez firmado un contrato y presentado un problema, las partes no se limite a leer su letra sino a consultarlo con un especialista.

 

Algunos ejemplos de cláusulas nulas

Duración del contrato

Sea cual sea la duración del arrendamiento pactada en el contrato, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda al menos cinco años, siete si el arrendador es una empresa (si el contrato es de fecha posterior al 6 de marzo de 2019). Cualquier cláusula que acorte la duración del contrato es nula.

 

Desistimiento voluntario del arrendatario

El pacto que excluya este derecho del arrendatario se tiene por no puesto. Pero en cuanto a la indemnización, solo procederá si se ha pactado expresamente (si bien no puede ser superior a la prevista en la ley).

>>>  Resolución anticipada de contrato de alquiler de vivienda por el inquilino

 

Derecho de subrogación

La renuncia previa es nula, pero para que tenga lugar deberá contarse con la autorización del arrendador (que puede estar incluida en el contrato). Solo se permite la renuncia  previa a la subrogación en favor de familiares, pero una vez transcurrido el plazo de tres años (o de cinco, dependiendo de a fecha del contrato).

 

Gastos de comunidad

El importe de las cuotas de la Comunidad de Propietarios se puede repercutir al arrendatario si se hace constar en el contrato, y resulte que incluyan son servicios en favor del arrendatario. Pero para que tal pacto sea válido, en el contrato ha de hacerse constar la cuantía anual.

 

Revisión de la renta por mejoras

No se podrá elevar la renta por mejoras realizadas en la vivienda por el arrendador dentro de los tres primeros años de vigencia del contrato. El pacto en contrario será nulo.

>>>  10 razones para consultar con un abogado

 

En definitiva, la redacción de un contrato de arrendamiento no es algo tan sencillo como pueda parecer, pues hay que conocer profundamente lo que la Ley dice y la interpretación que de ella hacen los Tribunales. Hemos de recordar que, aunque no lo parezca, no hay dos situaciones iguales: lo que a un arrendatario le puede convenir, a otro puede que no le convenga. Siempre es mal proceder el copiar otro contrato.

Hay que conocer los derechos que la Ley concede al arrendatario aunque no se incluyan en el contrato (muy interesante para el arrendador), y las cláusulas nulas que puedan estar incluidos en ese contrato.

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El 2 de abril entraron en vigor una serie de medidas para proteger en cierta medida a determinados arrendatarios de viviendas, sin olvidar la delicada posición del arrendador. Son medidas adoptadas en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis iniciada por la incidencia del Covid-19 en la actividad económica

En España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Esta particularidad del mercado del alquiler en España hace especialmente necesario que las medidas adoptadas faciliten los acuerdos entre las partes para permitir el pago de las rentas. Pues si bien el arrendatario tiene dificultades en pagarla, también es cierto que la economía del arrendador puede depender en gran medida de cobrarla.

Se establecen por ello propuestas en este ámbito dirigidas a la necesaria protección a los colectivos más vulnerables que puedan ver sensiblemente afectada su capacidad para hacer frente al alquiler, al tiempo que se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.

 

La situación de vulnerabilidad de los inquilinos

Para aplicar las distintas medidas el inquilino debe estar en una situación de vulnerabilidad económica producto de la crisis creada por la pandemia del coronavirus.

Los requisitos para que se considere la situación de vulnerabilidad son los siguientes:

  • Si es trabajador por cuenta ajena (empleado) ha de estar en paro o incluido en un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE). Si es trabajador por cuenta propia (autónomo) ha de sufrir una pérdida sustancial de sus ingresos
  • Los ingresos totales de la unidad familiar (lo que incluye al arrendatario, a su cónyuge o pareja de hecho y a los hijos que convivan en la misma vivienda) en el mes anterior a la solicitud han de ser inferiores a ciertos límites. En principio, no pueden ser superiores a 1.613,52 euros. Pero si en la unidad familiar se incluye hijo o la unidad familiar es monoparental, o existe algún miembro mayor de 65 años, o con discapacidad, el límite puede ser algo mayor.
  • La renta del alquiler más los gastos y suministros de la vivienda han de ser iguales o superiores al 35% de los ingresos de los miembros de la unidad familiar.

Además, no concurrirá la situación de vulnerabilidad cuando cualquiera de los miembros de la unidad familiar sea propietario o usufructuario de otra vivienda en España, con posibilidad de uso inmediato exclusivo. Lo cual quiere decir que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de una vivienda y se haya obtenido por herencia. Tampoco cuando, aun siendo titulares de una vivienda, no pueda usarla por causa ajena a su voluntad (como separación o divorcio, o como la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad).

 

Suspensión de los procesos de desahucio

Una de las medidas adoptadas es la suspensión de los procesos de desahucios y, por tanto, se evitará el lanzamiento del arrendatario

Se aplica a los contratos sobre vivienda habitual suscritos a partir del 1 de enero de 1995. Quedan excluidos contratos sobre viviendas de temporada, de locales de negocios, y de los llamados alquileres de renta antigua, entre otros.

El inquilino o arrendatario ha de encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de los efectos económicos del Covid-19. Además, no ha de tener una alternativa a la vivienda que viene ocupando. Es decir, no tener opción de marcharse a otra vivienda (incluyendo a su familia). Tales circunstancias ha de probarlas judicialmente.

En tales casos, el proceso judicial se suspenderá por un periodo máximo de seis meses.

Pero la enfermedad y la crisis puede afectar también al arrendador (el casero). Si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica, y la suspensión del proceso judicial le afecta, por haberlo solicitado el inquilino también vulnerable, deberá igualmente acreditar su situación ante el Juzgado. En tal caso, se modulará el plazo de la suspensión y las medidas de protección social a adoptar.

 

Prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda

Otra medida contemplada es la prórroga de los contratos de vivienda habitual por un periodo máximo de seis meses.

Será aplicable a aquellos arrendamientos cuyo plazo de duración (incluidas prórrogas legales o tácitas) finalice entre el 2 de abril de 2020 y el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma.

Solo será aplicable a solicitud del inquilino y bajo aceptación del arrendador. Durante esa prórroga seguirán aplicándose todas las cláusulas del contrato.

La finalidad de esta medida es dar cierta estabilidad al inquilino sin comprometer al arrendador con una prórrogas anual (ya que, en circunstancias normales, las prórrogas que puedan darse sobre un contrato de arrendamiento de vivienda habitual son de un año).

 

Aplazamiento del pago de la renta cuando el arrendador sea empresa, entidad pública o gran tenedor

En primer lugar, hemos de decir que gran tenedor se considera a aquella persona que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2). Cabe interpretar si para que se de la calificación de gran tenedor tales inmuebles han de estar puestos en el mercado del alquiler, o al menos ser susceptibles de estarlo.

Si el arrendatario está en la situación de vulnerabilidad económica ya descrita, podrá solicitar en estos supuestos al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

La solicitud ha de realizarse antes del 2 de mayo de 2020.

El arrendado podrá elegir entre:

  • Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma. Se añadirán las mensualidades siguientes si el plazo es insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino. En todo caso el plazo máximo será de cuatro meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática. Afectará al tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si dicho plazo es insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino. El plazo máximo de la moratoria es de cuatro meses. La renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años. Este plazo se contará desde el fin del estado de alarma o a partir del fin del plazo de cuatro meses antes citado, y siempre vigente el contrato. El arrendatario no tendrá penalización alguna. La suma aplazada será devuelta a la arrendadora sin intereses.

Se podrá pactar entre arrendatario y arrendador cualquier otra opción que sea más al primero.

Si el arrendatario accede al programa de ayudas financieras del artículo 9 se levantará la moratoria en el pago de la renta y el fraccionamiento de las cuotas en la primera mensualidad en la que goce de dicha financiación.

 

Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales en el caso de otros arrendadores

Si el arrendador no es una empresa, una entidad pública o un gran tenedor, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta en los mismos términos.

Aunque el plazo para solicitarlo también vence el 2 de mayo, y ha de contestarse en siete días laborales, dada la voluntariedad para el arrendador en cualquier momento se podrá llegar a un acuerdo entre las partes. Pero para que el arrendatario pueda tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación contempladas también el el Real Decreto-Ley, en el caso de que el arrendador no tome ninguna medida respecto del contrato, sí deberá solicitarlo dentro de dicho plazo.

A diferencia del caso anterior, el arrendador no se encuentra obligado a tomar alguna decisión sobre modificación de las condiciones contractuales. En atención a su situación económica, ofrecerá al arrendatario las condiciones que considere y pueda permitirse.

Esta libertad al arrendador se permite dado que, como se dijo al principio, en muchas ocasiones éstos pueden depender de la renta del contrato para su propia subsistencia.

 

Ayudas financieras para los inquilinos

Si en los supuestos del epígrafe anterior el arrendador no ofreciese ninguna modificación del contrato, o en los otros supuestos con arrendadores empresa, entidad pública o gran tenedor, el arrendatario podrá acceder a desterminadas ayudas financieras

Las condiciones de las ayudas son:

  • Podrán cubrir un importe máximo de seis meses de alquiler.
  • El plazo de devolución del dinero será de seis años, prorrogables por otros cuatro años.
  • Se concederán sin gastos y su devolución es sin intereses.

 

En definitiva, hay que utilizar muchas variables y datos que deben darse de forma conjunta para que proceda la aplicación de estas medidas. 

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