Acciones protectoras del dominio y de la posesión

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Acciones protectoras del dominio y de la posesión

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El dere­cho de gozar y dis­po­ner de una cosa sin más limi­ta­cio­nes que las esta­ble­ci­das en las leyes es el dere­cho a la pro­pie­dad con­sa­grado en el Código Civil.1 Nues­tro orde­na­miento jurí­dico ofrece al pro­pie­ta­rio y al posee­dor un amplio catá­logo de accio­nes para la pro­tec­ción de su dere­cho. Aquí vere­mos las más impor­tan­tes accio­nes para la pro­tec­ción de la pro­pie­dad y pose­sión.

Acción reivindicatoria

Es la acción de defensa de la pro­pie­dad por exce­len­cia. Es ofre­cida por el pro­pio artículo 348 del Código Civil: «El pro­pie­ta­rio tiene acción con­tra el tene­dor y el posee­dor de la cosa para rei­vin­di­carla». Es la acción que puede ejer­ci­tar el pro­pie­ta­rio no posee­dor con­tra el posee­dor no pro­pie­ta­rio para exi­gir la res­ti­tu­ción de la cosa y rein­te­grarla a su poder.

La fina­li­dad de esta acción es la de per­mi­tir al pro­pie­ta­rio recu­pe­rar el bien del que inde­bi­da­mente ha sido des­po­seído por la pose­sión de un ter­cero que carece de título alguno que jus­ti­fi­que dicha pose­sión.

El efecto prin­ci­pal de la acción rei­vin­di­ca­to­ria es el de la res­ti­tu­ción de la cosa en con­di­cio­nes tales que no com­porte limi­ta­ción alguna en el ejer­ci­cio del dere­cho de uso y goce carac­te­rís­tico de la pro­pie­dad, cuando tal limi­ta­ción no está ampa­rada en la ley.

La juris­pru­den­cia ha esta­ble­cido los requi­si­tos nece­sa­rios para que su ejer­ci­cio pros­pere, que han de ser pro­ba­dos por quien reclama no bas­tando con meras mani­fes­ta­cio­nes:

  • Quien reclama ha de tener el título de domi­nio que acre­dite el dere­cho de pro­pie­dad sobre el bien. Es decir, hay que jus­ti­fi­car que es el titu­lar legí­timo del domi­nio sobre ese bien.
  • Se pre­cisa la iden­ti­fi­ca­ción de la cosa sobre la que se reclama: con­cor­dan­cia de lo que se rei­vin­dica con la iden­ti­fi­ca­ción for­mal que se efec­túa en la demanda con base en los títu­los que se apor­tan.
  • El bien ha de ser poseído por otra per­sona: ha de acre­di­tarse que el deman­dado posee actual­mente el bien recla­mado.

El título de domi­nio con­siste en la jus­ti­fi­ca­ción de la adqui­si­ción y, por ello, no se iden­ti­fica nece­sa­ria­mente con la cons­tan­cia docu­men­tal del hecho sino que equi­vale a prueba de la pro­pie­dad de la cosa en vir­tud de causa idó­nea para dar naci­miento a la rela­ción en que el dere­cho real con­siste.

Merece acla­rar que la titu­la­ri­dad catas­tral no cons­ti­tuye título de domi­nio sufi­ciente a efec­tos rei­vin­di­ca­ti­vos. La inclu­sión de un inmue­ble en el catas­tro a nom­bre de deter­mi­nada per­sona no pasa de cons­ti­tuir un indi­cio de que el objeto ins­crito puede per­te­ne­cer a quien figura como su titu­lar, pero no es prueba abso­luta. Tal indi­cio, unido a otras prue­bas, pue­den lle­var al con­ven­ci­miento de que, efec­ti­va­mente, la pro­pie­dad per­te­nece a dicho titu­lar, pero no puede cons­ti­tuir por sí sola un jus­ti­fi­cante de tal domi­nio. Caso con­tra­rio nos lle­va­ría a con­ver­tir a los órga­nos admi­nis­tra­ti­vos encar­ga­dos de ese regis­tro (el catas­tro es un órgano de Hacienda) en defi­ni­do­res del dere­cho de pro­pie­dad.

La juris­pru­den­cia ha decla­rado que la iden­ti­fi­ca­ción y la iden­ti­dad son esen­cia­les res­pecto a la cosa rei­vin­di­cada. Esta debe que­dar con­cre­tada y deter­mi­nada de forma que pueda ser seña­lada y reco­no­cida. La iden­ti­fi­ca­ción debe ser total y sin dudas.

Res­pecto a los bie­nes inmue­bles se exige que la iden­ti­dad de las fin­cas ha de com­pro­barse aten­diendo al nom­bre con el que se las designa, a sus cabi­das y lin­de­ros y a cuan­tos medios sean ade­cua­dos para la for­ma­ción del jui­cio por el juz­ga­dor.

Acción declarativa de dominio

La acción decla­ra­tiva de domi­nio se orienta para obte­ner tan solo la decla­ra­ción de exis­ten­cia de la titu­la­ri­dad domi­ni­cal, no con­lle­vando la res­ti­tu­ción de la cosa.

Su fina­li­dad es la decla­ra­ción judi­cial de que el deman­dante es pro­pie­ta­rio del inmue­ble, aca­llando a la parte con­tra­ria que dis­cute o se atri­buye ese dere­cho (sin lle­gar a poseerlo).

Su objeto, por tanto, se con­creta en la veri­fi­ca­ción de la reali­dad del título. Es indi­cada en los casos de per­tur­ba­ción por un ter­cero pero sin des­pojo de la pose­sión o de inquie­ta­ción de la misma. Tam­bién es ade­cuada en aque­llos casos en los que se per­si­gue inte­grar títu­los incom­ple­tos o defec­tuo­sos de domi­nio, espe­cial­mente en orden a su ins­crip­ción en el Regis­tro de la Pro­pie­dad.

El Tri­bu­nal Supremo, con ver­da­dero acierto y con­cre­ción, ha seña­lado que el obje­tivo de esta acción es hacer cesar una situa­ción de inse­gu­ri­dad jurí­dica. Este tipo de pre­ten­sio­nes no intenta la con­dena del adver­sa­rio, sino que se declare por medio de sen­ten­cia la exis­ten­cia de una deter­mi­nada rela­ción de dere­cho puesta en duda o dis­cu­tida. No bus­can, por ello, el cum­pli­miento coer­ci­tivo del dere­cho sino la puesta en claro del mismo.

Para el éxito de la acción decla­ra­tiva de domi­nio deben con­cu­rrir los mis­mos ele­men­tos ya exa­mi­na­dos en el apar­tado ante­rior, con excep­ción de la pose­sión por el deman­dado. Debe demos­trarse el domi­nio de la cosa y su iden­ti­fi­ca­ción.

Como hemos expuesto, la dife­ren­cia entre esta acción y la ante­rior reside en que aque­lla está enca­mi­nada fun­da­men­tal­mente a recu­pe­rar la pose­sión de la cosa per­dida, mien­tras que esta solo a que se declare el dere­cho de pro­pie­dad.

Acción de deslinde y amojonamiento

Regu­lado en el artículo 384 del Código Civil, la acción de des­linde y amo­jo­na­miento es aque­lla que tiene por objeto fijar las lin­des o pun­tos de sepa­ra­ción entre fin­cas, ya sean rús­ti­cas o urba­nas.

Artículo 384 del Código Civil:

Todo pro­pie­ta­rio tiene dere­cho a des­lin­dar su pro­pie­dad, con cita­ción de los due­ños de los pre­dios colin­dan­tes.

La misma facul­tad corres­pon­derá a los que ten­gan dere­chos reales.

La fina­li­dad de esta acción es que cons­ten debi­da­mente acla­ra­dos los lími­tes terri­to­ria­les de la pro­pie­dad para que los pre­dios con­ti­guos de dis­tin­tos pro­pie­ta­rios no se con­fun­dan y así se evi­ten intru­sio­nes y per­tur­ba­cio­nes de unos a otros. Tam­bién puede ser ejer­ci­tada, como doc­trina decla­rada por el Tri­bu­nal Supremo en su sen­ten­cia de 11 de febrero de 2016, para deter­mi­nar la situa­ción física de una finca que se encuen­tra encla­vada en otra mayor.

El éxito y via­bi­li­dad de la acción de des­linde pre­cisa de la con­cu­rren­cia de estos requi­si­tos:

  • La exis­ten­cia de un dere­cho de pro­pie­dad y la titu­la­ri­dad domi­ni­cal por parte del actor y del deman­dado de las fin­cas cuyo des­linde se pre­tende.
  • La con­fu­sión de lin­de­ros de la del uno con la del otro.

El des­linde que se pre­tenda ha de ser resuelto judi­cial­mente siguiendo unos cri­te­rios en grado de sub­si­dia­rie­dad: en pri­mer lugar, según los títu­los de pro­pie­dad; en su defecto, por la pose­sión, o cual­quier otro medio de prueba; y en último lugar, por dis­tri­bu­ción pro­por­cio­nal de lo dis­cu­tido.

Acción negatoria de servidumbre

Esta acción no se encuen­tra defi­nida en el Código Civil. La juris­pru­den­cia del Tri­bu­nal Supremo la con­fi­gura como una acción pro­tec­tora del dere­cho de pro­pie­dad que tiene por objeto la decla­ra­ción de que el inmue­ble no está some­tido a un dere­cho real del deman­dado y que se haga cesar el mismo.

El fun­da­mento de la acción se encuen­tra en el ya men­cio­nado artículo 348 del Código Civil que deter­mina que la pro­pie­dad se pre­sume libre de car­gas y gra­vá­me­nes, entre lo que se inclu­yen las ser­vi­dum­bres. En este supuesto es el deman­dado quien tiene que pro­bar la exis­ten­cia o cons­ti­tu­ción de la ser­vi­dum­bre.

Artículo 530 del Código Civil:

La ser­vi­dum­bre es un gra­va­men impuesto sobre un pre­dio en bene­fi­cio de otro per­te­ne­ciente a dis­tinto dueño.

El inmue­ble a cuyo favor esté cons­ti­tuida la ser­vi­dum­bre se llama pre­dio domi­nante; el que la sufre, pre­dio sir­viente.

Esta acción tiende a defen­der la pro­pie­dad frente a quien, sin título, trata de ejer­ci­tar sobre ella un dere­cho real, siendo su fina­li­dad obte­ner un pro­nun­cia­miento de la inexis­ten­cia del gra­va­men.

El éxito de la acción nega­to­ria pre­cisa de la con­cu­rren­cia de los siguien­tes requi­si­tos:

  • El actor ha de jus­ti­fi­car su dere­cho de pro­pie­dad sobre su finca, que se con­si­de­ra­ría pre­dio sir­viente.
  • Exis­ten­cia de una per­tur­ba­ción en el goce de la pro­pie­dad del actor por parte del deman­dado.

Las limi­ta­cio­nes del domi­nio son siem­pre objeto de inter­pre­ta­ción res­tric­tiva, ya que el domi­nio se pre­sume libre. Por tanto, el actor ha de acre­di­tar su dere­cho de pro­pie­dad a tra­vés del corres­pon­diente título y demos­trar la per­tur­ba­ción que le oca­siona el pre­dio colin­dante, que se con­si­de­ra­ría pre­dio domi­nante.

Y al deman­dado le corres­ponde pro­bar que es titu­lar de una ser­vi­dum­bre que le faculta a tal per­tur­ba­ción cuya nega­ción insta la parte deman­dante.

Acciones de tutela sumaria de la posesión

Estas accio­nes antes eran deno­mi­na­das legal­mente inter­dic­tos, nom­bre con el que popu­lar­mente se las sigue cono­ciendo.

Su fin inme­diato es la pro­tec­ción de una deter­mi­nada situa­ción pose­so­ria: pro­te­ger la pose­sión como hecho o el hecho mismo de la pose­sión, cual­quiera que fuera su ori­gen o natu­ra­leza, con­tra las per­tur­ba­cio­nes o el des­pojo con­su­mado.

Tiene su fun­da­mento en el artículo 446 del Código Civil que pro­clama la defensa de la pose­sión.

Artículo 446 del Código Civil:

Todo posee­dor tiene dere­cho a ser res­pe­tado en su pose­sión; y, si fuere inquie­tado en ella, deberá ser ampa­rado o res­ti­tuido en dicha pose­sión por los medios que las leyes de pro­ce­di­miento esta­ble­cen.

La via­bi­li­dad de esta acción exige la con­cu­rren­cia de los siguien­tes pre­su­pues­tos:

  • Que el deman­dante demues­tre hallarse en la pose­sión de hecho de una cosa o de un dere­cho, real o per­so­nal, que suponga un con­tacto físico con un bien.
  • Que esa pose­sión haya sido adqui­rida regu­lar­mente, esto es, sin fuerza, vio­len­cia o clan­des­ti­ni­dad.
  • Que el deman­dado realice, desde el punto de vista obje­tivo, un acto de des­po­se­sión que prive, en todo o en parte, de la pose­sión en que el deman­dante se halla, o bien un acto que per­turbe o inquiete su pací­fica pose­sión.
  • Que, cuando se dé la usur­pa­ción, esta vaya acom­pa­ñada de un espe­cí­fico ánimo con­sis­tente en la con­cien­cia de estar actuando en con­tra de la pose­sión de otro. Es el ani­mus spo­li­andi.
  • Que no haya trans­cu­rrido entre el acto de des­pojo y el ejer­ci­cio de la acción más de un año. Se trata de un plazo de cadu­ci­dad y no de pres­crip­ción, por lo que no cabe su inte­rrup­ción.

Son solo las prin­ci­pa­les accio­nes, exis­tiendo otras que pudie­ran ser más ade­cua­das a otros casos, a tu caso. No te preo­cu­pes, noso­tros nos ocu­pa­mos.

José María González López

José María González López

Abo­gado

Abo­gado en ejer­ci­cio desde 1993 ads­crito al Ilus­tre Cole­gio de Abo­ga­dos de Málaga. Socio Direc­tor de José María Gon­zá­lez Abo­ga­dos desde 2002, y Socio Fun­da­dor de Inter­Laki España Fin­lan­dia.

Espe­cia­lista en Con­tra­ta­ción Civil, Dere­cho de Suce­sio­nes y Dere­cho Fis­cal.

Cola­bo­ra­dor habi­tual en revis­tas (nacio­na­les e inter­na­cio­na­les) como ase­sor de temas jurí­di­cos.

josemaria@josemariagonzalezabogados.es

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No cabe duda de que las mas­co­tas no son cosas. Son seres vivos que com­par­ten su vida con noso­tros, les pone­mos un nom­bre, nos acom­pa­ñan, juga­mos jun­tos, depen­den de noso­tros, los nece­si­ta­mos y, en defi­ni­tiva, se crean lazos emo­cio­na­les entre las mas­co­tas y sus due­ños. Ocu­pan un sitio en nues­tros cora­zo­nes y, por qué no, noso­tros en los suyos (seguro).

Pero hasta prin­ci­pios del año 2022, las mas­co­tas eran, a los ojos de la ley, cosas. Semo­vien­tes, pero cosas.

La gran­deza de una nación y su pro­greso moral pue­den ser juz­ga­dos por la forma en que sus ani­ma­les son tra­ta­dos (Mahatma Gandhi)

La Ley 17/2021, de 15 de diciem­bre, entró en vigor el 5 de enero de 2022 modi­fi­cando el Código Civil, la Ley Hipo­te­ca­ria y la Ley de Enjui­cia­miento Civil. Por ella, los ani­ma­les de com­pa­ñía pasan a ser ver­da­de­ros miem­bros de la fami­lia. Con ello se da solu­ción jurí­dica a deter­mi­na­dos pro­ble­mas que antes la Ley igno­raba. Esta nueva regu­la­ción impone un nuevo cri­te­rio de inter­pre­ta­ción de todo el orde­na­miento jurí­dico espa­ñol res­pecto de los ani­ma­les.

Prin­ci­pal­mente se resuel­ven los con­flic­tos que nacían de las situa­cio­nes de cri­sis matri­mo­nial (sepa­ra­ción o divor­cio), si bien es cierto que ya algu­nos Tri­bu­na­les habían tomado deci­sio­nes al res­pecto. Noso­tros, en casos en los que exis­tían mas­co­tas, tam­bién venía­mos intro­du­ciendo desde hace años cláu­su­las res­pecto de ellos en los Con­ve­nios Regu­la­do­res.

Con estas modi­fi­ca­cio­nes lega­les, la Ley, una vez más, se adapta a la reali­dad social en la que vivi­mos. Da res­puesta a los pro­ble­mas actua­les.

La nueva lega­li­dad pro­mulga que los ani­ma­les son seres vivos dota­dos de sen­si­bi­li­dad, aun­que no se excluye que pue­dan ser objeto de pro­pie­dad. Solo les será apli­ca­ble el régi­men de las cosas en la medida en que sea com­pa­ti­ble con su pro­pia natu­ra­leza de seres vivos con sen­si­bi­li­dad o con las leyes des­ti­na­das a su pro­tec­ción (por ejem­plo, no se podrán ven­der sin el acuerdo uná­nime de todos sus pro­pie­ta­rios).

Se impone la obli­ga­ción al dueño del ani­mal de cui­darlo res­pe­tando su cua­li­dad de ser con sen­ti­mien­tos, y ha de ase­gu­rarle su bien­es­tar con­forme a dicha natu­ra­leza.

En los casos antes alu­di­dos de cri­sis matri­mo­nial, el Juez deberá con­fiar los ani­ma­les de com­pa­ñía a uno o ambos cón­yu­ges o pro­pie­ta­rios de los mis­mos. Ha de esta­ble­cer un régi­men de vis­tas o com­pa­ñía del ani­mal res­pecto de sus pro­pie­ta­rios, así como el reparto de las car­gas aso­cia­das a su cui­dado. Las deci­sio­nes que ha de tomar el Juez han de con­si­de­rar y aten­der al inte­rés de todos los miem­bros de la fami­lia y del pro­pio ani­mal.

Es decir, se intro­du­cen los pro­nun­cia­mien­tos res­pecto de los ani­ma­les de com­pa­ñía como los ya exis­ten­tes res­pecto de los hijos meno­res. El Juez ha de pro­nun­ciarse sobre ellos, y si se trata de una rup­tura amis­tosa, el Con­ve­nio Regu­la­dor ha de con­te­ner men­ción a ello.

El Dere­cho de Suce­sio­nes tam­bién se modi­fica. Apli­cando el mismo cri­te­rio de bien­es­tar de los ani­ma­les, se regula el des­tino de los ani­ma­les de com­pa­ñía en caso de falle­ci­miento de su pro­pie­ta­rio sin que conste su volun­tad expresa. En tales casos, se entre­ga­rán a los here­de­ros que los recla­men; y si lo soli­ci­tara más de uno y no hubiera acuerdo uná­nime, deci­dirá el Juez su des­tino.

Otros aspec­tos regu­la­dos es que impone el cum­pli­miento de debe­res de asis­ten­cia vete­ri­na­ria y cui­da­dos nece­sa­rios para garan­ti­zar su salud y bien­es­tar en cuanto a su venta. Se prohíbe la cons­ti­tu­ción del dere­cho real de prenda sobre los ellos y que se extienda la hipo­teca a los ani­ma­les de una finca dedi­cada a la explo­ta­ción gana­dera, indus­trial o de recreo, y el pacto de exten­sión de la hipo­teca a los ani­ma­les de com­pa­ñía.

Tam­bién son decla­ra­dos inem­bar­ga­bles los ani­ma­les de com­pa­ñía en aten­ción al espe­cial vínculo de afecto que les liga con la fami­lia con la que con­vi­ven, sin per­jui­cio de la posi­bi­li­dad de embar­gar las ren­tas que pue­dan gene­rar.

En otros luga­res del mundo la pro­tec­ción de los ani­ma­les ha tenido reso­lu­cio­nes que lla­man la aten­ción. Pone­mos algu­nos ejem­plos:

  • En 2016 se reco­no­ció por un Tri­bu­nal argen­tino la con­di­ción de per­sona no humana a la oran­gu­tana San­dra, reco­no­cién­dole ser sujeto titu­lar de dere­chos fun­da­men­ta­les, como, por ejem­plo, el de la liber­tad.
  • En noviem­bre de 2021, la aso­cia­ción The Nonhu­man Rights Pro­ject plan­teó ante el Tri­bu­nal de Ape­la­cio­nes de Nueva York una recla­ma­ción de habeas cor­pus para obte­ner la liber­tad del ele­fante Happy, que lleva 40 años en el zoo del Bronx.
  • En octu­bre de 2021, un Tri­bu­nal Fede­ral de Ohio reco­no­ció como per­so­nas jurí­di­cas a los des­cen­dien­tes de los hipo­pó­ta­mos del famoso nar­co­tra­fi­cante Pablo Esco­bar, que han pro­li­fe­rado en el río Mag­da­lena (Colom­bia), auto­ri­zán­do­les a ejer­cer un dere­cho legal en su pro­pio nom­bre.

Ya, legal­mente, no son cosas. 

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Sin pre­juz­gar si las escri­tu­ras mera­mente recog­nos­ci­ti­vas pue­den ser o no con­si­de­ra­das como título mate­rial a efec­tos de su ins­crip­ción en el Regis­tro de la Pro­pie­dad, lo cierto es que las escri­tu­ras de ele­va­ción a público de docu­men­tos pri­va­dos han de pro­du­cir los efec­tos de toda escri­tura pública y, en con­creto, han de repu­tarse título ins­cri­bi­ble.

Las escri­tu­ras mera­mente recog­nos­ci­ti­vas son aque­llas en las que las par­tes de un con­trato pre­exis­tente se limi­tan, con plena capa­ci­dad para ello, a admi­tir la efec­tiva cele­bra­ción del mismo.

Las escri­tu­ras de ele­va­ción a público de docu­men­tos pri­va­dos tiene, ade­más de un con­te­nido no con­fe­so­rio, un con­te­nido tam­bién voli­tivo ya que con­sig­nan el nego­cio docu­men­tado en su inte­gri­dad y expre­san el con­sen­ti­miento con­trac­tual de quie­nes apa­re­cen con la ple­ni­tud del poder dis­po­si­tivo sobre la finca afec­tada y con capa­ci­dad para rea­li­zar el acto tras­la­tivo cues­tio­nado. Así, queda garan­ti­zada la auten­ti­ci­dad de dicho con­sen­ti­miento, con las con­se­cuen­cias deri­va­das de la fe pública de que goza el docu­mento público nota­rial.

El Tri­bu­nal Supremo señaló que no es posi­ble hacer pre­va­le­cer con­tra los tér­mi­nos cate­gó­ri­cos y cla­ros del docu­mento nota­rial una con­ven­ción ante­rior. Pero el artículo 1224 del Código Civil hace refe­ren­cia a la escri­tura recog­nos­ci­tiva y para que nos encon­tre­mos den­tro de su ámbito de apli­ca­ción requiere que se reseñe en la pro­pia escri­tura el docu­mento ori­gi­na­rio, puesto que su carác­ter recog­nos­ci­tivo exige, al menos, una refe­ren­cia al acto o con­trato pri­mor­dial.

Tam­bién es doc­trina del Tri­bu­nal Supremo que siem­pre que en una escri­tura pública se reco­noz­can docu­men­tos o nego­cios jurí­di­cos ante­rio­res se trata de una escri­tura aco­gida a los supues­tos de efi­ca­cia del artículo 1224 del Código Civil. De lo con­tra­rio, su con­te­nido queda inde­pen­diente y ais­lado de los pac­tos pre­vios y ante­rio­res por­que la reno­va­ción del con­sen­ti­miento en cuanto a los suje­tos, y la refun­di­ción del con­te­nido nego­cial en cuanto al objeto, dota­ron de vali­dez interna a un nuevo con­trato. Esto es, en pre­sen­cia de una escri­tura, la alter­na­tiva es clara: o es recog­nos­ci­tiva si encaja en dicho artículo 1224 o es cons­ti­tu­tiva si queda fuera de los supues­tos que cla­ra­mente alude el artículo.

Es más, si la repro­duc­ción no coin­cide con el ori­gi­nal inten­cio­na­da­mente, habrá un nuevo nego­cio y no una sim­ple decla­ra­ción con­fe­so­ria o de reco­no­ci­miento. El citado pre­cepto es apli­ca­ble (por su ante­ce­dente his­tó­rico) a las escri­tu­ras que cum­plen una fun­ción estric­ta­mente de reco­no­ci­miento, de manera que la solu­ción no se aplica a los casos de suce­siva docu­men­ta­ción de la lex con­trac­tus, cuando los docu­men­tos sean dis­cor­dan­tes entre sí. Para tal caso, la regla debe ser la con­tra­ria, de manera que la nueva regla­men­ta­ción de intere­ses sus­ti­tuye a la ante­rior. En con­se­cuen­cia, nos encon­tra­mos ante una autén­tica reno­va­tio con­trac­tus.

No se puede dis­cu­tir que un pro­ceso decla­ra­tivo es tam­bién una vía de deter­mi­na­ción de la super­fi­cie real de las fin­cas ins­cri­tas. En jui­cio decla­ra­tivo ordi­na­rio es posi­ble la inma­tri­cu­la­ción de fin­cas y exce­sos de super­fi­cie, así como la reanu­da­ción del tracto, sin nece­si­dad de acu­dir a los pro­ce­sos de inma­tri­cu­la­ción espe­cí­fi­cos pre­vis­tos en la Ley Hipo­te­ca­ria. Por tanto, debe con­fir­marse la posi­bi­li­dad de prac­ti­car exce­sos y modi­fi­ca­cio­nes de super­fi­cie en vir­tud de una sen­ten­cia dic­tada en un pro­ceso de tal natu­ra­leza siem­pre que hayan sido deman­da­dos todos los que, de con­for­mi­dad con lo esta­ble­cido en el artículo 203 de la Ley Hipo­te­ca­ria, deban inter­ve­nir en el expe­diente, obser­ván­dose las demás garan­tías pre­ve­ni­das en dicho artículo.

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Comunidad de Propietarios: ¿reparación necesaria o mejora?

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Reparaciones necesarias

La Ley de Pro­pie­dad Hori­zon­tal1 dice que será obli­ga­to­rio rea­li­zar las siguien­tes actua­cio­nes sin nece­si­dad de acuerdo pre­vio de la Junta de Pro­pie­ta­rios:

Los tra­ba­jos y las obras que resul­ten nece­sa­rias para el ade­cuado man­te­ni­miento y cum­pli­miento del deber de con­ser­va­ción del inmue­ble y de sus ser­vi­cios e ins­ta­la­cio­nes comu­nes, inclu­yendo en todo caso, las nece­sa­rias para satis­fa­cer los requi­si­tos bási­cos de segu­ri­dad, habi­ta­bi­li­dad y acce­si­bi­li­dad uni­ver­sal, así como las con­di­cio­nes de ornato y cua­les­quiera otras deri­va­das de la impo­si­ción, por parte de la Admi­nis­tra­ción, del deber legal de con­ser­va­ción.

Es decir, la Comu­ni­dad está obli­gada a rea­li­zar las obras de repa­ra­ción nece­sa­rias para man­te­ner los ser­vi­cios de la comu­ni­dad y los ele­men­tos comu­nes.

Cuando dichas obras ven­gan impuesta por la admi­nis­tra­ción pública no ofrece dudas de que hayan de rea­li­zarse en cum­pli­miento del reque­ri­miento reci­bido. Aque­llas que sean urgen­tes tam­poco pre­sen­tan difi­cul­ta­des para legi­ti­mar su rea­li­za­ción.

Pero la pro­ble­má­tica surge en aque­llos otros tra­ba­jos y obras que según el pre­cepto tras­crito más arriba no se encua­dran en los casos enun­cia­dos en el párrafo ante­rior.

Reparaciones ordenadas por el presidente o por el administrador de la comunidad

Por un lado, la Ley dice que no es nece­sa­rio acuerdo de la Junta de Pro­pie­ta­rios para rea­li­zar dichas obras, pero por otro lado no se pue­den reper­cu­tir gas­tos a los pro­pie­ta­rios sin que pre­via­mente se haya acor­dado por dicha Junta2.

Podría­mos encon­trar­nos ante el caso de que el pre­si­dente de la comu­ni­dad (o el admi­nis­tra­dor) ordene rea­li­zar deter­mi­na­das obras legí­ti­ma­mente, pero que la fac­tura resul­tante pueda quede impa­gada por falta de acuerdo de la Junta. La situa­ción sería la obli­ga­ción de pago por parte de la comu­ni­dad, por­que la obra ya se ha rea­li­zado, pero no se podría pagar en la prác­tica por falta de acuerdo para el devengo de cuo­tas extra­or­di­na­rias. En ese supuesto habría que acu­dir a los Tri­bu­na­les de Jus­ti­cia.

Por tanto, pese a que no se exija acuerdo de la Junta, en la mayo­ría de los casos será esta la que decida la rea­li­za­ción de las obras. Sin pre­su­puesto apro­bado por ella (dis­tri­bu­ción de la derrama per­ti­nente y deter­mi­na­ción de los tér­mi­nos de su abono) no se podrán sufra­gar y por tanto no se debe­ría encar­gar su rea­li­za­ción.

Para evi­tar este supuesto, e incluso en aras a la trans­pa­ren­cia y par­ti­ci­pa­ción demo­crá­tica, es acon­se­ja­ble el con­sen­ti­miento de los pro­pie­ta­rios reu­ni­dos en Junta Gene­ral. Así, se elu­dirá la posi­ble res­pon­sa­bi­li­dad del pre­si­dente, o del admi­nis­tra­dor, que pudo haber esti­mado el carác­ter de man­te­ni­miento y con­ser­va­ción de deter­mi­nada obra con­tra­ria­mente a la pers­pec­tiva de los pro­pie­ta­rios en el momento a acor­dar sobre el modo de pago (que siem­pre le corres­pon­de­rán a ellos).

Reparaciones realizadas por un propietario

Puede darse el caso de que ante la urgen­cia y nece­si­dad de una inter­ven­ción en ele­mento común, unida a la pasi­vi­dad de los órga­nos de la comu­ni­dad de pro­pie­ta­rios (Junta de Pro­pie­ta­rios, pre­si­dente, admi­nis­tra­dor), sea rea­li­zada y sufra­gada por un pro­pie­ta­rio o comu­nero.

En tal caso la comu­ni­dad de pro­pie­ta­rios sólo ten­drá la obli­ga­ción de reem­bol­sarle los gas­tos sufra­ga­dos cuando ese pro­pie­ta­rio haya reque­rido pre­via­mente al admi­nis­tra­dor o al pre­si­dente de la comu­ni­dad advir­tién­do­les de la urgen­cia y nece­si­dad de aqué­llas. En el caso de no mediar dicho reque­ri­miento, la Comu­ni­dad que­dará exo­ne­rada de la obli­ga­ción de abo­nar el importe corres­pon­diente a dicha eje­cu­ción3.

Mejoras

Son aque­llos tra­ba­jos y obras que no resul­ten nece­sa­rios para el ade­cuado man­te­ni­miento y con­ser­va­ción del inmue­ble y de sus ser­vi­cios e ins­ta­la­cio­nes comu­nes. Este con­cepto abarca tam­bién el esta­ble­ci­miento o cons­truc­ción de nue­vos ele­men­tos o ser­vi­cios comu­nes (como el caso de una pis­cina). Para su rea­li­za­ción sí es nece­sa­ria la apro­ba­ción por la Junta de Pro­pie­ta­rios y mediante una mayo­ría cua­li­fi­cada de tres quin­tas par­tes4.

Una par­ti­cu­la­ri­dad de las mejo­ras es que cuando la cuota a pagar por un pro­pie­ta­rio ‑que no esté de acuerdo con su rea­li­za­ción- exceda del importe de tres men­sua­li­da­des ordi­na­rias de gas­tos comu­nes, no resul­tará obli­gado al pago. Si bien no podrá apro­ve­charse de la mejora salvo aque­llos casos en que mate­rial­mente no pueda pri­vár­sele de ella. Si queda pri­vado, en un momento pos­te­rior podrá par­ti­ci­par de las ven­ta­jas de la inno­va­ción abo­nando su cuota en los gas­tos de rea­li­za­ción y man­te­ni­miento debi­da­mente actua­li­za­dos mediante la apli­ca­ción del corres­pon­diente inte­rés legal.

José María González López

José María González López

Abo­gado

Abo­gado en ejer­ci­cio desde 1993 ads­crito al Ilus­tre Cole­gio de Abo­ga­dos de Málaga. Socio Direc­tor de José María Gon­zá­lez Abo­ga­dos desde 2002, y Socio Fun­da­dor de Inter­Laki España Fin­lan­dia.

Espe­cia­lista en Con­tra­ta­ción Civil, Dere­cho de Suce­sio­nes y Dere­cho Fis­cal.

Cola­bo­ra­dor habi­tual en revis­tas (nacio­na­les e inter­na­cio­na­les) como ase­sor de temas jurí­di­cos.

josemaria@josemariagonzalezabogados.es

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Una visión crítica de la ley de «solo sí es sí» y su posterior reforma

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Arrendamiento de vivienda: Derechos irrenunciables del arrendatario

Arrendamiento de vivienda: Derechos irrenunciables del arrendatario

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Arrendamiento de vivienda: Derechos irrenunciables del arrendatario

En un con­trato de arren­da­miento de vivienda no se puede incluir cual­quier pacto aun­que ambas par­tes, arren­da­dora y arren­da­ta­ria, estén de acuerdo. La Ley de Arren­da­mien­tos Urba­nos con­tem­pla unos dere­chos que son irre­nun­cia­bles, es decir, que si en el con­trato no se observa lo regu­lado en la Ley se tie­nen por no pues­tos: son nulos.

Esta cir­cuns­tan­cia puede con­lle­var alguna sor­presa para el con­tra­tante que, con­fiado del con­te­nido del con­trato, cuando va a ejer­ci­tarlo se da cuenta que que tal dere­cho no existe.

Hay que dis­tin­guir entre las posi­cio­nes de arren­da­dor y arren­da­ta­rio. La Ley pro­tege espe­cial­mente a este segundo, por lo que aque­llo pac­tado en el con­trato que le per­ju­di­que se tiene por no puesto. Sin embargo, la renun­cia en el con­trato a deter­mi­nado dere­cho del arren­da­dor sí es válido. Y en con­se­cuen­cia, el dere­cho del arren­da­ta­rio, aun­que se haya excluido expre­sa­mente en el con­trato, sub­siste.

Por tanto es muy impor­tante que, una vez fir­mado un con­trato y pre­sen­tado un pro­blema, las par­tes no se limite a leer su letra sino a con­sul­tarlo con un espe­cia­lista.

Algunos ejemplos de cláusulas nulas

Duración del contrato

Sea cual sea la dura­ción del arren­da­miento pac­tada en el con­trato, el arren­da­ta­rio tiene dere­cho a per­ma­ne­cer en la vivienda al menos cinco años, siete si el arren­da­dor es una empresa (si el con­trato es de fecha pos­te­rior al 6 de marzo de 2019). Cual­quier cláu­sula que acorte la dura­ción del con­trato es nula.

Desistimiento voluntario del arrendatario

El pacto que excluya este dere­cho del arren­da­ta­rio se tiene por no puesto. Pero en cuanto a la indem­ni­za­ción, solo pro­ce­derá si se ha pac­tado expre­sa­mente (si bien no puede ser supe­rior a la pre­vista en la ley).

» Reso­lu­ción anti­ci­pada de con­trato de alqui­ler de vivienda por el inqui­lino

Derecho de subrogación

La renun­cia pre­via es nula, pero para que tenga lugar deberá con­tarse con la auto­ri­za­ción del arren­da­dor (que puede estar incluida en el con­trato). Solo se per­mite la renun­cia pre­via a la subro­ga­ción en favor de fami­lia­res, pero una vez trans­cu­rrido el plazo de tres años (o de cinco, depen­diendo de a fecha del con­trato).

Gastos de comunidad

El importe de las cuo­tas de la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios se puede reper­cu­tir al arren­da­ta­rio si se hace cons­tar en el con­trato, y resulte que inclu­yan son ser­vi­cios en favor del arren­da­ta­rio. Pero para que tal pacto sea válido, en el con­trato ha de hacerse cons­tar la cuan­tía anual.

Revisión de la renta por mejoras

No se podrá ele­var la renta por mejo­ras rea­li­za­das en la vivienda por el arren­da­dor den­tro de los tres pri­me­ros años de vigen­cia del con­trato. El pacto en con­tra­rio será nulo.

» 10 razo­nes para con­sul­tar con un abo­gado

En defi­ni­tiva, la redac­ción de un con­trato de arren­da­miento no es algo tan sen­ci­llo como pueda pare­cer, pues hay que cono­cer pro­fun­da­mente lo que la Ley dice y la inter­pre­ta­ción que de ella hacen los Tri­bu­na­les. Hemos de recor­dar que, aun­que no lo parezca, no hay dos situa­cio­nes igua­les: lo que a un arren­da­ta­rio le puede con­ve­nir, a otro puede que no le con­venga. Siem­pre es mal pro­ce­der el copiar otro con­trato.

Hay que cono­cer los dere­chos que la Ley con­cede al arren­da­ta­rio aun­que no se inclu­yan en el con­trato (muy intere­sante para el arren­da­dor), y las cláu­su­las nulas que pue­dan estar inclui­dos en ese con­trato.

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¿Puedo alquilar una vivienda a los turistas?

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El Decreto tiene por objeto la orde­na­ción de las vivien­das con fines turís­ti­cos como un ser­vi­cio de alo­ja­miento turís­tico de con­for­mi­dad con la Ley de Turismo de Anda­lu­cía. Con este decreto, de ámbito anda­luz, queda regu­lado el alqui­ler de vivien­das, pisos o apar­ta­men­tos a los turis­tas, lo que se conoce como vivien­das turís­ti­cas o vivien­das vaca­cio­na­les.

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El contrato de alquiler de vivienda en tiempos del coronavirus

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El contrato de alquiler de vivienda en tiempos del coronavirus

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El 2 de abril entra­ron en vigor una serie de medi­das para pro­te­ger en cierta medida a deter­mi­na­dos arren­da­ta­rios de vivien­das, sin olvi­dar la deli­cada posi­ción del arren­da­dor. Son medi­das adop­ta­das en el ámbito social y eco­nó­mico para hacer frente a la cri­sis ini­ciada por la inci­den­cia del Covid-19 en la acti­vi­dad eco­nó­mica

En España, en el 85% de los arren­da­mien­tos de vivienda el pro­pie­ta­rio es una per­sona física, pequeño pro­pie­ta­rio. Esta par­ti­cu­la­ri­dad del mer­cado del alqui­ler en España hace espe­cial­mente nece­sa­rio que las medi­das adop­ta­das faci­li­ten los acuer­dos entre las par­tes para per­mi­tir el pago de las ren­tas. Pues si bien el arren­da­ta­rio tiene difi­cul­ta­des en pagarla, tam­bién es cierto que la eco­no­mía del arren­da­dor puede depen­der en gran medida de cobrarla.

Se esta­ble­cen por ello pro­pues­tas en este ámbito diri­gi­das a la nece­sa­ria pro­tec­ción a los colec­ti­vos más vul­ne­ra­bles que pue­dan ver sen­si­ble­mente afec­tada su capa­ci­dad para hacer frente al alqui­ler, al tiempo que se garan­tiza un equi­li­brio entre las par­tes que impida que la vul­ne­ra­bi­li­dad de los arren­da­ta­rios sea tras­la­dada a los arren­da­do­res, espe­cial­mente a aque­llos para los que los ingre­sos gene­ra­dos por la renta del alqui­ler pue­den ser esen­cia­les.

La situación de vulnerabilidad de los inquilinos

Para apli­car las dis­tin­tas medi­das el inqui­lino debe estar en una situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad eco­nó­mica pro­ducto de la cri­sis creada por la pan­de­mia del coro­na­vi­rus.

Los requi­si­tos para que se con­si­dere la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad son los siguien­tes:

  • Si es tra­ba­ja­dor por cuenta ajena (empleado) ha de estar en paro o incluido en un Expe­diente Tem­po­ral de Regu­la­ción de Empleo (ERTE). Si es tra­ba­ja­dor por cuenta pro­pia (autó­nomo) ha de sufrir una pér­dida sus­tan­cial de sus ingre­sos
  • Los ingre­sos tota­les de la uni­dad fami­liar (lo que incluye al arren­da­ta­rio, a su cón­yuge o pareja de hecho y a los hijos que con­vi­van en la misma vivienda) en el mes ante­rior a la soli­ci­tud han de ser infe­rio­res a cier­tos lími­tes. En prin­ci­pio, no pue­den ser supe­rio­res a 1.613,52 euros. Pero si en la uni­dad fami­liar se incluye hijo o la uni­dad fami­liar es mono­pa­ren­tal, o existe algún miem­bro mayor de 65 años, o con dis­ca­pa­ci­dad, el límite puede ser algo mayor.
  • La renta del alqui­ler más los gas­tos y sumi­nis­tros de la vivienda han de ser igua­les o supe­rio­res al 35% de los ingre­sos de los miem­bros de la uni­dad fami­liar.

Ade­más, no con­cu­rrirá la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad cuando cual­quiera de los miem­bros de la uni­dad fami­liar sea pro­pie­ta­rio o usu­fruc­tua­rio de otra vivienda en España, con posi­bi­li­dad de uso inme­diato exclu­sivo. Lo cual quiere decir que no con­cu­rren estas cir­cuns­tan­cias cuando el dere­cho recaiga úni­ca­mente sobre una parte alí­cuota de una vivienda y se haya obte­nido por heren­cia. Tam­poco cuando, aun siendo titu­la­res de una vivienda, no pueda usarla por causa ajena a su volun­tad (como sepa­ra­ción o divor­cio, o como la vivienda resulte inac­ce­si­ble por razón de dis­ca­pa­ci­dad).

Suspensión de los procesos de desahucio

Una de las medi­das adop­ta­das es la sus­pen­sión de los pro­ce­sos de desahu­cios y, por tanto, se evi­tará el lan­za­miento del arren­da­ta­rio

Se aplica a los con­tra­tos sobre vivienda habi­tual sus­cri­tos a par­tir del 1 de enero de 1995. Que­dan exclui­dos con­tra­tos sobre vivien­das de tem­po­rada, de loca­les de nego­cios, y de los lla­ma­dos alqui­le­res de renta anti­gua, entre otros.

El inqui­lino o arren­da­ta­rio ha de encon­trarse en una situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad social y eco­nó­mica como con­se­cuen­cia de los efec­tos eco­nó­mi­cos del Covid-19. Ade­más, no ha de tener una alter­na­tiva a la vivienda que viene ocu­pando. Es decir, no tener opción de mar­charse a otra vivienda (inclu­yendo a su fami­lia). Tales cir­cuns­tan­cias ha de pro­bar­las judi­cial­mente.

En tales casos, el pro­ceso judi­cial se sus­pen­derá por un periodo máximo de seis meses.

Pero la enfer­me­dad y la cri­sis puede afec­tar tam­bién al arren­da­dor (el casero). Si éste se encuen­tra en situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad social o eco­nó­mica, y la sus­pen­sión del pro­ceso judi­cial le afecta, por haberlo soli­ci­tado el inqui­lino tam­bién vul­ne­ra­ble, deberá igual­mente acre­di­tar su situa­ción ante el Juz­gado. En tal caso, se modu­lará el plazo de la sus­pen­sión y las medi­das de pro­tec­ción social a adop­tar.

Prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda

Otra medida con­tem­plada es la pró­rroga de los con­tra­tos de vivienda habi­tual por un periodo máximo de seis meses.

Será apli­ca­ble a aque­llos arren­da­mien­tos cuyo plazo de dura­ción (inclui­das pró­rro­gas lega­les o táci­tas) fina­lice entre el 2 de abril de 2020 y el día en que hayan trans­cu­rrido dos meses desde la fina­li­za­ción del estado de alarma.

Solo será apli­ca­ble a soli­ci­tud del inqui­lino y bajo acep­ta­ción del arren­da­dor. Durante esa pró­rroga segui­rán apli­cán­dose todas las cláu­su­las del con­trato.

La fina­li­dad de esta medida es dar cierta esta­bi­li­dad al inqui­lino sin com­pro­me­ter al arren­da­dor con una pró­rro­gas anual (ya que, en cir­cuns­tan­cias nor­ma­les, las pró­rro­gas que pue­dan darse sobre un con­trato de arren­da­miento de vivienda habi­tual son de un año).

Aplazamiento del pago de la renta cuando el arrendador sea empresa, entidad pública o gran tenedor

En pri­mer lugar, hemos de decir que gran tene­dor se con­si­dera a aque­lla per­sona que sea titu­lar de más de 10 inmue­bles urba­nos (exclu­yendo gara­jes y tras­te­ros, o de una super­fi­cie cons­truida de más de 1.500 m2). Cabe inter­pre­tar si para que se de la cali­fi­ca­ción de gran tene­dor tales inmue­bles han de estar pues­tos en el mer­cado del alqui­ler, o al menos ser sus­cep­ti­bles de estarlo.

Si el arren­da­ta­rio está en la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad eco­nó­mica ya des­crita, podrá soli­ci­tar en estos supues­tos al arren­da­dor el apla­za­miento tem­po­ral y extra­or­di­na­rio en el pago de la renta.

La soli­ci­tud ha de rea­li­zarse antes del 2 de mayo de 2020.

El arren­dado podrá ele­gir entre:

  • Una reduc­ción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma. Se aña­di­rán las men­sua­li­da­des siguien­tes si el plazo es insu­fi­ciente por la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad del inqui­lino. En todo caso el plazo máximo será de cua­tro meses.
  • Una mora­to­ria en el pago de la renta que se apli­cará de manera auto­má­tica. Afec­tará al tiempo que dure el estado de alarma y a las men­sua­li­da­des siguien­tes, pro­rro­ga­bles una a una, si dicho plazo es insu­fi­ciente por la situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad del inqui­lino. El plazo máximo de la mora­to­ria es de cua­tro meses. La renta se apla­zará, a par­tir de la siguiente men­sua­li­dad, mediante el frac­cio­na­miento de las cuo­tas durante al menos tres años. Este plazo se con­tará desde el fin del estado de alarma o a par­tir del fin del plazo de cua­tro meses antes citado, y siem­pre vigente el con­trato. El arren­da­ta­rio no ten­drá pena­li­za­ción alguna. La suma apla­zada será devuelta a la arren­da­dora sin intere­ses.

Se podrá pac­tar entre arren­da­ta­rio y arren­da­dor cual­quier otra opción que sea más al pri­mero.

Si el arren­da­ta­rio accede al pro­grama de ayu­das finan­cie­ras del artículo 9 se levan­tará la mora­to­ria en el pago de la renta y el frac­cio­na­miento de las cuo­tas en la pri­mera men­sua­li­dad en la que goce de dicha finan­cia­ción.

Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales en el caso de otros arrendadores

Si el arren­da­dor no es una empresa, una enti­dad pública o un gran tene­dor, el inqui­lino que se encuen­tre en situa­ción de vul­ne­ra­bi­li­dad eco­nó­mica puede soli­ci­tar el apla­za­miento tem­po­ral y extra­or­di­na­rio en el pago de la renta en los mis­mos tér­mi­nos.

Aun­que el plazo para soli­ci­tarlo tam­bién vence el 2 de mayo, y ha de con­tes­tarse en siete días labo­ra­les, dada la volun­ta­rie­dad para el arren­da­dor en cual­quier momento se podrá lle­gar a un acuerdo entre las par­tes. Pero para que el arren­da­ta­rio pueda tener acceso al pro­grama de ayu­das tran­si­to­rias de finan­cia­ción con­tem­pla­das tam­bién el el Real Decreto-Ley, en el caso de que el arren­da­dor no tome nin­guna medida res­pecto del con­trato, sí deberá soli­ci­tarlo den­tro de dicho plazo.

A dife­ren­cia del caso ante­rior, el arren­da­dor no se encuen­tra obli­gado a tomar alguna deci­sión sobre modi­fi­ca­ción de las con­di­cio­nes con­trac­tua­les. En aten­ción a su situa­ción eco­nó­mica, ofre­cerá al arren­da­ta­rio las con­di­cio­nes que con­si­dere y pueda per­mi­tirse.

Esta liber­tad al arren­da­dor se per­mite dado que, como se dijo al prin­ci­pio, en muchas oca­sio­nes éstos pue­den depen­der de la renta del con­trato para su pro­pia sub­sis­ten­cia.

Ayudas financieras para los inquilinos

Si en los supues­tos del epí­grafe ante­rior el arren­da­dor no ofre­ciese nin­guna modi­fi­ca­ción del con­trato, o en los otros supues­tos con arren­da­do­res empresa, enti­dad pública o gran tene­dor, el arren­da­ta­rio podrá acce­der a des­ter­mi­na­das ayu­das finan­cie­ras

Las con­di­cio­nes de las ayu­das son:

  • Podrán cubrir un importe máximo de seis meses de alqui­ler.
  • El plazo de devo­lu­ción del dinero será de seis años, pro­rro­ga­bles por otros cua­tro años.
  • Se con­ce­de­rán sin gas­tos y su devo­lu­ción es sin intere­ses.

En defi­ni­tiva, hay que uti­li­zar muchas varia­bles y datos que deben darse de forma con­junta para que pro­ceda la apli­ca­ción de estas medi­das. 

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