Introducción

El Dere­cho ofrece dis­tin­tas figu­ras con­trac­tua­les rela­cio­na­das con la com­pra-venta de inmue­bles que son úti­les para las dis­tin­tas situa­cio­nes que pue­dan darse. Una de ellas es la pro­mesa de venta y otra la opción de com­pra. A con­ti­nua­ción expo­ne­mos las carac­te­rís­ti­cas esen­cia­les de ambos con­tra­tos y la uti­li­dad de sus­cri­bir­los según nues­tra amplia expe­rien­cia en el sec­tor.

Este texto es parte del artículo publi­cado en el número de noviem­bre 2017 de la revista El Inmue­ble (puede con­sul­tar el artículo cli­cando aquí: La com­pra-venta). Como artículo com­ple­men­ta­rio le suge­ri­mos Con­trato pri­vado de com­pra-venta: Las arras o señal.

El éxito del nego­cio jurí­dico ven­drá en gran parte deter­mi­nado por la correcta redac­ción del con­trato en sí y por el estu­dio pre­vio de las cir­cuns­tan­cias tanto del inmue­ble como de la otra parte con­tra­tante.

El contrato de promesa de compra-venta

Mediante este tipo de con­trato las par­tes con­tra­tan­tes pro­yec­tan la com­pra-venta futura de un inmue­ble. Las par­tes se deno­mi­nan pro­mi­tente ven­de­dor (el que pro­mete ven­der) y pro­mi­tente com­pra­dor (el que pro­mete com­prar).

La opor­tu­ni­dad de cele­brar este con­trato nace por cual­quier causa que impida en ese momento fir­mar la com­pra-venta. Algu­nas de las cau­sas más habi­tua­les que lo jus­ti­fi­can son: que el ven­de­dor no pueda dis­po­ner de la vivienda por reci­birla por heren­cia y aún no están fina­li­za­dos los trá­mi­tes de la misma (no puede ven­der); que el com­pra­dor aún no dis­ponga del dinero nece­sa­rio para pagar el pre­cio; que la vivienda aún está en cons­truc­ción; que aún no se ha can­ce­lado alguna carga (hipo­teca, embargo, etc.) y se haya de ven­der libre de ellas; etc. Pero tam­bién puede obe­de­cer a la pro­pia volun­tad de las par­tes de pos­po­ner a una fecha futura la com­pra-venta sin otro motivo que la mera con­ve­nien­cia.

Con la firma de este tipo de con­trato, a dife­ren­cia de la com­pra-venta, ni el com­pra­dor ha de pagar el pre­cio ni el ven­de­dor entre­gar la vivienda. Pero sí surge la obli­ga­ción entre las par­tes con­tra­tan­tes de cele­brar en un futuro la com­pra-venta de la vivienda, de modo tal que si una de ellas la incum­pliese, la otra podrá recla­mar su cum­pli­miento o una indem­ni­za­ción por daños y per­jui­cios.

Para que el con­trato sea válido, ade­más de los ele­men­tos habi­tua­les de todos los con­tra­tos, han de que­dar fija­dos por las par­tes los ele­men­tos esen­cia­les de la com­pra-venta pro­yec­tada:

• Iden­ti­fi­ca­ción del inmue­ble con­creto, sin posi­bi­li­dad de con­fu­sión.
• Fija­ción del pre­cio de la com­pra-venta.
• Fecha de for­ma­li­za­ción de la com­pra-venta. Como en otros con­tra­tos, puede indi­carse una fecha deter­mi­nada, un plazo (por ejem­plo, seis meses) o cuando con­cu­rra una con­di­ción (por ejem­plo, cuando se obtenga la cali­fi­ca­ción de habi­ta­bi­li­dad), o una com­bi­na­ción de ambas.

El contrato de opción de compra

Mediante este tipo de con­trato uno de los con­tra­tan­tes se reserva el dere­cho de com­prar un inmue­ble y el otro adquiere la obli­ga­ción de ven­dér­sela. Tam­bién puede con­fi­gu­rarse como un con­trato uni­la­te­ral donde solo inter­viene el pro­pie­ta­rio que asume la obli­ga­ción de la venta.

La com­pra-venta defi­ni­tiva depende única y exclu­si­va­mente del bene­fi­cia­rio de la opción, quien en el plazo esta­ble­cido deberá mani­fes­tar su deci­sión de ejer­ci­tar la opción de com­pra. Durante el plazo de vigen­cia de la opción, el pro­pie­ta­rio no puede ven­der el inmue­ble a un ter­cero.

Las par­tes en este con­trato se deno­mi­nan optante (el bene­fi­cia­rio de la opción, quien decide si com­pra o no) y con­ce­dente (el pro­pie­ta­rio que en su momento se verá obli­gado a la venta de ejer­ci­tarse la opción).

La con­ve­nien­cia de este con­trato es el otor­gar al optante un plazo para deci­dir si le interesa rea­li­zar la com­pra, pero sin obli­garle a ello.

Al igual que en el con­trato de pro­mesa, la posi­ble futura com­pra-venta ha de estar per­fec­ta­mente con­fi­gu­rada mediante la iden­ti­fi­ca­ción de la vivienda, fija­ción del pre­cio y plazo de dura­ción de la opción (durante el cual el optante puede uti­li­zar su dere­cho de com­prar).

La opción con­te­nida en el con­trato puede ser gra­tuita o ser con­ce­dida mediante pre­cio o prima. En el segundo supuesto (que no cabe si el con­trato es uni­la­te­ral) el optante entrega al con­ce­dente deter­mi­nada can­ti­dad de dinero como pre­cio de su dere­cho a optar a la com­pra. Sobre esta can­ti­dad se puede pac­tar que se per­derá en caso de no com­prar en plazo, que se compu­tará como parte del pre­cio en caso de sí ejer­cer su dere­cho a com­prar, etc.

El contrato de arrendamiento con opción de compra

Es habi­tual que la opción de com­pra se inte­gre en un con­trato de arren­da­miento: ade­más del arren­da­miento del inmue­ble se pacta la opción del arren­da­ta­rio o inqui­lino de com­prar el inmue­ble arren­dado al lle­gar deter­mi­nada fecha (nor­mal­mente al fina­li­zar el con­trato) o incluso durante la vigen­cia del arren­da­miento. Esta opción puede ejer­ci­tarla o no, que­dando a su libre volun­tad la deci­sión.

La con­ve­nien­cia para el inqui­lino de pac­tar la opción puede estar moti­vada, por ejem­plo, en el caso de que no pueda com­prar en ese momento por falta de liqui­dez o finan­cia­ción, o evi­tar ini­cial­mente el impor­tante des­em­bolso de la com­pra sin antes dis­fru­tar del uso del inmue­ble para tomar con­ven­ci­miento de su ido­nei­dad.

Para el pro­pie­ta­rio-arren­da­dor tam­bién hay ven­ta­jas, por ejem­plo si su inten­ción es ven­der o arren­dar, la alqui­la­ría con una posi­bi­li­dad de venta pos­te­rior.

En esta opción, como en el régi­men gene­ral, han de que­dar fija­dos los ele­men­tos de la com­pra-venta futura y tam­bién puede ser gra­tuita o bien mediar un pre­cio o prima (lo que el inqui­lino-optante paga para poder optar en un futuro).

Es habi­tual que se pacte que la renta pagada por el inqui­lino en con­cepto de alqui­ler se com­pute como parte del pre­cio pac­tado para la com­pra-venta en caso de que se ejerza la opción. Este cómputo puede ser muy variado: la renta com­pleta, un por­cen­taje de ella, una can­ti­dad máxima anual, etc.

Si la opción de com­pra está fijada para el tér­mino del con­trato y este se pro­rroga táci­ta­mente a su fina­li­za­ción, des­apa­rece el dere­cho de opción (pues esta­ría­mos ante un nuevo con­trato de arren­da­miento). Por tanto, si se quiere man­te­ner la opción habrá que acor­darla de nuevo o bien redac­tarla de modo tal que siga vigente tras la tácita recon­duc­ción del con­trato de arren­da­miento.

Para los intere­ses del pro­pie­ta­rio el plazo con­ce­dido al inqui­lino para optar no debe­ría ser muy amplio pues caso de subir el pre­cio de mer­cado del inmue­ble esta­ría per­diendo ganan­cia (ya que el pre­cio de la com­pra-venta está fijado de ante­mano).