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Legitimación de la Comunidad de Propietarios y representación para acudir a juicio

22 marzo 2019

La representación de la Comunidad de Propietarios en juicio es un tema muy recurrente. Recientemente hemos obtenido una sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga por la que, fallando un recurso de apelación a favor de nuestro cliente, expone fundadamente la cuestión, resolviendo ordenadamente todos los motivos del recurso formulado por la parte contraria (sentencia nº 170/2019, de 11 de marzo, de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el rollo de apelación nº 1441/2017).

Partimos de la base de que, confirmado por la reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de enero de 2019, la legitimación para acudir a juicio (ad causam) la tiene la Comunidad de Propietarios, la cual es representada por su presidente.

Tal distinción es de calado conceptual. En juicio, puede ser parte actora (quien ejercita la acción) o demandada (frente a quien se ejercita) la Comunidad de Propietarios. Pero al carecer ésta de capacidad procesal ha de estar representada por alguien. Y esa persona es el presidente, que es nombrado por los propietarios (por la Junta de Propietarios).

En el caso analizado, la parte demandada (es decir, frente a quien la Comunidad de Propietarios dirigió la acción judicial) planteó la falta de legitimación de la parte actora (la comunidad) por no existir acuerdo de la Junta de Propietarios que autorizara expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad contra ella.

Ciertamente, como establece la doctrina del Tribunal Supremo (entre otras mediante la sentencia de 27 de marzo de 2012), el presidente de la comunidad la representa, pero en base a la ejecución de acuerdos de la Junta de Propietarios sobre asuntos de interés general para aquélla. Tal representación de la Comunidad en juicio y fuera de él no tiene un contenido “en blanco” para el presidente que pueda servir para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el presidente lo ejecuta; esto es, su voluntad no suple, corrige o anula a la de la Junta de Propietarios.

Así, se trata de impedir que la voluntad personal del presidente sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la Junta de Propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente.

La Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige, de modo expreso, el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca y de reclamación de cuotas impagadas. Pero la mayoría de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales mantienen que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos que incluso puedan ser de mayor trascendencia para la vida de la comunidad que los indicados anteriormente. Entre ellos la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes, que fue el debatido en el recurso que comentamos.

¿Y cuál debe ser el alcance del mandato de la Junta de Propietarios? En un caso la parte demanda se opuso a nuestra acción por no recogerse expresamente en el acuerdo de la Junta de Propietarios el tipo de acción que podría ejercitar el presidente. La Audiencia Provincial dio la razón al demandado (una empresa constructora). Pero acudimos al Tribunal Supremo, quien puso orden, fallando a favor de la Comunidad.  Basta, dice, que el mandato sea para reclamar judicialmente la reparación de daños (ese era el caso), no siendo necesario que se especifique el tipo de acción a emplear. En este caso también se resolvió a favor de la Comunidad como legitimada para reclamar daños producidos en distintos elementos privativos de los propietarios que formaban la Comunidad.

En definitiva, con carácter general, se requiere previo acuerdo de la Comunidad de Propietarios que legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de aquella, lo que no obsta para que éste no resulte necesario en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario.

En el supuesto analizado, la parte demandada no alegó en su oposición a la demanda la falta de legitimación activa. De hecho, manifestó en la contestación a la demanda su conformidad con los fundamentos esgrimidos en la demanda en cuanto, entre otros, la capacidad y legitimación de las partes del proceso. Fue en el acto de la audiencia previa cuando alegó la falta de legitimación del presidente de la comunidad al no constar autorización de la Junta de Propietarios para ejercitar la presente acción. El Juez concedió a la parte actora un plazo para acreditar dicho extremo (el acuerdo de la Junta), decisión que no recurrió la demandada

Fue el caso que la parte actora, la Comunidad de Propietarios, aportó en dicho plazo una certificación emitida por el secretario de la comunidad junto con el acta de la Junta de Propietarios. Mediante esos documentos se acreditó que con anterioridad a la presentación de la demanda se acordó por la Junta de Propietarios, incluso por unanimidad, la presentación de una demanda civil.

Por tanto, al momento de presentar la demanda existía el acuerdo válidamente adoptado de autorizar al presidente para el ejercicio de la acción judicial, por lo que la legitimación quedó perfectamente acreditada. 

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