La repre­sen­ta­ción de la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios en jui­cio es un tema muy recu­rrente. Recien­te­mente hemos obte­nido una sen­ten­cia de la Audien­cia Pro­vin­cial de Málaga por la que, fallando un recurso de ape­la­ción a favor de nues­tro cliente, expone fun­da­da­mente la cues­tión, resol­viendo orde­na­da­mente todos los moti­vos del recurso for­mu­lado por la parte con­tra­ria (sen­ten­cia nº 170/2019, de 11 de marzo, de la sec­ción 4ª de la Audien­cia Pro­vin­cial de Málaga en el rollo de ape­la­ción nº 1441/2017).

Par­ti­mos de la base de que, con­fir­mado por la reciente sen­ten­cia del Tri­bu­nal Supremo de fecha 8 de enero de 2019, la legi­ti­ma­ción para acu­dir a jui­cio (ad cau­sam) la tiene la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios, la cual es repre­sen­tada por su pre­si­dente.

Tal dis­tin­ción es de calado con­cep­tual. En jui­cio, puede ser parte actora (quien ejer­cita la acción) o deman­dada (frente a quien se ejer­cita) la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios. Pero al care­cer ésta de capa­ci­dad pro­ce­sal ha de estar repre­sen­tada por alguien. Y esa per­sona es el pre­si­dente, que es nom­brado por los pro­pie­ta­rios (por la Junta de Pro­pie­ta­rios).

En el caso ana­li­zado, la parte deman­dada (es decir, frente a quien la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios diri­gió la acción judi­cial) plan­teó la falta de legi­ti­ma­ción de la parte actora (la comu­ni­dad) por no exis­tir acuerdo de la Junta de Pro­pie­ta­rios que auto­ri­zara expre­sa­mente al pre­si­dente para ini­ciar accio­nes judi­cia­les en nom­bre de la comu­ni­dad con­tra ella.

Cier­ta­mente, como esta­blece la doc­trina del Tri­bu­nal Supremo (entre otras mediante la sen­ten­cia de 27 de marzo de 2012), el pre­si­dente de la comu­ni­dad la repre­senta, pero en base a la eje­cu­ción de acuer­dos de la Junta de Pro­pie­ta­rios sobre asun­tos de inte­rés gene­ral para aqué­lla. Tal repre­sen­ta­ción de la Comu­ni­dad en jui­cio y fuera de él no tiene un con­te­nido «en blanco» para el pre­si­dente que pueda ser­vir para legi­ti­marle en cual­quiera de sus actua­cio­nes. Es la Junta de Pro­pie­ta­rios la que acuerda lo con­ve­niente a sus intere­ses y el pre­si­dente lo eje­cuta; esto es, su volun­tad no suple, corrige o anula a la de la Junta de Pro­pie­ta­rios.

Así, se trata de impe­dir que la volun­tad per­so­nal del pre­si­dente sea la que deba vin­cu­lar a la comu­ni­dad, lo que se con­si­gue some­tiendo al cono­ci­miento de la Junta de Pro­pie­ta­rios la cues­tión que se somete a la deci­sión judi­cial, habida cuenta el carác­ter nece­sa­rio de las nor­mas que rigen la pro­pie­dad hori­zon­tal que impide dejar­las al arbi­trio y con­si­de­ra­ción exclu­siva del pre­si­dente.

La Ley de Pro­pie­dad Hori­zon­tal úni­ca­mente exige, de modo expreso, el acuerdo pre­vio para que el pre­si­dente pueda ejer­ci­tar accio­nes judi­cia­les en defensa de la comu­ni­dad de pro­pie­ta­rios en los supues­tos con­cre­tos de acción de cesa­ción de acti­vi­da­des prohi­bi­das por los esta­tu­tos que resul­ten daño­sas para la finca y de recla­ma­ción de cuo­tas impa­ga­das. Pero la mayo­ría de la juris­pru­den­cia de las Audien­cias Pro­vin­cia­les man­tie­nen que no resulta razo­na­ble sos­te­ner que la facul­tad de repre­sen­ta­ción que se atri­buye de modo gené­rico al pre­si­dente le per­mita deci­dir uni­la­te­ral­mente sobre asun­tos que incluso pue­dan ser de mayor tras­cen­den­cia para la vida de la comu­ni­dad que los indi­ca­dos ante­rior­mente. Entre ellos la rea­li­za­ción de obras en ele­men­tos pri­va­ti­vos de un comu­nero que com­por­ten alte­ra­ción o afec­ta­ción de los ele­men­tos comu­nes, que fue el deba­tido en el recurso que comen­ta­mos.

¿Y cuál debe ser el alcance del man­dato de la Junta de Pro­pie­ta­rios? En un caso la parte demanda se opuso a nues­tra acción por no reco­gerse expre­sa­mente en el acuerdo de la Junta de Pro­pie­ta­rios el tipo de acción que podría ejer­ci­tar el pre­si­dente. La Audien­cia Pro­vin­cial dio la razón al deman­dado (una empresa cons­truc­tora). Pero acu­di­mos al Tri­bu­nal Supremo, quien puso orden, fallando a favor de la Comu­ni­dad. Basta, dice, que el man­dato sea para recla­mar judi­cial­mente la repa­ra­ción de daños (ese era el caso), no siendo nece­sa­rio que se espe­ci­fi­que el tipo de acción a emplear. En este caso tam­bién se resol­vió a favor de la Comu­ni­dad como legi­ti­mada para recla­mar daños pro­du­ci­dos en dis­tin­tos ele­men­tos pri­va­ti­vos de los pro­pie­ta­rios que for­ma­ban la Comu­ni­dad.

En el supuesto ana­li­zado, la parte deman­dada no alegó en su opo­si­ción a la demanda la falta de legi­ti­ma­ción activa. De hecho, mani­festó en la con­tes­ta­ción a la demanda su con­for­mi­dad con los fun­da­men­tos esgri­mi­dos en la demanda en cuanto, entre otros, la capa­ci­dad y legi­ti­ma­ción de las par­tes del pro­ceso. Fue en el acto de la audien­cia pre­via cuando alegó la falta de legi­ti­ma­ción del pre­si­dente de la comu­ni­dad al no cons­tar auto­ri­za­ción de la Junta de Pro­pie­ta­rios para ejer­ci­tar la pre­sente acción. El Juez con­ce­dió a la parte actora un plazo para acre­di­tar dicho extremo (el acuerdo de la Junta), deci­sión que no recu­rrió la deman­dada

Fue el caso que la parte actora, la Comu­ni­dad de Pro­pie­ta­rios, aportó en dicho plazo una cer­ti­fi­ca­ción emi­tida por el secre­ta­rio de la comu­ni­dad junto con el acta de la Junta de Pro­pie­ta­rios. Mediante esos docu­men­tos se acre­ditó que con ante­rio­ri­dad a la pre­sen­ta­ción de la demanda se acordó por la Junta de Pro­pie­ta­rios, incluso por una­ni­mi­dad, la pre­sen­ta­ción de una demanda civil.

Por tanto, al momento de pre­sen­tar la demanda exis­tía el acuerdo váli­da­mente adop­tado de auto­ri­zar al pre­si­dente para el ejer­ci­cio de la acción judi­cial, por lo que la legi­ti­ma­ción quedó per­fec­ta­mente acre­di­tada.