El dere­cho de gozar y dis­po­ner de una cosa sin más limi­ta­cio­nes que las esta­ble­ci­das en las leyes es el dere­cho a la pro­pie­dad con­sa­grado en el Código Civil.¹ Nues­tro orde­na­miento jurí­dico ofrece al pro­pie­ta­rio y al posee­dor un amplio catá­logo de accio­nes para la pro­tec­ción de su dere­cho. Aquí vere­mos las más impor­tan­tes accio­nes para la pro­tec­ción de la pro­pie­dad y pose­sión.

Acción reivindicatoria

Es la acción de defensa de la pro­pie­dad por exce­len­cia. Es ofre­cida por el pro­pio artículo 348 del Código Civil: «El pro­pie­ta­rio tiene acción con­tra el tene­dor y el posee­dor de la cosa para rei­vin­di­carla». Es la acción que puede ejer­ci­tar el pro­pie­ta­rio no posee­dor con­tra el posee­dor no pro­pie­ta­rio para exi­gir la res­ti­tu­ción de la cosa y rein­te­grarla a su poder.

La fina­li­dad de esta acción es la de per­mi­tir al pro­pie­ta­rio recu­pe­rar el bien del que inde­bi­da­mente ha sido des­po­seído por la pose­sión de un ter­cero que carece de título alguno que jus­ti­fi­que dicha pose­sión.

El efecto prin­ci­pal de la acción rei­vin­di­ca­to­ria es el de la res­ti­tu­ción de la cosa en con­di­cio­nes tales que no com­porte limi­ta­ción alguna en el ejer­ci­cio del dere­cho de uso y goce carac­te­rís­tico de la pro­pie­dad, cuando tal limi­ta­ción no está ampa­rada en la ley.

La juris­pru­den­cia ha esta­ble­cido los requi­si­tos nece­sa­rios para que su ejer­ci­cio pros­pere, que han de ser pro­ba­dos por quien reclama no bas­tando con meras mani­fes­ta­cio­nes:

• Quien reclama ha de tener el título de domi­nio que acre­dite el dere­cho de pro­pie­dad sobre el bien. Es decir, hay que jus­ti­fi­car que es el titu­lar legí­timo del domi­nio sobre ese bien.
• Se pre­cisa la iden­ti­fi­ca­ción de la cosa sobre la que se reclama: con­cor­dan­cia de lo que se rei­vin­dica con la iden­ti­fi­ca­ción for­mal que se efec­túa en la demanda con base en los títu­los que se apor­tan.
• El bien ha de ser poseído por otra per­sona: ha de acre­di­tarse que el deman­dado posee actual­mente el bien recla­mado.

El título de domi­nio con­siste en la jus­ti­fi­ca­ción de la adqui­si­ción y, por ello, no se iden­ti­fica nece­sa­ria­mente con la cons­tan­cia docu­men­tal del hecho sino que equi­vale a prueba de la pro­pie­dad de la cosa en vir­tud de causa idó­nea para dar naci­miento a la rela­ción en que el dere­cho real con­siste.

Merece acla­rar que la titu­la­ri­dad catas­tral no cons­ti­tuye título de domi­nio sufi­ciente a efec­tos rei­vin­di­ca­ti­vos. La inclu­sión de un inmue­ble en el catas­tro a nom­bre de deter­mi­nada per­sona no pasa de cons­ti­tuir un indi­cio de que el objeto ins­crito puede per­te­ne­cer a quien figura como su titu­lar, pero no es prueba abso­luta. Tal indi­cio, unido a otras prue­bas, pue­den lle­var al con­ven­ci­miento de que, efec­ti­va­mente, la pro­pie­dad per­te­nece a dicho titu­lar, pero no puede cons­ti­tuir por sí sola un jus­ti­fi­cante de tal domi­nio. Caso con­tra­rio nos lle­va­ría a con­ver­tir a los órga­nos admi­nis­tra­ti­vos encar­ga­dos de ese regis­tro (el catas­tro es un órgano de Hacienda) en defi­ni­do­res del dere­cho de pro­pie­dad.

La juris­pru­den­cia ha decla­rado que la iden­ti­fi­ca­ción y la iden­ti­dad son esen­cia­les res­pecto a la cosa rei­vin­di­cada. Esta debe que­dar con­cre­tada y deter­mi­nada de forma que pueda ser seña­lada y reco­no­cida. La iden­ti­fi­ca­ción debe ser total y sin dudas.

Res­pecto a los bie­nes inmue­bles se exige que la iden­ti­dad de las fin­cas ha de com­pro­barse aten­diendo al nom­bre con el que se las designa, a sus cabi­das y lin­de­ros y a cuan­tos medios sean ade­cua­dos para la for­ma­ción del jui­cio por el juz­ga­dor.

Acción declarativa de dominio

La acción decla­ra­tiva de domi­nio se orienta para obte­ner tan solo la decla­ra­ción de exis­ten­cia de la titu­la­ri­dad domi­ni­cal, no con­lle­vando la res­ti­tu­ción de la cosa.

Su fina­li­dad es la decla­ra­ción judi­cial de que el deman­dante es pro­pie­ta­rio del inmue­ble, aca­llando a la parte con­tra­ria que dis­cute o se atri­buye ese dere­cho (sin lle­gar a poseerlo).

Su objeto, por tanto, se con­creta en la veri­fi­ca­ción de la reali­dad del título. Es indi­cada en los casos de per­tur­ba­ción por un ter­cero pero sin des­pojo de la pose­sión o de inquie­ta­ción de la misma. Tam­bién es ade­cuada en aque­llos casos en los que se per­si­gue inte­grar títu­los incom­ple­tos o defec­tuo­sos de domi­nio, espe­cial­mente en orden a su ins­crip­ción en el Regis­tro de la Pro­pie­dad.

El Tri­bu­nal Supremo, con ver­da­dero acierto y con­cre­ción, ha seña­lado que el obje­tivo de esta acción es hacer cesar una situa­ción de inse­gu­ri­dad jurí­dica. Este tipo de pre­ten­sio­nes no intenta la con­dena del adver­sa­rio, sino que se declare por medio de sen­ten­cia la exis­ten­cia de una deter­mi­nada rela­ción de dere­cho puesta en duda o dis­cu­tida. No bus­can, por ello, el cum­pli­miento coer­ci­tivo del dere­cho sino la puesta en claro del mismo.

Para el éxito de la acción decla­ra­tiva de domi­nio deben con­cu­rrir los mis­mos ele­men­tos ya exa­mi­na­dos en el apar­tado ante­rior, con excep­ción de la pose­sión por el deman­dado. Debe demos­trarse el domi­nio de la cosa y su iden­ti­fi­ca­ción.

Como hemos expuesto, la dife­ren­cia entre esta acción y la ante­rior reside en que aque­lla está enca­mi­nada fun­da­men­tal­mente a recu­pe­rar la pose­sión de la cosa per­dida, mien­tras que esta solo a que se declare el dere­cho de pro­pie­dad.

Acción de deslinde y amojonamiento

Regu­lado en el artículo 384 del Código Civil, la acción de des­linde y amo­jo­na­miento es aque­lla que tiene por objeto fijar las lin­des o pun­tos de sepa­ra­ción entre fin­cas, ya sean rús­ti­cas o urba­nas.

Artículo 384 del Código Civil:

Todo pro­pie­ta­rio tiene dere­cho a des­lin­dar su pro­pie­dad, con cita­ción de los due­ños de los pre­dios colin­dan­tes.

La misma facul­tad corres­pon­derá a los que ten­gan dere­chos reales.

La fina­li­dad de esta acción es que cons­ten debi­da­mente acla­ra­dos los lími­tes terri­to­ria­les de la pro­pie­dad para que los pre­dios con­ti­guos de dis­tin­tos pro­pie­ta­rios no se con­fun­dan y así se evi­ten intru­sio­nes y per­tur­ba­cio­nes de unos a otros. Tam­bién puede ser ejer­ci­tada, como doc­trina decla­rada por el Tri­bu­nal Supremo en su sen­ten­cia de 11 de febrero de 2016, para deter­mi­nar la situa­ción física de una finca que se encuen­tra encla­vada en otra mayor.

El éxito y via­bi­li­dad de la acción de des­linde pre­cisa de la con­cu­rren­cia de estos requi­si­tos:

• La exis­ten­cia de un dere­cho de pro­pie­dad y la titu­la­ri­dad domi­ni­cal por parte del actor y del deman­dado de las fin­cas cuyo des­linde se pre­tende.
• La con­fu­sión de lin­de­ros de la del uno con la del otro.

El des­linde que se pre­tenda ha de ser resuelto judi­cial­mente siguiendo unos cri­te­rios en grado de sub­si­dia­rie­dad: en pri­mer lugar, según los títu­los de pro­pie­dad; en su defecto, por la pose­sión, o cual­quier otro medio de prueba; y en último lugar, por dis­tri­bu­ción pro­por­cio­nal de lo dis­cu­tido.

Acción negatoria de servidumbre

Esta acción no se encuen­tra defi­nida en el Código Civil. La juris­pru­den­cia del Tri­bu­nal Supremo la con­fi­gura como una acción pro­tec­tora del dere­cho de pro­pie­dad que tiene por objeto la decla­ra­ción de que el inmue­ble no está some­tido a un dere­cho real del deman­dado y que se haga cesar el mismo.

El fun­da­mento de la acción se encuen­tra en el ya men­cio­nado artículo 348 del Código Civil que deter­mina que la pro­pie­dad se pre­sume libre de car­gas y gra­vá­me­nes, entre lo que se inclu­yen las ser­vi­dum­bres. En este supuesto es el deman­dado quien tiene que pro­bar la exis­ten­cia o cons­ti­tu­ción de la ser­vi­dum­bre.

Artículo 530 del Código Civil:

La ser­vi­dum­bre es un gra­va­men impuesto sobre un pre­dio en bene­fi­cio de otro per­te­ne­ciente a dis­tinto dueño.

El inmue­ble a cuyo favor esté cons­ti­tuida la ser­vi­dum­bre se llama pre­dio domi­nante; el que la sufre, pre­dio sir­viente.

Esta acción tiende a defen­der la pro­pie­dad frente a quien, sin título, trata de ejer­ci­tar sobre ella un dere­cho real, siendo su fina­li­dad obte­ner un pro­nun­cia­miento de la inexis­ten­cia del gra­va­men.

El éxito de la acción nega­to­ria pre­cisa de la con­cu­rren­cia de los siguien­tes requi­si­tos:

• El actor ha de jus­ti­fi­car su dere­cho de pro­pie­dad sobre su finca, que se con­si­de­ra­ría pre­dio sir­viente.
• Exis­ten­cia de una per­tur­ba­ción en el goce de la pro­pie­dad del actor por parte del deman­dado.

Las limi­ta­cio­nes del domi­nio son siem­pre objeto de inter­pre­ta­ción res­tric­tiva, ya que el domi­nio se pre­sume libre. Por tanto, el actor ha de acre­di­tar su dere­cho de pro­pie­dad a tra­vés del corres­pon­diente título y demos­trar la per­tur­ba­ción que le oca­siona el pre­dio colin­dante, que se con­si­de­ra­ría pre­dio domi­nante.

Y al deman­dado le corres­ponde pro­bar que es titu­lar de una ser­vi­dum­bre que le faculta a tal per­tur­ba­ción cuya nega­ción insta la parte deman­dante.

Acciones de tutela sumaria de la posesión

Estas accio­nes antes eran deno­mi­na­das legal­mente inter­dic­tos, nom­bre con el que popu­lar­mente se las sigue cono­ciendo.

Su fin inme­diato es la pro­tec­ción de una deter­mi­nada situa­ción pose­so­ria: pro­te­ger la pose­sión como hecho o el hecho mismo de la pose­sión, cual­quiera que fuera su ori­gen o natu­ra­leza, con­tra las per­tur­ba­cio­nes o el des­pojo con­su­mado.

Tiene su fun­da­mento en el artículo 446 del Código Civil que pro­clama la defensa de la pose­sión.

Artículo 446 del Código Civil:

Todo posee­dor tiene dere­cho a ser res­pe­tado en su pose­sión; y, si fuere inquie­tado en ella, deberá ser ampa­rado o res­ti­tuido en dicha pose­sión por los medios que las leyes de pro­ce­di­miento esta­ble­cen.

La via­bi­li­dad de esta acción exige la con­cu­rren­cia de los siguien­tes pre­su­pues­tos:

• Que el deman­dante demues­tre hallarse en la pose­sión de hecho de una cosa o de un dere­cho, real o per­so­nal, que suponga un con­tacto físico con un bien.
• Que esa pose­sión haya sido adqui­rida regu­lar­mente, esto es, sin fuerza, vio­len­cia o clan­des­ti­ni­dad.
• Que el deman­dado realice, desde el punto de vista obje­tivo, un acto de des­po­se­sión que prive, en todo o en parte, de la pose­sión en que el deman­dante se halla, o bien un acto que per­turbe o inquiete su pací­fica pose­sión.
• Que, cuando se dé la usur­pa­ción, esta vaya acom­pa­ñada de un espe­cí­fico ánimo con­sis­tente en la con­cien­cia de estar actuando en con­tra de la pose­sión de otro. Es el ani­mus spo­li­andi.
• Que no haya trans­cu­rrido entre el acto de des­pojo y el ejer­ci­cio de la acción más de un año. Se trata de un plazo de cadu­ci­dad y no de pres­crip­ción, por lo que no cabe su inte­rrup­ción.

Son solo las prin­ci­pa­les accio­nes, exis­tiendo otras que pudie­ran ser más ade­cua­das a otros casos, a tu caso. No te preo­cu­pes, noso­tros nos ocu­pa­mos.