La señal en la compra-venta

En la mayo­ría de los casos en que se com­pra o vende una vivienda (o cual­quier otro inmue­ble) se firma un con­trato pri­vado antes de otor­gar ante nota­rio la escri­tura defi­ni­tiva. A la firma de ese con­trato se entrega una can­ti­dad de dinero lla­mada arras. Es fre­cuente que dicho con­trato se redacte por alguien sin cono­ci­mien­tos lega­les (o se copie de otro caso que segu­ra­mente res­pon­de­ría a otras cir­cuns­tan­cias) pen­sán­dose que lo impor­tante es el con­te­nido de la futura escri­tura. Pero lo que se acuerde en este con­trato pri­vado obliga a las par­tes, por lo que real­mente es un acto de suma impor­tan­cia.

Y son muchas las esti­pu­la­cio­nes que se pue­den o deben incluir en el con­trato, y el con­te­nido de dichas esti­pu­la­cio­nes depen­derá de la posi­ción del con­tra­tante (si es el ven­de­dor o el com­pra­dor), de sus expec­ta­ti­vas y de sus nece­si­da­des. Por eso deci­mos que es un error copiar un con­trato de otro, pues las cir­cuns­tan­cias de uno y otro son dis­tin­tas. Enten­de­mos indis­pen­sa­ble con­tar con el debido ase­so­ra­miento antes de fir­mar cual­quier con­trato.

Y entre tales esti­pu­la­cio­nes ahora interesa lla­mar la aten­ción sobre la señal, reserva o arras, punto bas­tante más com­plejo de lo que parece y con sig­ni­fi­ca­dos muy dis­tinto según quede reco­gido en el con­trato.

Artículo 1454 del Código Civil

Si hubie­sen mediado arras o señal en el con­trato de com­pra y venta, podrá res­cin­dirse el con­trato alla­nán­dose el com­pra­dor a per­der­las, o el ven­de­dor a devol­ver­las dupli­ca­das.

Hemos tenido muchos casos en que el cliente tenía el con­ven­ci­miento de que per­diendo la can­ti­dad entre­gada a la firma del con­trato pri­vado que­daba des­vin­cu­lado del mismo (y no ha de ser obli­ga­to­ria­mente así). Y hemos tenido otros casos en que des­co­no­cién­dose esta facul­tad, el cliente se ha visto sor­pren­dido por la res­ci­sión efec­tuada por la otra parte con­tra­tante. Y ello por­que, en uno y otro caso, fir­ma­ron el con­trato pri­vado de com­pra-venta sin con­tar con el debido ase­so­ra­miento legal efec­tivo, sin saber las con­se­cuen­cias lega­les de lo que fir­ma­ban.

La juris­pru­den­cia del Tri­bu­nal Supremo ha con­fi­gu­rado tres efec­tos de las arras, según que­den reco­gi­das en el con­trato:

• con­fir­ma­to­rio
• penal
• peni­ten­cial

Arras confirmatorias

Están diri­gi­das a refor­zar la exis­ten­cia del nego­cio jurí­dico de com­pra-venta, cons­ti­tu­yendo una señal o prueba de su cele­bra­ción. Efec­tuada la entrega de una can­ti­dad eco­nó­mica en con­cepto de arras, si no se espe­ci­fica fina­li­dad dis­tinta, se entien­den que son con­fir­ma­to­rias, es decir, lo pagado es parte del pre­cio pac­tado y no se con­tem­pla la facul­tad de que las par­tes pue­dan res­cin­dir el con­trato uni­la­te­ral­mente.

En el caso de que una de las par­tes con­tra­tan­tes incum­pliera sus obli­ga­cio­nes, la otra podrá exi­gir el cum­pli­miento for­zoso del con­trato o bien su reso­lu­ción. Por ejem­plo, si incum­ple el ven­de­dor, el com­pra­dor puede obli­garle a otor­gar la escri­tura de com­pra-venta.

Arras penales

Si en el con­trato de com­pra-venta se con­fi­gu­ran las arras como pena­les, su fina­li­dad es esta­ble­cer una garan­tía del cum­pli­miento del con­trato: en caso de incum­pli­miento de una de las par­tes, la otra podrá exi­gir el fiel cum­pli­miento de las obli­ga­cio­nes o dar el con­trato por resuelto exi­giendo una indem­ni­za­ción por daños y per­jui­cios, indem­ni­za­ción que ya está cuan­ti­fi­cada mediante las arras pena­les. Las arras pena­les no faculta a nin­guna de las par­tes para res­cin­dir uni­la­te­ral­mente el con­trato.

Arras penitenciales

Son las arras regu­la­das en el artículo 1454 del Código Civil, y cons­ti­tu­yen un medio lícito para ambas par­tes con­tra­tan­tes de res­cin­dir el con­trato de com­pra-venta sin que la otra parte puede exi­gir su cum­pli­miento. En el caso de que la parte com­pra­dora quiera desis­tir del con­trato, bas­tará mani­fes­tarlo de tal manera alla­nán­dose a per­der la can­ti­dad entre­gada. Si es el ven­de­dor quien desiste del con­trato, entre­gará al com­pra­dor las arras reci­bi­das, así como otro tanto (es decir, entrega al com­pra­dor el doble de lo reci­bido).

Son muy úti­les cuando el com­pra­dor haya encon­trado otra vivienda mejor para com­prar, o el ven­de­dor haya encon­trado un com­pra­dor que le ofrezca por la vivienda un pre­cio más ele­vado, por ejem­plo.

Las arras peni­ten­cia­les tie­nen un carác­ter san­cio­na­dor (peni­ten­cia) y por ello el Tri­bu­nal Supremo exige una inter­pre­ta­ción res­tric­tiva que motiva que esta facul­tad de res­ci­sión uni­la­te­ral ha de cons­tar en el con­trato de modo expreso e ine­quí­voco.

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Visto lo ante­rior, y de las con­se­cuen­cias tan dis­pa­res de las arras según se con­fi­gu­ren como con­fir­ma­to­rias o peni­ten­cia­les (que per­mi­ten la reso­lu­ción uni­la­te­ral del con­trato por una de las par­tes sin que la otra pueda exi­gir su cum­pli­miento), habrá que estu­diar en cada caso con­creto cua­les son las nece­si­da­des y expec­ta­ti­vas del cliente para la correcta redac­ción del con­trato, pues puede inte­re­sarle la posi­bi­li­dad de tal res­ci­sión, o puede inte­re­sarle que la otra parte no la pueda efec­tuar.